En el régimen de PHCT, ¿qué hacer si en los acuerdos de simple mayoría no se alcanza el doble quorum?

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María José Polo Portilla

 Directora de Sepín Propietat Horitzontal Catalunya

Tras la reforma de este régimen por la Ley 5/2015 se introdujo, como no podía ser de otra manera, el sistema de la doble mayoría de cuotas y propietarios para la adopción de los acuerdos, pero todavía nos queda por resolver este interrogante, ¿qué hacer si no concurren ambas mayorías?

Recordemos que, con anterioridad, los acuerdos que se adoptaban en segunda convocatoria únicamente podían alcanzarse por la mayoría de las cuotas de los asistentes. Es cierto que con este sistema es más complicado poder conseguir el citado acuerdo, pero se trata de evitar el abuso de derecho de quienes tengan varias propiedades en un mismo inmueble. Es clara y reiterada la doctrina y la jurisprudencia que señala que, una persona, aunque tenga varios pisos y locales en una misma finca, solo tiene un voto, como señala el art. 553-25.3 CCCat. Sin embargo, sí podrá contar con la suma de coeficientes de sus propiedades. Así, el propietario con mayor número de inmuebles en una finca, si bien con la suma de coeficientes podrá impedir acuerdos, no podrá imponerlos en contra de una mayoría contraria de unidades.

El voto ha de emitirse en Junta y se computan los de los propietarios que asisten, salvo los privados de derecho de voto, ya sea personalmente o mediante representación o delegación, como señala el art. 553-24 CCCat., teniendo en cuenta que los de las personas que se abstengan se computarán en el sentido de los de la mayoría conseguida.

El citado art. 553-25.2 señala qué acuerdos pueden adoptarse por este quorum concreto:

  1. La ejecución de obras o el establecimiento de servicios que tienen la finalidad de suprimir barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores, aunque el acuerdo suponga la modificación del Título de Constitución y de los estatutos o aunque las obras o los servicios afecten a la estructura o a la configuración exterior.
  2. Las innovaciones exigibles para la habitabilidad, accesibilidad o seguridad del inmueble, según su naturaleza y características, aunque el acuerdo suponga la modificación del Título de Constitución y de los estatutos o afecten a la estructura o a la configuración exterior.
  3. La ejecución de las obras necesarias para instalar infraestructuras comunes o equipos con el fin de mejorar la eficiencia energética o hídrica de los inmuebles y la movilidad de los usuarios, para conectar servicios de telecomunicaciones de banda ancha o para individualizar la medición de los consumos de agua, gas o electricidad, o para la instalación general de puntos de recarga para vehículos eléctricos, aunque el acuerdo suponga la modificación del Título de Constitución y de los estatutos.
  4. Las normas del reglamento de régimen interior.
  5. El acuerdo de someter a mediación cualquier cuestión propia del régimen de la propiedad horizontal.
  6. Los acuerdos que no tengan fijada una mayoría diferente para su adopción.

Ahora bien, el citado precepto legal no prevé qué sucede si no es posible que se llegue a este quorum, es decir, en el caso de no concurrir ambas mayorías. No es que el acuerdo sea negativo, en este caso no habría problemas, pues no se habría aprobado; la duda surge cuando, por un lado, hay mayoría de cuotas, pero, por el otro, no la hay de propiedades, o al revés.

El CCCat. no señala una solución a este respecto, como sí lo hace la LPH estatal en el art. 17.7, que señala que será posible acceder al denominado JUICIO DE EQUIDAD, estableciendo: “Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas”, pero, ¿qué podemos hacer en Cataluña? ¿Se trata de un olvido o es una falta de competencia?

Lo cierto es que, llegado el caso, se puede admitir este procedimiento, si no, se podría paralizar, en ocasiones, el funcionamiento de la Comunidad, teniendo en cuenta que estos acuerdos son, por regla general, como hemos visto, los habituales de administración.

La solución tampoco pasaría por la impugnación judicial, pues ningún acuerdo existe, por lo tanto, nada puede ser impugnable.

Entonces, ¿es necesario hacerlo a través del juicio ordinario? Es decir, una de las partes que pretende el acuerdo deberá acudir judicialmente contra los propietarios que se niegan, toda vez que en el régimen catalán no se ha previsto un “juicio de equidad“, que sí consta en el art. 17.7 de la Ley de Propiedad General. La respuesta, a la vista de lo expuesto, es positiva, y esta parece ser la única solución, sin perjuicio de poder intentar el de equidad.

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