¿Qué seguro es exigible al promotor y/o constructor tras la terminación de una obra de edificación?

Félix López-Dávila Agüeros

Director de Sepín Inmobiliario. Abogado

El art. 19 LOE determina el régimen de garantías exigibles para las obras de edificación que cubran los posibles daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcción, determinando que se harán efectivos de acuerdo con la obligatoriedad que se establezca en la Disposición Adicional Segunda.

Dichas garantías quedan establecidas de la siguiente forma:

1. Seguro de daños materiales o seguro de caución para garantizar, durante un año, el resarcimiento de daños que afecten a elementos de terminación o acabado.

– Puede ser sustituido por una retención por el promotor de un 5 % de la ejecución material de la obra.

Se pactó por contrato la retención del 5 % del importe de la obra hasta que no se subsanaran los defectos sustituyendo al seguro estipulado por Ley  

AP Zaragoza, Sec. 4.ª, 15-3-2012 (SP/SENT/669539)

– El importe mínimo del capital asegurado será el 5 % del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales.

– No se admiten franquicias o limitación alguna de la responsabilidad del asegurador frente al asegurado.

2. Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante tres años, el resarcimiento de los daños que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad, fijados en el art. 3.1 c).

– El importe mínimo del capital asegurado será el 30 % del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales.

– Se admite franquicia, siempre que no supere el 1% del capital asegurado de cada unidad registral.

3. Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños causados por vicios que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

– El importe mínimo del capital asegurado será el 100 % del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales.

– Se admite franquicia, siempre que no supere el 1 % del capital asegurado de cada unidad registral.

La falta de protección contra el fuego del edificio supone un daño material que compromete su estabilidad y resistencia, y que está cubierto por el seguro de responsabilidad decenal, debiendo responder la aseguradora 

TS, Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 5-5-2014 (SP/SENT/769413)

El defecto en el diseño de la estructura proyectada que implica una escasez de armadura reúne los requisitos para quedar cubierto por el seguro de responsabilidad decenal 

AP Cádiz, Jerez de la Frontera, Sec. 8.ª, 29-3-2017 (SP/SENT/905138)

Los daños tienen su origen en la cimentación y afectan a elementos fundamentales o estructurales y que comprometen la estabilidad del edificio, por tanto, quedan cubiertos por el seguro de responsabilidad decenal obligatorio 

AP Toledo, Sec. 2.ª, 22-6-2016 (SP/SENT/870450)

Los defectos en los muros de cerramiento, suelo del paseo peatonal y piscina, solo afectaban a la habitabilidad, por lo que no son objeto de aseguramiento de la póliza decenal 

AP Madrid, Sec. 13.ª 3-5-2016 (SP/SENT/859787)

Las humedades en el garaje afectaban a la habitabilidad, pero no comprometían directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio, por lo que la aseguradora no tiene responsabilidad alguna 

AP Madrid, Sec. 10.ª, 26-9-2014 (SP/SENT/792963)

En cuanto a las condiciones que deben reunir dichos seguros, se determina los siguiente:

Seguro de daños:

  • Tomador del seguro: el constructor en el primer supuesto y el promotor en los otros dos supuestos. Se puede pactar por el promotor y el constructor, que este sea el tomador por cuenta de aquel.
  • Asegurados: el propio promotor y los sucesivos adquirientes del edificio o parte del mismo.

Siendo los asegurados el promotor y los sucesivos adquirientes se está ante un seguro de la edificación y no de caución en el que solo se aseguraría a los adquirentes

AP Zaragoza, Sec. 2.ª, 15-4-2014 (SP/SENT/762830)

  • La prima deberá estar abonada en el momento de recepción de la obra. Si se ha fraccionado el pago, la falta de pago de las siguientes fracciones no faculta al asegurador a resolver el contrato, ni queda extinguida su obligación en el caso de tener que hacer efectiva la garantía.

Seguro de caución:

  • Tomador del seguro: el constructor en el primer supuesto y el promotor en los otros dos supuestos. Se puede pactar por el promotor y el constructor, que este sea el tomador por cuenta de aquel.
  • Asegurados:  los sucesivos adquirientes del edificio o parte del mismo.
  • La prima deberá estar abonada en el momento de recepción de la obra. Si se ha fraccionado el pago, la falta de pago de las siguientes fracciones no faculta al asegurador a resolver el contrato, ni queda extinguida su obligación en el caso de tener que hacer efectiva la garantía.
  • Compromiso del asegurador de indemnizar al asegurado al primer requerimiento.
  • No puede oponerse por el asegurador al asegurado excepciones que le puedan corresponder contra el tomador.

Estas garantías, salvo pacto en contrario, no cubrirán:

  1. Los daños corporales u otros perjuicios económicos distintos de los daños materiales que garantiza la Ley.
  2. Los daños ocasionados a inmuebles contiguos o adyacentes al edificio.
  3. Los daños causados a bienes muebles situados en el edificio.
  4. Los daños ocasionados por modificaciones u obras realizadas en el edificio después de la recepción, salvo las de subsanación de los defectos observados en la misma.
  5. Los daños ocasionados por mal uso o falta de mantenimiento adecuado del edificio.
  6. Los gastos necesarios para el mantenimiento del edificio del que ya se ha hecho la recepción.
  7. Los daños que tengan su origen en un incendio o explosión, salvo por vicios o defectos de las instalaciones propias del edificio.
  8. Los daños que fueran ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño.
  9. Los siniestros que tengan su origen en partes de la obra sobre las que haya reservas recogidas en el acta de recepción, mientras que tales reservas no hayan sido subsanadas y las subsanaciones queden reflejadas en una nueva acta suscrita por los firmantes del acta de recepción.

