La acción negatoria de servidumbre

Félix López-Dávila Agüeros

Director de Sepín Inmobiliario. Abogado

La acción negatoria de servidumbre no cuenta con una regulación específica en nuestro Código Civil, si bien, ha sido definida por nuestros Tribunales como aquella que tiene por objeto defender al propietario de un bien frente a quien, sin título, trata de ejercitar sobre él un derecho real de servidumbre, siendo su finalidad la de obtener un pronunciamiento de la inexistencia de cargas sobre su propiedad.

La base fundamental de esta acción se encuentra en el art. 348 CC, que determina que la propiedad se presume libre de cargas y gravámenes, concediendo al propietario la posibilidad de la interposición de esta acción cuando existe un tercero que perturba su propiedad alegando la existencia de dicho gravamen a su favor.

En el ejercicio de esta acción, es el actor quien debe acreditar su titularidad sobre el predio supuestamente sirviente y la existencia de una perturbación por parte del demandado, mientras que a este le corresponde la carga de la prueba de la existencia de un título que justifique la servidumbre.

La legitimación activa para su interposición corresponde, en todo caso, al propietario del bien supuestamente gravado, y en el caso de existir varios cotitulares, cualquiera de ellos estaría legitimado, siempre y cuando actúe en beneficio de la comunidad, mientras que la legitimación pasiva será de quien perturbe la propiedad alegando la existencia del derecho real de servidumbre, siendo necesario que, en el supuesto de que existan varios copropietarios de la finca presuntamente dominante, se demande a todos ellos y, de igual forma, si hay propietarios de otras fincas que puedan verse afectados o terceros interesados, como puede ser un usufructuario, también se dirija la acción contra los mismos, para evitar la figura del litisconsorcio pasivo necesario.

Por último, nos encontramos ante una acción de carácter real, siendo el plazo de prescripción el de 30 años, conforme establece el art. 1.963 CC, si bien es posible que, dependiendo del tipo de servidumbre ante el que nos encontremos, se haya producido con anterioridad su adquisición por la prescripción de 20 años establecida en el art. 537 CC.

Hay que indicar que hay que diferenciar la prescripción de la acción negatoria de la prescripción adquisitiva de la servidumbre, sin que el hecho de que la acción negatoria haya prescrito implique, por sí mismo, la existencia de la servidumbre o que se haya adquirido por prescripción adquisitiva.

Veamos los ejemplos siguientes:

Las ventanas abiertas en una pared propia hace 40 años no guardan la distancia establecida en el art. 582 CC.

Se trata de una servidumbre continua y aparente, de carácter negativo, lo que implica que, para su adquisición por prescripción, el plazo de 20 años del art. 537 CC debe computar desde la existencia de un acto obstativo. No ha existido ningún acto obstativo y, por tanto, no ha empezado el plazo de prescripción adquisitiva. El dueño del predio sirviente ejercita ahora la acción negatoria de servidumbre y solicita el cierre de las ventanas. La demanda es rechazada por haber transcurrido más de 30 años desde la apertura, lo que tiene como consecuencia, que el demandado podrá seguir teniendo dichas ventanas, pero no con base en la existencia de la servidumbre, sino por la prescripción de la acción, y el actor, si quiere, podrá construir en su propiedad, sin tener que respetar ninguna distancia y pudiendo tapar dichas ventanas.

Para ampliar información sobre la acción negatoria de servidumbre, os recomendamos nuestra Guía Temática publicada en septiembre de 2018 con Doctrina, Jurisprudencia, Esquemas, Consultas y un formulario de demanda:

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