¿Qué es una medianería o pared medianera?

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Mercedes Rosales Araque

Documentación Jurídica de Sepín

La medianería, regulada en los arts. 571 a 579 del Código Civil, se viene definiendo como aquella situación jurídica que se da cuando dos fincas, ya sean rústicas o urbanas, están separadas por un elemento común, pared, vallado, seto o zanja, que pertenece a los propietarios de aquellas, cuya finalidad es dispensar a cada uno de los propietarios de edificar un cerramiento diferente o propio, evitando así un gasto inútil.

Precisamente en relación al concepto, nuestro Tribunal Supremo, en su recientísima Sentencia de 1 de marzo de 2016, ha declarado que la medianería implica una Comunidad de Propietarios de predios contiguos sobre un elemento común, como el muro, que es medianero entre tales predios, sin que se trate de servidumbre, aunque el Código Civil la trata de servidumbre legal, puesto que no hay predio dominante y predio sirviente, ni situación de copropiedad, ya que a cada propietario le corresponde la propiedad exclusiva de su parte, si bien sometido a límites en interés del otro (SP/SENT/844300).

¿De qué manera puede constituirse la medianería? 

La forma habitual de adquisición es mediante título, pero también puede constituirse:

  1. Por destino del padre de familia, condición que se da cuando existe un único dueño de dos fundos linderos y el propietario procede a la venta de uno de ellos.
  1. Prescripción adquisitiva, al haber transcurrido los 20 años exigidos legalmente por el art. 537 CC.
  1. Conforme a los usos u ordenanzas locales, de modo que no resulte gravamen ni perjuicio alguno para el predio dominante.

La problemática que se plantea frecuentemente es la duda acerca de si una pared o muro concreto es medianero o propiedad exclusiva de una sola de las fincas, pues se presume la medianería en el caso de paredes divisorias de edificios contiguos, en las paredes o muros divisorios de jardines o corrales, o en los setos, cercas o vallas de las fincas rústicas; aplicándose también a las zanjas o acequias abiertas entre fincas contiguas.

Dicha presunción de medianería puede ser destruida mediante la exhibición del título que acredite como propiedad de uno solo el elemento o por la presencia de un signo exterior indicativo de propiedad privativa de uno. De este modo lo ha manifestado la Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 30 de octubre de 2015 (SP/SENT/834344).

¿Qué derechos y obligaciones corresponde a cada vecino con respecto al uso del muro medianero?

Una de las facultades que corresponden a cada medianero es poder alzar la pared medianera, a sus expensas e indemnizando al otro los perjuicios que le ocasionan, tal como dispone el art. 577 CC. Así lo ha expresado el Tribunal Supremo en su Sentencia de 1 de marzo de 2016 (SP/SENT/844300).

Por lo que, siempre que corra con los gastos e indemnice los perjuicios que se causen con la obra, incluso los temporales, puede elevar la pared medianera abonando los gastos de conservación de la pared en lo que esta se haya levantado, de modo que cada propietario puede usar del medianero en proporción a la cuota que tenga en la Comunidad, pudiendo edificar apoyando su obra en la pared medianera o introduciendo vigas hasta la mitad del espesor de la pared, sin estorbar o impedir el uso común a los demás.

Extinción de la medianería

La extinción puede darse por renuncia del propietario o por falta de uso durante veinte años, cuyo comienzo del término dependerá si se trata de una servidumbre discontinua o continua.

En Sepín hemos elaborado un estudio de jurisprudencia al detalle sobre la servidumbre de medianería.

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6 comentarios en “¿Qué es una medianería o pared medianera?

  1. hola, quisiera saber en que situacion me encuentro legalmente:
    Un casa antigua : hay dos casas unidas por una pared medianera, esta pàred hace una L.
    Resulta que se estaba cayendo una parte de una de las casa y se ha adoptado por tirar el techo y limpiar la base de esa casa
    , pero al tirar se ha quedado el tejado de la otra casa un poco mal, hay que hacer una pequeña obra para rematar el tejado y proteger la viga
    medianera.
    Pregunta : quien paga las mejoras esas, y que pasaria si quiseramos separar las propiedades por esa medianera. ?

