La instalación de chimeneas en las Comunidades de Propietarios

María José Polo Portilla

 Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada

En el post del mes anterior escribía sobre los locales en las Comunidades de Propietarios, señalando que, en la generalidad de los supuestos, existe libertad de destino de los mismos, de tal modo que, si nada figura en el Título Constitutivo o los estatutos de comunidad, los propietarios podrán emplearlos para el fin que consideren oportuno; así, en estos espacios se podrán desarrollar, en principio, todo tipo de actividades.

El problema estará cuando para el ejercicio de la actividad pretendida sea necesario, desde el punto de vista administrativo, cumplir determinados requisitos, siendo uno de ellos la instalación de una salida de humos. Es decir, cuando se destinen, por ejemplo, a bares, restaurantes o similares, y necesiten reglamentariamente una chimenea.

Pues bien, al respecto surgen distintos supuestos. En primer lugar, la creencia por parte del propietario del derecho a poder utilizar elementos comunes, a raíz de la exigencia de la autoridad administrativa, para el funcionamiento de su negocio.

Es práctica habitual que los propietarios pretendan realizar esta obra sin consultar a la Comunidad o, en el mejor de los casos, simplemente notificando que se va a llevar a cabo. No obstante, hay que estar al caso especifico, como suele ser habitual cuando se trata de Comunidades de Propietarios, pues, aunque aplicando la LPH parece clara la respuesta que hay que dar al respecto, la casuística complica una contestación unánime.

Hay que tener en cuenta, en primer lugar, que en la mayor parte de los supuestos la citada salida tiene que pasar por elementos comunes, como fachadas, patios interiores, etc.

Además, como criterio general, el otorgamiento de licencia, o su denegación, no vincula a la Comunidad; pues, aun siendo evidente que el ayuntamiento o el organismo competente podrá exigir el cumplimiento de sus propias reglas para la explotación de la actividad comercial, es claro que estos condicionantes no suponen ninguna obligación de acatamiento por la Junta de Propietarios, como señalan las Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de mayo de 2014 (SP/SENT/765555), de 18 de julio de 2012 (SP/SENT/681584), de 17 de enero de 2011 (SP/SENT/659777) y de 12 de noviembre de 2007 (SP/SENT/145097).

Veamos los supuestos con los que nos podemos encontrar, sin perjuicio de que, repito, al tratarse de una Comunidad, cualquier otro puede ser posible.

Que no existe salida alguna

Se necesita realizar obras en elementos comunes, repito, con alteración de los mismos, la fachada, el forjado o el patio, para la instalación del conducto de evacuación de humos, y si bien en el régimen de propiedad horizontal existe cierta permisibilidad a la apertura de huecos en la pared, siempre que no se sobrepasen los límites ordinarios de la tolerancia, se trata de determinar sobre la base del supuesto concreto si cualquier obra que altere mínimamente la estructura o configuración del edificio debe entenderse como prohibida o si, por el contrario, concurre inexistencia de otras posibilidades viables para la instalación, siempre que, repetimos, no se produzcan molestias o perjuicios para la Comunidad.

Si se produce una alteración de la configuración y el estado exterior del edificio, tras la reforma de la LPH por la Ley 8/2013, será aplicable lo dispuesto en el art. 10.3 b), en el que se establece la necesidad del acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, antes se requería el acuerdo unánime, pero ha de tenerse en cuenta el cambio legislativo, como ya señalaba en el post de noviembre de 2013.

Se realizan obras en la propia fachada del local que no forma parte de la comunitaria. Este supuesto se dará sobre todo en los locales de nueva construcción, en los que este tipo de propiedades se dan sin terminar para que se puedan adoptar al negocio o a la actividad instalada. En este supuesto, en el que no es necesario realizar obra alguna tendente a la modificación de un elemento común, está claro que no es necesario permiso comunitario alguno.

Todo ello sin perjuicio de que se se realicen obras en elementos comunes, estaríamos en el supuesto anterior, es decir, desde un punto de vista comunitario, sería necesario el acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios.

– Que el local disponga ya de una chimenea, pero que esta no se adecue a la normativa exigida en ese momento

Este será quizá el supuesto más complicado en cuanto a dar una respuesta concreta; pues si se realizan obras en elementos comunes, habrá de aplicarse el argumento anterior, es decir, sería necesario el acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, a tenor de lo dispuesto en el art. 10.3 b) LPH.