Dicho esto, y para dar respuesta a la pregunta formulada como título del presente post, hay que acudir a la citada Disposición Adicional Segunda LOE. En la misma se establece únicamente como obligatoria, a partir de la entrada en vigor de la Ley y solo para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda, la contratación del llamado seguro decenal, es decir, aquel que cubra los daños que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

Ante el incumplimiento de la obligación de contratar el seguro decenal pactado en el contrato, es válida la retención del total facturado realizado por la dueña de la obra

AP Madrid, Sec. 11.ª, 18-5-20017 (SP/SENT/910192)

La contratación del seguro por el constructor o la retención del 5 % por el promotor para el supuesto de defectos de acabado en la edificación, no es obligatoria legalmente, sin que tampoco se hubiera pactado en el contrato  

AP Madrid, Sec. 21.ª, 8-11-2016 (SP/SENT/886459)

Las obras de rehabilitación se realizaron sobre una vivienda cuya construcción era anterior a la entrada en vigor de la LOE, por lo que no era obligatorio la contratación del seguro de responsabilidad decenal establecido en el art. 19 LOE

AP Barcelona, Sec. 14.ª, 14-4-2016 (SP/SENT/862618)

Obligación de la promotora de contratar el seguro decenal por el tiempo que reste desde la fecha de la resolución hasta el plazo de 10 años desde la certificación de finalización de la obra  

AP Madrid, Sec. 11.ª, 20-5-2011 (SP/SENT/638937)

La promotora debe suscribir un seguro de responsabilidad decenal, que es válido como alternativa al seguro de caución en la edificación según el Registro de la Propiedad  

AP Barcelona, Sec. 17.ª, 2-9-2008 (SP/SENT/457300)

Esta garantía no es exigible en el caso de un autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar, si bien, deberá contratarlo en el caso de que la transmita y por el plazo que falta hasta completar los diez años, salvo pacto en contrario con el comprador que le exonere de la contratación, siempre y cuando se acredite por el autopromotor que se haya utilizado la vivienda.

En la transmisión de una vivienda de autopromoción, para la exoneración de la obligación de contratar el seguro decenal, es necesario la exoneración expresa por parte del comprador y la acreditación del uso propio de la vivienda

DGRN, 6-3-2015 (SP/SENT/812932)

La falta de acreditación por el autopromotor transmitente de la utilización de la vivienda para uso propio, impide la inscripción de la compraventa en la que se le exoneraba por los compradores de contratar el seguro decenal  

DGRN, 16-1-2015 (SP/SENT/800364)

Exoneración de la obligación de contratar el seguro de responsabilidad decenal, al estar ante una única vivienda familiar y sin que el hecho de que pertenezca en copropiedad a tres hermanos impida su consideración como autopromotores individuales  

DGRN, 16-5-2014 (SP/SENT/771607)

La edificación está integrada por dos edificaciones, por lo que es obligatoria la contratación del seguro de responsabilidad decenal para poder proceder a su inscripción  

DGRN, 14-5-2014 (SP/SENT/771606)

El edificio que trata de inscribirse consta de dos viviendas unifamiliares con elementos comunes, por lo que, aunque los dos propietarios son autopromotores, es necesario contar con el seguro de responsabilidad decenal  

DGRN, 29-4-2014 (SP/SENT/767624)

El seguro decenal es obligatorio en autopromoción de vivienda unifamiliar cuando no se destina a uso propio o la vivienda no es «única»

AP Barcelona, Sec. 14.ª, 22-6-2009 (SP/SENT/480059)

La disposición, en su apartado dos, establece que, mediante Real Decreto, puede establecerse la obligatoriedad de suscribir los otros dos seguros, para edificios destinados principalmente a viviendas o la obligación de suscribir cualquiera de las garantías para edificios destinados a cualquier uso distinto a vivienda, pero en la actualidad todavía no ha establecido dicha obligación.

Por lo tanto, el único seguro obligatorio que debe contratar el promotor es el seguro decenal, que, además, es necesario presentar para inscribir en el Registro de la Propiedad la escritura pública de declaración de obra nueva de la edificación, ya que, en caso contrario, no se admitirá la inscripción, tal y como establece el art. 20 LOE.

Una cuestión polémica, que fue objeto de una encuesta jurídica por nuestra editorial, es la referida a si es obligatoria la contratación de seguro decenal, cuando en el edifico existen alguna o algunas viviendas, pero su principal destino no es ese, al ser la mayoría de las dependencias restantes locales, garajes o trasteros, sin que nuestros colaboradores llegaran a un criterio común, considerando unos que la contratación del seguro era obligatoria, otros, que dicha contratación solo debía venir referida a las viviendas y, los últimos, que no era imperativa.

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