¿Qué es una medianería o pared medianera?

Mercedes Rosales Araque

Documentación Jurídica de Sepín

La medianería, regulada en los arts. 571 a 579 del Código Civil, se viene definiendo como aquella situación jurídica que se da cuando dos fincas, ya sean rústicas o urbanas, están separadas por un elemento común, pared, vallado, seto o zanja, que pertenece a los propietarios de aquellas, cuya finalidad es dispensar a cada uno de los propietarios de edificar un cerramiento diferente o propio, evitando así un gasto inútil.

Precisamente en relación al concepto, nuestro Tribunal Supremo, en su recientísima Sentencia de 1 de marzo de 2016, ha declarado que la medianería implica una Comunidad de Propietarios de predios contiguos sobre un elemento común, como el muro, que es medianero entre tales predios, sin que se trate de servidumbre, aunque el Código Civil la trata de servidumbre legal, puesto que no hay predio dominante y predio sirviente, ni situación de copropiedad, ya que a cada propietario le corresponde la propiedad exclusiva de su parte, si bien sometido a límites en interés del otro (SP/SENT/844300).

¿De qué manera puede constituirse la medianería? 

La forma habitual de adquisición es mediante título, pero también puede constituirse:

  1. Por destino del padre de familia, condición que se da cuando existe un único dueño de dos fundos linderos y el propietario procede a la venta de uno de ellos.
  1. Prescripción adquisitiva, al haber transcurrido los 20 años exigidos legalmente por el art. 537 CC.
  1. Conforme a los usos u ordenanzas locales, de modo que no resulte gravamen ni perjuicio alguno para el predio dominante.

La problemática que se plantea frecuentemente es la duda acerca de si una pared o muro concreto es medianero o propiedad exclusiva de una sola de las fincas, pues se presume la medianería en el caso de paredes divisorias de edificios contiguos, en las paredes o muros divisorios de jardines o corrales, o en los setos, cercas o vallas de las fincas rústicas; aplicándose también a las zanjas o acequias abiertas entre fincas contiguas.

Dicha presunción de medianería puede ser destruida mediante la exhibición del título que acredite como propiedad de uno solo el elemento o por la presencia de un signo exterior indicativo de propiedad privativa de uno. De este modo lo ha manifestado la Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 30 de octubre de 2015 (SP/SENT/834344).

¿Qué derechos y obligaciones corresponde a cada vecino con respecto al uso del muro medianero?

Una de las facultades que corresponden a cada medianero es poder alzar la pared medianera, a sus expensas e indemnizando al otro los perjuicios que le ocasionan, tal como dispone el art. 577 CC. Así lo ha expresado el Tribunal Supremo en su Sentencia de 1 de marzo de 2016 (SP/SENT/844300).

Por lo que, siempre que corra con los gastos e indemnice los perjuicios que se causen con la obra, incluso los temporales, puede elevar la pared medianera abonando los gastos de conservación de la pared en lo que esta se haya levantado, de modo que cada propietario puede usar del medianero en proporción a la cuota que tenga en la Comunidad, pudiendo edificar apoyando su obra en la pared medianera o introduciendo vigas hasta la mitad del espesor de la pared, sin estorbar o impedir el uso común a los demás.

Extinción de la medianería

La extinción puede darse por renuncia del propietario o por falta de uso durante veinte años, cuyo comienzo del término dependerá si se trata de una servidumbre discontinua o continua.

En Sepín hemos elaborado un estudio de jurisprudencia al detalle sobre la servidumbre de medianería.

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19 comentarios en “¿Qué es una medianería o pared medianera?

  1. hola, quisiera saber en que situacion me encuentro legalmente:
    Un casa antigua : hay dos casas unidas por una pared medianera, esta pàred hace una L.
    Resulta que se estaba cayendo una parte de una de las casa y se ha adoptado por tirar el techo y limpiar la base de esa casa
    , pero al tirar se ha quedado el tejado de la otra casa un poco mal, hay que hacer una pequeña obra para rematar el tejado y proteger la viga
    medianera.
    Pregunta : quien paga las mejoras esas, y que pasaria si quiseramos separar las propiedades por esa medianera. ?

