En la actualidad, sobre todo, por el descenso en las ventas del sector inmobiliario, gran número de propiedades, en edificios divididos horizontalmente, están todavía en manos del promotor.
Esta situación puede suponer, para la Comunidad, un problema, tanto económico como de funcionamiento. El objeto de estas líneas es poder dar una respuesta a esta situación, en los casos en los que sea posible.
Como premisas, han de tenerse en cuenta:
1.-El promotor se considera, a todos los efectos, como un propietario más. Por este motivo, tendrá la obligación de hacer frente al sostenimiento de los gastos comunes, a tenor de lo dispuesto en el art. 9.1.e ) sin que la no utilización de un determinado servicio, le exima de la obligación de pago, como establece el apartado 2 del citado precepto legal.
No serán válidas las cláusulas de exoneración que figuren en el Título por las que se establece que no deberá pagar nada si las propiedades no están vendidas, como establece la resolución de la DGRN, de 15-4-2010 (SP/SENT/508841) o la sentencia de AP Guipúzcoa, Sec. 3.ª, de 30-6-2000 (SP/SENT/95351).
2.- Se ha de distinguir al promotor del edificio del propietario como tal, aunque coincidan en la misma persona. No deben confundirse ambos conceptos.
3.- En el régimen de propiedad horizontal es necesaria, para todos los acuerdos, una doble mayoría de propietarios y de cuotas de participación.
4.- El propietario de varios inmuebles dentro de la misma finca, solo tendrá un voto, aunque se sumen las cuotas de cada una de sus propiedades. Así se han pronunciado, entre otras, las sentencias de la AP Huesca, Sec. 1.ª,de 21-9-2004 (SP/SENT/61506), y la de AP de Zaragona Sec. 4.ª, 18-1-2000 (SP/SENT/35132)
Nos podemos encontrar con tres situaciones:
1. – Que el citado promotor este al corriente de pago.
Este será el supuesto más complicado a los efectos de toma de decisiones, pues, teniendo en cuenta, como hemos expuesto, que en todas las reglas del art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal se exige que los acuerdos se adopten por mayoría de cuotas y de número, reiterando que un propietario, por muchos pisos o locales que tenga, sólo cuenta con un voto, aunque se suman las cuotas, de ahí que podrá ganar por suma de estas, pero no reunirá el otro requisito.
De tal modo, que si el resto o una mayoría de propietarios están en contra, lo que ocurre es que no hay acuerdo, pudiendo quedar la Comunidad paralizada al no poder adoptar decisión alguna.
¿Qué hacer en estos casos?
Pues dependerá de las mayorías necesarias para la adopción de los distintos acuerdos, así hemos de distinguir:
– Acuerdos de simple mayoría de la regla 4ª del art. 17, se trata por regla general de acuerdos de mera administración. En este caso, se podrá acudir al juicio de equidad para que el Juez resuelva, según se contempla el citado precepto legal.
Dentro de los asuntos que requieren para su aprobación la simple mayoría se encuentre la reclamación de defectos de la construcción, donde hemos de distinguir al promotor del propietario, de tal modo que si la Comunidad acciona contra el promotor que es a su vez comunero, deberá abonar los gastos derivados del juicio, pues en este caso, no puede haber confusión.
Es decir, aunque la jurisprudencia ha venido señalando que el reparto de gastos judiciales no debe alcanzar al propietario demandado o demandante, contrario a la Comunidad, nuestro criterio es que esta postura no es aplicable cuando la demanda se plantea en concepto distinto al título de propietario.
Esto es, a quien se quiere reclamar los vicios de construcción es al promotor, con beneficio para todos los copropietarios de los elementos comunes, sin que por el hecho de que el mismo sea a la vez titular de pisos o locales le exima de participar en el gasto del procedimiento judicial.
– Acuerdos de mayoría cualificada o unanimidad. En estos supuestos, la única solución sería la impugnación judicial del propietario disidente, para lo que deberá votar en contra en la Junta correspondiente, y alegar, en su caso, abuso de derecho, como señala el art. 18.1.c).
2.- Que el promotor no se encuentre al corriente de pago de los gastos comunes, en cuyo caso, a tenor de lo dispuesto en el art. 15.2 no tendrá derecho de voto.
De este modo, los propietarios restantes serán los que tomen las decisiones comunitarias, pero igualmente deberán hacer frente a la totalidad de los gastos comunes, por lo que, nuestro consejo, es que en estos casos se intente una reclamación lo antes posible.
En este caso, el resto, la minoría, deberá hacer frente, a todos los importes generados en la Comunidad, pudiendo decidir libremente pero, también deberán asumir un coste demasiado elevado por esta “libertad”.
3.- Que pague solo algunos de la totalidad de los gastos de comunidad que le corresponden, por ejemplo, es moroso por determinadas propiedades, locales, pero no por las viviendas.
A este respecto y teniendo en cuenta que como propietario tendrá un voto con independencia de que se sumen las cuotas, la pregunta sería si se le priva del derecho a voto o no. No existe un criterio uniforme como se podrá comprobar por la encuesta jurídica publicada en Sepín, siendo el nuestro que cualquier privación de derechos ha de interpretarse de forma restrictiva, por lo que tendrá derecho de voto, un voto como propietario, aunque no computen las cuotas de las propiedades por las que sea moroso.
La situación es complicada pero, esperamos haber podido resolver algunas dudas.