No obstante, para ambos supuestos, es decir, tanto si no existe, como si hay que adaptarla,   consta también cierta jurisprudencia a favor de este tipo de instalaciones sin necesidad del acuerdo de la Junta, siempre que no produzcan molestias ni perjuicios, pues, en otro caso, no podrían explotar debidamente el local comercial, considerando que si no hay perjuicio para nadie se considera un abuso la negativa de la Comunidad, estos supuestos son bastante improbables en el régimen de propiedad horizontal, pero existen sentencias a favor como las de las Audiencias Provinciales de Madrid de 26 de enero de 2012 (SP/SENT/665040), de Salamanca de 25 de febrero de 2011 (SP/SENT/629989) y de Castellón de 6 de abril de 2010 (SP/SENT/512334).

– Que en los propios estatutos ya se permita este tipo de obras o aparezca la existencia de servidumbres

Nada que objetar cuando la citada cláusula es clara; pero, en caso contrario, la tendencia es la aplicación restrictiva de las normas, negando, por ejemplo, la instalación cuando el permiso está sometido a condición y esta no se cumple o se pretende desprender, como puede ser de la que permite “hacer toda clase de reformas, modificaciones y obras de cualquier naturaleza, verificar segregaciones, divisiones, subdivisiones (…).

A favor de la instalación, se pronuncian las Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de abril de 2013 (SP/SENT/717182), de 29 de octubre de 2001 (SP/SENT/30778), de 17 de enero de 2000 (SP/SENT/18586) y de 27 de septiembre de 1991 (SP/SENT/6189).

En contra, la última Sentencia del citado Tribunal Supremo de 7 de abril de 2013 (SP/SENT/849192), dónde se establece que, aunque las obras estuviesen genéricamente autorizadas en el Título, pues se permitían, salvo que afectasen a elementos comunes, intervenían en la estructura del forjado del edificio y requerían la autorización de la Junta .

Por último, y como criterio general, en todo tipo de obras en elementos comunes, la defensa de estos propietarios que la han instalado sin autorización alguna sería alegar los ejemplos precedentes, el consentimiento tácito de la Comunidad y, por último, la prescripción de la acción.

En cuanto al primero de los supuestos, ha de tratarse, y en esto sí están de acuerdo las sentencias, de obras idénticas, aunque técnicamente se hayan tenido que colocar de forma diferente. Respecto al consentimiento tácito, es necesario que haya transcurrido un largo período de tiempo y que la Comunidad la haya admitido con inactividad.

Y si, pese a cumplir con la normativa civil y administrativa, si una vez instalada se producen olores, ruidos, etc., la Comunidad, a tenor del art. 7.2 LPH, podrá utilizar el procedimiento establecido en dicho precepto legal para su cesación.

De este modo, y por lo expuesto, la conclusión sería que, como siempre en el régimen de propiedad horizontal, habrá de estarse al supuesto concreto en cada caso.

6 comentarios en “La instalación de chimeneas en las Comunidades de Propietarios

  1. Hola buenas tengo una duda y querría saber algo de información. Tengo un vecino que ha colocado una salida de humo de su chimenea propia en la azotea en la cual a mi me da ya que tengo la puerta de salida a mi patio privado en la azotea… Quería preguntar hasta donde es legar esa salida ya que no ha preguntando a ningún propietario. Y a mi me da el humo en mi casa.

  2. Hola. Mi problema es el siguiente, tengo una chimena de humos saliendo del suelo de mi patio, el cual es de la finca., dicha chimenea cuentan mis vecinos que no se aprobo en junta que un dia la bieron ya puesta., el administrador tambien lo confirma. El propietario del bar de abajo pago dinero al expropietario de mi piso para poder pasar la chimenea pordentro del patio de luces, llega hasta arriba. Ahora despues de 13 años dicha chimenea ocasina problemas echando a la terraza de arriba, a mi patio , al de la vecina de al lado y a todos los que tienden la ropa, UNA GRASA QUE AL CAER SE QUEDA PRETIFICADA, DAÑANDO LOS MARMOLES DE LAS VENTANAS , SUELOS Y ROPA.

  3. Buenas tardes,
    vivo en el piso primero, de un bloque de 4 pisos, mas un bajo, y el propietario del local de debajo de mi piso quiere instalar una salida de humos por el patio de luces comunitario, suponemos que para instalación de alguna actividad como bar o similar. El caso es que por donde debería pasar la chimenea que desea instalar, pasan los tubos de suministro del gas natural, y la chimenea en tal caso estaría a unos 50 cms. como mucho de las tuberías del gas.
    Yo me opongo totalmente, pero no se que proporción de propietarios debe haber para evitar la instalación, en caso que se pudiera. somos 20 propietarios en total. Y he de reseñar también, que el patio comunitario lo es también del bloque contíguo, que solamente hay una separación con el mismo de una pared de unos dos metros en el piso bajo, por lo que también desearía saber si se ha de consultar también con los propietarios, y en que proporción deben estar de acuerdo en este caso, que les afecta pero no pasaría la instalación por su bloque.
    Muchas gracias
    Muchas gracias.

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