¿Es válido el pacto que establece el pago de la plusvalía a cargo del comprador consumidor?

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Félix López-Dávila Agüeros

Director de Sepín Derecho Inmobiliario. Abogado

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, o más conocido para casi todos como plusvalía, viene definido en el art. 104 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, como un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de estos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos.

Igualmente, el art. 106 establece que el sujeto pasivo en las transmisiones de terrenos o en la constitución o transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio a título oneroso será  la persona física o jurídica, o la entidad a que se refiere el art. 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que transmita el terreno o que constituya o transmita el derecho real de que se trate.

Es decir, estamos ante un impuesto en el que, en los contratos de compraventa de vivienda, corresponde su pago como sujeto pasivo al propietario que transmite. Esta cuestión es problemática en aquellos supuestos en que nos encontramos ante una compraventa en la que el vendedor es un profesional y el comprador tiene la consideración de consumidor y se establece que el pago de la plusvalía será a su cargo, surgiendo en este caso una doble relación: la primera entre la hacienda local y el contribuyente, que seguirá siendo el vendedor, sin que frente a la administración puedan hacerse valer los posibles pactos establecidos en el contrato de compraventa, y la segunda, entre el vendedor y el comprador, en la que este se convierte frente a aquel en deudor de la cuota tributaria satisfecha.

Hay que indicar que el problema planteado viene referido a aquellos contratos que hayan sido pactados con anterioridad a la Ley 44/2006, de 29 de diciembre, de mejora de la protección de los consumidores y usuarios, ya que esta norma modificó la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, estableciendo en la nueva redacción de la cláusula 22 de la Disposición Adicional Primera, el carácter de abusivo de la cláusula que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el profesional, lo que ha quedado reflejado igualmente, en el art. 89 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, que es la normativa vigente en este momento a nivel estatal.

El Tribunal Supremo, en su Sentencia de 25 de noviembre de 2011, ya dictaminó que, al tratarse de una estipulación no negociada individualmente y que limita los derechos de los consumidores, debía recibir la sanción de nulidad.

Posteriormente, en las Sentencias de 12 de marzo de 2014, de 22 de octubre de 2014 y de 17 de marzo de 2016, ha seguido la misma línea, reiterando la postura de la Sentencia del 2011 y determinando en todas ellas la nulidad de la cláusula que establece el pago por el comprador que tiene la consideración de consumidor de la plusvalía al ser un tributo cuyo sujeto pasivo es el vendedor profesional.

La base de dicha decisión la establece en la aplicación del art. 10 bis de la Ley 26/1984, en relación con los arts. 3 y 4 de la Directiva 93/13/CEE, del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con los consumidores, así como en la Sentencia del TJUE de 16 de enero de 2014, que en la interpretación de dicha directiva estableció que un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor puede resultar de una lesión suficientemente grave en la situación jurídica en el que el mismo se encuentra como parte del contrato.

Determinando el Tribunal Supremo “que la lesión en la posición jurídica del consumidor protegido se produce, al transferirle en su condición de adquiriente, una deuda fiscal, que conforme a lo dispuesto en el artículo 104 del Real Decreto Legislativo, de 5 de marzo, por el que se aprobó el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, está a cargo de la vendedora, la cual se beneficia del incremento de valor de la cosa vendida, ya incorporado en el precio, al imponer finalmente a la compradora el pago de una impuesto que tiene como base la misma plusvalía, y cuyo importe, además, este no conoce en la fecha de la celebración del contrato, soportando, por ello, una incertidumbre sobre el alcance de su obligación“.

Por tanto, como conclusión, la respuesta a la pregunta con la que hemos titulado este post ha de ser negativa, tanto si nos encontramos en un contrato de compraventa anterior a la Ley 44/2006, con base en lo dispuesto por el Tribunal Supremo, como si nos encontramos ante un contrato posterior, al establecer la propia normativa sobre la protección de consumidores y usuarios el carácter abusivo de la citada cláusula.

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4 comentarios en “¿Es válido el pacto que establece el pago de la plusvalía a cargo del comprador consumidor?

  1. ¿Y si se trata de un contrato de compraventa entre particulares? Repercutir el Impuesto de Plusvalía al comprador en la escritura como una cláusula más, sin advertirle previamente y sin cuantificarle nada sería un desequilibrio entre las partes pero no podría calificarse de abusivo en tanto existe libertad de pactos ¿no?

    • Efectivamente, si el contrato lo han firmado dos particulares, no es de aplicación la normativa especial sobre consumidores, ya que dicha normativa está reservada para aquellas relaciones entre consumidores o usuarios y empresarios, por lo que la cláusula de repercusión de la plusvalía no puede ser declarada como abusiva.
      En este caso, para su anulación, se debería acudir a la normativa general del Código Civil sobre contratación, por ejemplo, si hubiera existido un error en el consentimiento del comprador o cualquier otra circunstancia que pudiera dar lugar a la anulabilidad.

  2. recibo un piso por pacto de mejora otorgada por mis padres en la ciudad de A Coruña y el Ayuntamiento de dicha ciudad, me pasa como impuesto de plusvalía un recibo de 2250€, el piso se adquirió en el año 1978 por 300.000 pts pero el Ayuntamiento aplica el impuesto sobre el valor catastral actual que es de 29.000€. Mi consulta es: debo pagar el impuesto tal y como lo están calculando (tengo de plazo hasta Julio de 2017 para hacer un único pago).Gracias

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