    • Estimado Pepe :
      Muchas gracias por haber acudido a nuestro blog. El contenido del mismo es meramente informativo. Para poder facilitarle una respuesta sería necesario conocer las circunstancias concretas del caso.
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    • En mi apartamento 5 piso lo comore con terraza y esta ubicado a mitad de cuadra..el señor q mismo me vende construye un edificio al lado de 6 pisos, al subir el muro me quita visibilidad subiendo el muro de mediania pegado a la terraza dejando el muro en obra negra.
      Pregunta..
      -puede taparme la visibilidad a ver comprado con terraza ?
      -Tengo derecho a que me arregle el muro que me coloco subiendo por mi terraza? Gracias

  2. Hola
    Resido en un último piso de un edificio de cinco plantas (dos alas en cada planta y dos pisos
    por ala; total 20 pisos) constituido en Comunidad de Propietarios. Todos los pisos son
    estructuralmente iguales y simétricos. Mi vecino inmediato ha comenzado una obra de
    renovación de su fontanería y alicatado de su baño, contiguo al mío tras una pared medianera
    que tiene una cámara de algo más de 20 centímetros, por la que discurren las tuberías de cada piso de ese ala y la bajante general. Al abrir la pared se ha encontrado con que las
    tuberías de mi baño que empalman con la bajante generalestán inmediatas (dos o tres cms.) a lo que él llama «su»pared o «su parte de» medianería, justo encima de las suyas, e insiste en
    que es responsabilidad mía cambiarlas y retranquearlas. Son tuberías antiguas, de plomo, y
    las originales del edificio, así que considero que no tengo obligación de cambiarlas, aunque
    estoy dispuesto a hacerlo para mayor seguridad de ambos y siempre y cuando la obra de
    sustitución y retranqueo pueda hacerse por su WC, actualmente con la pared abierta debido a
    esa obra suya, y no tenga que abrir y picar por el mío.

    La pregunta es doble: ¿es correcto mi planteamiento de no-obligación? ¿es obra que deba
    costearse por toda la Comunidad, por afectar a la estructura originaria del edificio, a la
    bajante general, y a una cámara en pared medianera que es también común y comunitaria?

    Muchísimas Gracias

  3. Hola !. Una consulta:
    Mi vecino de al lado está haciendo una reforma integral de su piso (recién adquirido). Es un bloque de viviendas. Propiedad horizontal.
    Tenemos una pared medianera (doble capa de ladrillos) que da, por mi lado, al salón y, por el suyo, a lo que antes era la cocina.
    Ahora, en la cocina, están situando el baño de la vivienda.
    Ha ido picando y picando… su capa de ladrillos la han eliminado y, como separación, entre ambas viviendas sólo ha quedado una capa de ladrillos (presumiblemente, la mía).
    De momento, en mi pared, ya se ha levantado la pintura y hay algo de humedad. Dicen que me lo arreglarán pero tengo varias dudas.
    Ellos dicen que el levantamiento de mi pintura y la humedad es porque han quitado las tuberías antigüas (de la cocina) y es normal, pero mi pregunta es: ¿deberían levantar una nueva capa de ladrillos (o colocar aislamiento), en su lado, para evitar que, después, cuando hayan colocado el baño se me puedan filtrar, a mí, humedades?. ¿Es legal lo que están haciendo: un baño dónde antes había una cocina…?.
    Al golpear mi lado de la pared (la medianera entre ambas viviendas) suena a hueco y antes no ocurría así.
    ¿Podrían, por favor, responderme a esta consulta?.
    Gracias anticipadas.

    • Hola tengo un bajo con patio, en el cual esta hecha desde la construcción del edificio una pared de ladrillos de hormigón de 14 cm de ancho y menos de 2 metros de altura. Mi pregunta es yo podría levantar eata pared usando solo la mitad? Esta pared de medianeria la podría subir en mi mitad de pared? Si se pudiera estaría obligado a enfoscar la cara que da al patio del vecino? Un saludo y gracias

  4. Rosalba Romero
    04 de abril 2017

    Tenogo un problema con mi vecina debido a que hace muchos años, les hablo de mis abuelos construyeron una pared divisoria entre las casas, mi vecina tiene un pequeño cerro del lado de la pared de la cual tengo entendido ella se beneficia, el caso es que a parte de tener el pequeño cerrito, tiene sembrado muy cerca de la pared arboles de aguacate, mango, mamón y guayaba, las cuales ha podado, pero la pared en cuestión está cediendo justamente hacia el lado de su casa, mi pregunta es ¡quien debe reparar dicha pared?, yo tengo entendido que debe ser en conjunto, agradezco me den respuesta al respecto,

