¿Se ha suprimido la unanimidad en los acuerdos comunitarios?

  María José Polo Portilla

 Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada

*Tras la reforma de la LPH por el Real Decreto 7/2019, se podrá modificar el Título para prohibir el uso de las viviendas turísticas, por las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, como establece el art. 17.12)

Es esta una de las preocupaciones de las Comunidades de Propietarios que han visto paralizadas muchas de sus propuestas de cambio o adaptación por la simple negativa de un propietario.

Es cierto que, ante esta situación, existía y existe la posibilidad de solicitar amparo judicial, invocando abuso de derecho por este propietario que, por sistema, se niega a todo. No obstante, como siempre, este es un camino lento y no siempre seguro. A este respecto se ha pronunciado la sentencia del TS Sala Primera, de lo Civil, 19-12-2008 (SP/SENT/437588), donde la oposición es considerada como un acto de abuso del derecho o de ejercicio antisocial del mismo, pues en este caso, la petición para la división de la parte de que es propietario el actor se rebate por el demandado sin fundamento mediante argumentos sin entidad suficiente para ello.

Esta situación se intentó paliar con la reforma de la citada LPH en el año 1.999, Ley 8/1999, en la que se modifico el régimen de mayorías, y en la cual asuntos de importancia para las Comunidades, como es la creación de nuevos servicios comunes de interés general, pasaron de necesitar la unanimidad a poderse aprobar por las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios.

La reciente reforma por la Ley 8/2013, ha querido ir más allá, teniendo en cuenta la importancia que se ha dado a la realización de obras en la Comunidad, tanto a nivel general –reparaciones u obras de conservación– como desde el punto de vista particular –cierre de terrazas o la construcción de nuevas plantas–. Obras para las que, en el caso de las privativas, hubiese sido preceptiva, de acuerdo con la anterior regulación, la unanimidad. Ahora, habrá de entender que es suficiente con la mayoría de las tres quintas partes de la  totalidad de cuotas y propietarios, por la aplicación de lo dispuesto en el art. 10.3 b).

Ahora bien, volviendo a la pregunta, la respuesta sería que este quorum ha desaparecido casi por completo, pero sigue resultando necesario para supuestos excepcionales.

Así, el art. 17.6 LPH establece: “Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación”.

Luego, la conclusión es que no desaparece pero cada vez tiene menor importancia, lo que supondrá mayor agilidad en la Comunidad, que no se verá paralizada por la simple negativa de un comunero.

Ahora bien, en principio y salvo las excepciones previstas en la propia Ley de Propiedad Horizontal,  cualquier modificación del Título Constitutivo necesita del acuerdo unánime de los propietarios, esto es, no es posible otra forma de cambiar las normas esenciales del inmueble sin el consentimiento expreso o tácito de todos y cada uno de los propietarios, conforme al mismo art. 5 de la Ley.

De este modo, se necesitará del concurso de todos los comuneros, por ejemplo, el cambio de las reglas esenciales del Título, la creación de obligaciones, la modificación de las cuotas de participación, así como otros conceptos de esta índole. Pero no se puede aplicar el mismo criterio a simples modificaciones en las normas de funcionamiento interno, más propias del Reglamento (art. 6), las obras de menor cuantía o la decisión de que un determinado gasto pueda ser repartido de forma distinta al coeficiente, por poner algunos ejemplos.

Hay que tener en cuenta que el quorum no es solo de los presentes en la Junta, sino de la totalidad de propietarios de tal forma que, una vez que se adopta el día de la reunión, se habrá de notificar a los ausentes, que se entenderán vinculados por el acuerdo si no contestan en contra dentro de los treinta días siguientes, como señala el art. 17.8.

Este determinado acuerdo, si quiere vincular a terceros, por ejemplo, a nuevos propietarios en una determinada prohibición en el destino de alguna propiedad, ha de ser inscrito en el Registro, como establece el art. 5.3 de la Ley.

Para ello no es necesario que acudan todos los propietarios ante el notario, ya que es suficiente que lo haga el Presidente, siempre y cuando en la Junta se haya acordado la facultad correspondiente, indicando de forma exacta y rigurosa en qué consiste la modificación y acreditando la unanimidad de los asistentes y ausentes, pues en otro caso no será posible llevar a cabo el nuevo documento público y su posterior inscripción registral. De este modo se ha pronunciado la Resolución de la DGRN de 30-7-2011 (SP/SENT/654099).

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