Medidas a adoptar por la Comunidad tras los robos del verano

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María José Polo Portilla

Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada

No voy a entrar en el manual de las buenas costumbres, por todos conocido, ni en las recomendaciones de la Policía Nacional que cada año difunde antes de las vacaciones, el problema se suscita, cuando después del verano, estos robos ya se han producido y la Comunidad decide adoptar las medidas para ponérselo más difícil a los cacos.

Son numerosas las decisiones que se pueden adoptar a nivel general pero, intentando resumirlas, veamos algunos ejemplos:

  • Contratar a un portero o conserje.
  • Instalar cámaras de seguridad.
  • Poner rejas en las ventanas o accesos comunes más próximos a la calle.
  • Cambiar los porteros electrónicos por vídeo porteros.
  • Proceder al cerramiento de la finca.

Para poderlas llevar a cabo, es necesario, en primer lugar, convocar Junta, es decir, no es competencia del Presidente ni del Administrador de Fincas la contratación o instalación directa sin contar con los comuneros pese a que el art. 10.1.a) de la LPH, considera como “reparaciones necesarias” y por ende, en principio, de obligatorio cumplimiento comunitario, las requeridas para atender los requisitos básicos de seguridad, lo que puede dar lugar a distintas interpretaciones. Como muestra véase la Encuesta Jurídica realizada por SEPIN y disponible en nuestra base de datos (www.sepin.es) a SP/DOCT/18903: “La expresión “seguridad” del art. 10.1 a) LPH, ¿se refiere a la estructural o incluye también la de otros tipos, como la necesaria para evitar robos o actos vandálicos?”.

No obstante, repetimos, nuestro criterio es que, salvo que se trate de fincas verdaderamente problemáticas, siempre es necesario el acuerdo comunitario, máxime cuando hay que pasar una derrama a los comuneros que, en este caso, sí requiere el citado acuerdo como señala el art. 10.2, por lo que consideramos sin duda alguna, preceptivo el acuerdo comunitario.

Además, cada una de estas medidas tienen unos problemas específicos, e incluso un quorum distinto necesario para su adopción.

– Con respecto al portero o conserje. recordemos la diferencia entre uno y otro, debiendo la Comunidad tener en cuenta que para el primero es necesario tener una vivienda, mientras que no es lo es para el segundo de los supuestos aunque, en ambos casos, cuando no exista este servicio, se quiere el acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, art.17.3. LPH

Si lo que se pretende es simplemente cambiar de portero a conserje 24 horas, sería suficiente el acuerdo de la mayoría simple de la regla 6 del citado art. 17.

– La instalación de cámaras de seguridad.

En este caso, consideramos igualmente aplicable la regla 3 del art. 17, pues es un nuevo servicio del que la Comunidad carecía luego,  y por lo tanto, es necesario contar con el acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios.

Así, la Comunidad, previo acuerdo en Junta, puede poner cámaras de vigilancia en zonas comunes del inmueble, sin que puedan servir de control y grabación de actos privados.

Debe advertirse que las cámaras deberán estar ubicadas de tal forma que no permitan captar imágenes de la vía pública y cumplir con la normativa existente en materia de protección de datos.

– Poner rejas en las ventanas o accesos comunes más próximos a la calle.

Mayoría simple, pues no se trata de una obra privativa en elemento común, sino que es la Comunidad la que propone este medida.

– Cambio de porteros electrónicos a vídeo porteros.

Es un acto de mera administración, por lo que, en este caso, igualmente, el acuerdo sería de mayoría simple de la repartida regla 7 del art. 17.

– Cerramiento de finca.

La postura de la doctrina y jurisprudencia, que compartimos, es que el cierre de una Urbanización es perfectamente posible, conforme el artículo 388 del Código Civil, necesitando el acuerdo de simple mayoría si se considera que ello es necesario y conveniente para la Comunidad, por seguridad, defensa del bien común, etc.

No obstante, y así se ha pronunciado la jurisprudencia, si ello supone un perjuicio para un determinado propietario, en concreto, los locales, porque pierden acceso directo del público o cuestiones similares, no se podrá hacer sin su consentimiento, pues así lo establece el último párrafo del art. 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal.

En todos estos casos, una vez adoptado el acuerdo, todos los propietarios estarán obligados al pago de los gastos que se generen, tanto los que hayan votado a favor, como los que se han hecho en contra.

En definitiva, cualquier otra medida se podría encajar en alguna de las expuestas, teniendo en cuenta que, si se trata de contratar o instalar un nuevo servicio común, el acuerdo necesario sería el de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, salvo si se instala un ascensor, para lo que bastaría con el acuerdo de la mayoría de esta totalidad, mientras que para cualquier otra, será suficiente con el acuerdo de la mayoría simple.

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