  5. Soy propietario de una finca en parte rustica en parte urbana. La parte urbana esa delimitada por edificio de dos propietarios, uno de ellos con antiguedad de mas de cien años. El propietario de este último ha efectuado dos ventanas de ventilacion supuestamente de 30 cm de lado separadas entre si por un ladrillo de 5 cm. Al parecer este tipo abertura puede ser legal si se ha efectuado interiormente a nivel del techo de la habitación, aunque por mi lado al estar el tereno a mayor altura que el piso de vivienda esta a aproximadamente a .1,5 m del suelo. Según la infomación que tengo , tambien podria ser legal hacer un muro en mi tereno y sobre la pared donde se practico el hueco e inutilizarlo si bien desearia evitarlo pues tengo la duda de si la pared de marras podria ser medianera por constituir parte del cerramiento de mi finca por quel l lado. Si asi fuera ¿podria ser ilegal la práctica de la ventana de ventilación sin mi autorización?.

  6. Hola mi situacion es la siguiente.
    Hace 3 meses me entregaron mi casa es una villa urbana. Esta villa ya la habian entregado hace 2años y esta casa estaba sola nunca la habitaron y me la dieron a mi ovbiamente atraves del serviu.
    El mismo dia que hicieron entrega de mi vivienda llego la vecina a cobrarme el muro que ella habia hecho, le dije que ne diera tiempo para arreglar mi casa y que despues hablariamos de eso, ahora esta tipa va todos los dias a cobrarme el muro y no quiere esperar, a todo esto es un muro que a mi parecer no es adecuado para la division de una casa, y ella ahora fue a decirme que me demandaria y que ya habia pasado a policia local. Que puedo hacer en este caso si yo no quiero ese muro puedo pedir que lo saque y lo haga solo en su lado y yo hacer el mio.

  7. Buenos días, compre una propiedad reciente mente, es un apartamento interior una 4º planta en la parte derecha donde no tengo ninguna ventana, hay un patio que da ha otro edificio, tiene una separación de unos 15 metros con el otro edificio(la medianera es mi pared) y en la parte baja es la terraza de la 1º planta de dicho edificio colindante, mi pregunta es la siguiente,¿podría abrir alguna ventana pidiendo los permisos oportunos???
    Gracias.

  8. Señores Buenas Tardes desearía hacer una consulta, la casa de la vecina ha construido su casa de 4 pisos y la pared medianera de dicha casa se ha construido a la altura de un solo piso, o sea la parte de atraz del patio, mi pregunta es que la pared medianera debe construirse de acuerdo como avanza los pisos cuando se construyen la casa. Gracias

  9. Hola
    Tengo una finca rústica en la que por uno de los lados linda con un propietario el cual no quiere hacerse cargo del cierre q esta caído por que anteriormente nos las tenía alquiladas la misma persona y lo desatendido.
    Ahora cada una se lo menos alquilado a distintas personas entonces hasta q no se coloquen las estacas con el alambre de nuevo no se puede meter ganado, pero según ella solo la quieren para segar la hierba, lo cual conociéndose no me lo creo.
    Me gustaría saber si el cierre de la finca, es decir los gastos de material y mano de obra, nos corresponden pagar a medias.
    Si hay alguna ley que haga referencia a esto.
    Gracias
    Un saludo

  10. Aguien podria decirme si, en un bloque de viviendas, la pared que separa la terraza del la vivienda de un vecino del salon del vecino de al lado es un medianera??

    A su vez, si el vecino de la terraza puede anclar el compresor del aire acondicionado en la pared de la terraza que linda con el salon del otro vecino (que recisamente soy yo)
    gracias a quien pueda ayudqrme