  2. Hola
    Resido en un último piso de un edificio de cinco plantas (dos alas en cada planta y dos pisos
    por ala; total 20 pisos) constituido en Comunidad de Propietarios. Todos los pisos son
    estructuralmente iguales y simétricos. Mi vecino inmediato ha comenzado una obra de
    renovación de su fontanería y alicatado de su baño, contiguo al mío tras una pared medianera
    que tiene una cámara de algo más de 20 centímetros, por la que discurren las tuberías de cada piso de ese ala y la bajante general. Al abrir la pared se ha encontrado con que las
    tuberías de mi baño que empalman con la bajante generalestán inmediatas (dos o tres cms.) a lo que él llama “su”pared o “su parte de” medianería, justo encima de las suyas, e insiste en
    que es responsabilidad mía cambiarlas y retranquearlas. Son tuberías antiguas, de plomo, y
    las originales del edificio, así que considero que no tengo obligación de cambiarlas, aunque
    estoy dispuesto a hacerlo para mayor seguridad de ambos y siempre y cuando la obra de
    sustitución y retranqueo pueda hacerse por su WC, actualmente con la pared abierta debido a
    esa obra suya, y no tenga que abrir y picar por el mío.

    La pregunta es doble: ¿es correcto mi planteamiento de no-obligación? ¿es obra que deba
    costearse por toda la Comunidad, por afectar a la estructura originaria del edificio, a la
    bajante general, y a una cámara en pared medianera que es también común y comunitaria?

    Muchísimas Gracias

  3. Hola !. Una consulta:
    Mi vecino de al lado está haciendo una reforma integral de su piso (recién adquirido). Es un bloque de viviendas. Propiedad horizontal.
    Tenemos una pared medianera (doble capa de ladrillos) que da, por mi lado, al salón y, por el suyo, a lo que antes era la cocina.
    Ahora, en la cocina, están situando el baño de la vivienda.
    Ha ido picando y picando… su capa de ladrillos la han eliminado y, como separación, entre ambas viviendas sólo ha quedado una capa de ladrillos (presumiblemente, la mía).
    De momento, en mi pared, ya se ha levantado la pintura y hay algo de humedad. Dicen que me lo arreglarán pero tengo varias dudas.
    Ellos dicen que el levantamiento de mi pintura y la humedad es porque han quitado las tuberías antigüas (de la cocina) y es normal, pero mi pregunta es: ¿deberían levantar una nueva capa de ladrillos (o colocar aislamiento), en su lado, para evitar que, después, cuando hayan colocado el baño se me puedan filtrar, a mí, humedades?. ¿Es legal lo que están haciendo: un baño dónde antes había una cocina…?.
    Al golpear mi lado de la pared (la medianera entre ambas viviendas) suena a hueco y antes no ocurría así.
    ¿Podrían, por favor, responderme a esta consulta?.
    Gracias anticipadas.

  4. Rosalba Romero
    04 de abril 2017

    Tenogo un problema con mi vecina debido a que hace muchos años, les hablo de mis abuelos construyeron una pared divisoria entre las casas, mi vecina tiene un pequeño cerro del lado de la pared de la cual tengo entendido ella se beneficia, el caso es que a parte de tener el pequeño cerrito, tiene sembrado muy cerca de la pared arboles de aguacate, mango, mamón y guayaba, las cuales ha podado, pero la pared en cuestión está cediendo justamente hacia el lado de su casa, mi pregunta es ¡quien debe reparar dicha pared?, yo tengo entendido que debe ser en conjunto, agradezco me den respuesta al respecto,

  5. Soy propietario de una finca en parte rustica en parte urbana. La parte urbana esa delimitada por edificio de dos propietarios, uno de ellos con antiguedad de mas de cien años. El propietario de este último ha efectuado dos ventanas de ventilacion supuestamente de 30 cm de lado separadas entre si por un ladrillo de 5 cm. Al parecer este tipo abertura puede ser legal si se ha efectuado interiormente a nivel del techo de la habitación, aunque por mi lado al estar el tereno a mayor altura que el piso de vivienda esta a aproximadamente a .1,5 m del suelo. Según la infomación que tengo , tambien podria ser legal hacer un muro en mi tereno y sobre la pared donde se practico el hueco e inutilizarlo si bien desearia evitarlo pues tengo la duda de si la pared de marras podria ser medianera por constituir parte del cerramiento de mi finca por quel l lado. Si asi fuera ¿podria ser ilegal la práctica de la ventana de ventilación sin mi autorización?.

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