  11. Hola, hace aproximadamente 40 años mi padre hicieron un muro que seria medianero con la finca colindante, el muro se inicio como e dicho hace unos 40 años pero no fue terminado del todo hasta 1990, este vecino no pago nada del muro, no hay ningún documento que acredite que el muro es medianero, tan solo un papel escrito a mano con el valor del muro tan solo con la firma de mi padre fallecido, la finca del vecino paso por varios dueños,en principio fue embargado el dueño que lo compro arreglo un poco el terreno incluso hizo unos pilares en todo el perímetro de su finca, ahora lo compro otro señor con este nuevo inquilino vienen los problemas, este señor de casualidad por otro vecino le advierte que en el muro no puede construir nada ya que es medianero y no esta pagado, pero este señor pregunta a mi familia se le dice lo mismo y que no puede modificar nada, pues nada este señor no hace caso y modifica el tanto en altura como en la parte que da a su finca, mi pregunta es después de casi 40 años que se empezó,casi 30 años que se acabo el muro por parte de mi familia,no habiendo modificaciones en ese tiempo los anteriores dueños no hicieron nada al respecto y este nuevo hace modificaciones sin consentimiento de mi familia, la pregunta es este muro le pertenece a este nuevo dueño cuando no hay nada que diga que es medianero, y con el tiempo transcurrido.

  12. Hola mi pregunta es mi casa la divide una cerca del lado del vecino pero ya se esta cayendo esta muy vieja me corresponde a mi levantar de mi lado una cerca?

  13. Hola, a ver si me podèis contestar? En mi casa hay un muro medianero con la vecina de al lado, por mi parte del muro baja un bajante del cuarto de baño desde hace cuarenta años y ahora la vecina quiere q lo quite porque si no dice q me lo va a anular. Puede ella hacer eso? Tengo q quitarlo despues de tantos años?. Espero contestaciōn. Un saludo.

  14. Hola, os expongo mi caso,
    heredé una parcela de 500m2 con vivienda, con un vallado metálico totalmente deteriorado.
    Hablé con los 3 vecinos de mi alrededor donde se producía la medianería para informarles sobre el deseo de quitar la valla y sanear las zonas comunes con un muro, que yo me haría cargo de organizar. Les pedí la parte proporcional de los gastos por metro lineal que les correspondía a cada uno. Dos de los tres accedieron sin ningún problema. El tercero dijo primero, no tener ningún interés por sanear la zona, y segundo no disponía de dinero por estar pasando un mal momento financiero.
    Tras las reuniones, decidí hacer la obra y con los dos vecinos que llegué al acuerdo, el muro se construyo en el lugar correcto de la medianería y pagaron su parte proporcional.
    Con el tercero, y pensando en problemas futuros, construí el muro, no exactamente en la medianería, si no dentro de mi terreno, para que en caso que el deseara hacer otra cosa no existiese ningún problema para su ejecución. Les dejé claro que yo consideraba que el muro era de mi propiedad ya que no habían puesto su parte en la construcción.
    El problema ha llegado ahora que parece que el muro les viene muy bien que esté ahí.
    No solo están utilizándolo como parte posterior de jardineras, que a priori puede no tener importancia, si no que están utilizando su localización como sujeción para poner toldos para lo que han tenido que taladrar distintas partes del muro y poner tensores.
    Casualidad o no el muro se le ha abierto una raja justo en esa zona.
    El pasado fin de semana fui a recriminarles la utilización sin permiso del muro y me dijeron que hacían lo que les daba la gana y que les denunciara si tenia algún problema al respecto.

    ¿Que puedo hacer legalmente contra estos hechos?

    Muchas gracias por anticipado,
    Saludos.

  15. hola soy inma y tengo un campo resulta que hay un muro que separa mi campo de otro campo en su dia ese muro estaba en mal estado y hable con el otro dueño para pagar a medias el arreglo de dicha muro ya que esta separando su campo con el mio y me dijo que no.
    y yo keria arreglarlo por que estaba en muy mal estado y no podia tocarlo por que en ese muro por la parte de mi vecino tiene unos cipreses y para arreglar dicho muro tenia yo que tirar sus cipreses y claro si los tira malo por que son de el. asi que opte por hacerme yo un muro apegado y claro dentro de mi propiedad, y que ha pasado que al final con lluvias se ha caido el muro viejo y a tirado el mio que yo me hice. vuelvo hablar con el dueño y me dice que el no arregla nada que el problema es mio. YO QUIERO SABER SI TENEMOS QUE PAGAR LOS DOS. O YO SOLA VAMOS

  16. Hola. En mi caso han levantado una pared dos metros de alto y separándose 80 cm de mi pared del patio la cual es un muro antiguo de piedra que separa las dos fincas. Ahora queda un hueco por el cual se pueden producir humedades sn no estar tapado y cerrado en sus extremos. ¿Tiene obligación el vecino de rematarlo para evitar que esto suceda? Muchas gracias.

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