¿Qué es la usucapión? Concepto y requisitos de esta forma de adquirir el dominio

Iciar Bertolá Navarro

Directora de Sepín Obligaciones y Contratos. Abogada

La prescripción adquisitiva o usucapión, que es un modo de adquirir la propiedad y demás derechos reales, es el tema al que hemos querido dedicar el presente espacio.

La usucapión, regulada en los arts. 1.930 y ss. CC, es una institución que contempla la posibilidad, por parte de quien posee un bien, de ser finalmente su dueño, siempre que se cumplan una serie de requisitos legales que varían según se trate de la prescripción ordinaria o extraordinaria. Por lo tanto, existen dos tipos de usucapión:

a) La ordinaria, que requiere:

– Buena fe del poseedor. Consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitirla. En contraposición, se considera que hay mala fe en el poseedor que conoce que existe un vicio en el título del transmitente que lo invalida.

– Justo título. Es el que legalmente basta para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate. Título que ha de ser verdadero y válido, y que debe probarse, pues no se presume nunca.

Plazos. Varían según la naturaleza mueble o inmueble del bien:

    Bienes Inmuebles: 10 años entre presentes y 20 entre ausentes (si el propietario reside en el extranjero o en ultramar).

    Bienes muebles: 3 años.

b) En cuanto a la extraordinaria, se prescinde tanto de la buena fe del poseedor como del justo título, siendo necesario para que pueda ser apreciada que la posesión sea:

– Pública. Lo que resulta imprescindible, porque de otra forma los interesados no podrían tener conocimiento de los hechos que les perjudican.

– Pacífica. Debe entenderse como contraria a la violenta, es decir, que no se mantiene por la fuerza.

– Ininterrumpida. A pesar de que la posesión puede ser interrumpida natural o civilmente, la apta para usucapir no ha de ser interrumpida.

– Plazos. En este caso se requiere:

    Bienes Inmuebles: 30 años.

   Bienes muebles: 6 años.

Para saber cómo se pronuncia la jurisprudencia sobre la usucapión de manera detallada, os recomendamos nuestra selección de las sentencias más relevantes sobre esta materia, publicada en septiembre de 2017:

Usucapión

En ambos supuestos es imprescindible que la posesión sea EN CONCEPTO DE DUEÑO, y, de acuerdo con la Sentencia del TS de 24 de octubre de 2014 (SP/SENT/783115) supone la tenencia de una cosa por una persona, o el disfrute de un derecho unidos a la intención de haber la cosa o derecho como propios. Es preciso, por tanto, que el poseedor se comporte como dueño de la cosa o titular del derecho real, actuando como tal frente a la colectividad, siendo necesario que nadie cuestione dicha situación, ya que si el poseedor que pretende usucapir actúa por mera tolerancia del dueño de la cosa, sus actos posesorios serán irrelevantes a los efectos de la usucapión.

 ¿Qué bienes pueden ser objeto de usucapión?

Son susceptibles de prescripción todas las cosas que estén en el comercio de los hombres, es decir, aquellas que sean objeto de tráfico o comercio, debiendo excluir todo aquello que no es susceptible de apropiación, y lo que siéndolo no puede ser objeto del tráfico por prohibirlo una norma.

En relación al juego entre la usucapión y el Registro de la Propiedad, podemos distinguir dos situaciones:

 – Usucapión en favor del titular inscrito o Usucapión secundum tabulas, que, como presunción, se recoge en el art. 35 de la Ley Hipotecaria, según el cual “a los efectos de la prescripción adquisitiva en favor del titular inscrito será justo título la inscripción, y se presumirá que aquel ha poseído pública, pacífica, e ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus anteriores de quienes traiga causa“. Esta presunción es de carácter iuris tantum, por lo que puede ser destruida mediante prueba en contrario.

– Usucapión contra el Registro o Usucapión contra tabulas que es la adquisición del dominio por parte de quien inicialmente no es titular del mismo por la posesión continuada, en contra de lo inscrito en el Registro de la Propiedad. Hay que tener en cuenta la reciente Sentencia de 21 de enero de 2014, que sienta doctrina en relación con la usucapión “contra tabulas”, declarando que esta materia se rige por lo dispuesto en el art. 36 de la Ley Hipotecaria, frente a lo establecido en el art. 1.949 CC, que ha de entenderse derogado. Esta resolución, que instaura un nuevo régimen, totalmente distinto del anterior en lo que afecta a la posición del “tercero hipotecario” ya fue objeto de análisis en otro post.

La usucapión produce como efecto la adquisición del dominio o del derecho real de que se trate, y esta adquisición se entiende que es automática y que se produce “ipso iure”, una vez trascurrido el término de posesión fijado legalmente.

La sentencia que declare la usucapión tiene eficacia retroactiva, es decir, se considera que el usucapiente ha sido propietario desde que se inició la posesión.

Es posible renunciar a la usucapión adquirida. Pueden renunciar, de acuerdo con el art. 1.935 CC, las personas con capacidad para enajenar la cosa, renuncia que podrá ser expresa o tácita. Lo único que no está permitido es renunciar al derecho de prescribir en el futuro.

Para finalizar, señalar que se trata de una institución de Derecho civil no fundada en principios de estricta justicia, sino en los de abandono o dejadez en el ejercicio del propio derecho, y que permite adecuar a la realidad dominical ciertas situaciones de hecho, por ello su aplicación por los Tribunales debe ser cautelosa y restrictiva, tal y como mantiene el TS en su Sentencia de 17 de julio de 2008 (SP/SENT/182050).

26 comentarios en “¿Qué es la usucapión? Concepto y requisitos de esta forma de adquirir el dominio

  1. Un propietario utilizo los espacios comunes de uso privado para hacerse un ático que luego registró a su nombre en el año 2003.El presidente de la comunidad presentó un acta falsa ante notario en el que la comunidad le autorizaba a registrarlo como propio, presentándolo luego en el registro de la propiedad. Nos hemos enterado en Diciembre pasado. ¿ que podemos hacer para impugnarlo ?

  2. Hola,
    Tengo la siguiente duda, espero que alguien que sepa del tema pueda dar su opinión:
    Yo he adquirido una vivienda siendo soltera, la casa está solo a mi nombre.
    Supongamos que inicio una relación con un hombre y él se traslada a vivir a mi casa, y algunos de los recibos como pueden ser el teléfono, luz, etc., estuvieran a nombre de mi novio (no casados), o bien él se empadronase en mi vivienda, ¿podría él con el tiempo reclamar derecho de usucapión y tener derecho a la vivienda, a la mitad de la misma, o a la totalidad si yo fallezco?

    Me parece un tema interesante ya que a día de hoy hay cada vez más parejas que nunca llegan a casarse pero conviven en la casa que adquirió uno de ellos siendo soltero; el otro podría beneficiarse y llevarse una casa gratis, quedando el propietario real en una situación muy vulnerable.

    Gracias!

    • Hola! Contestando tu pregunta, no tiene un vinculo matrimonial, pero eso no tiene que ver con la prescripcion extintiva del dominio, ahora bien, como tu dices el dominio lo tienes tu, y la tenencia de la misma, tu tienes el dominio y la posecion, el no podria tomar tu vivienda, si tu mueres te recomiendo dejes algun albacea de tus bienes.

      saludos.

  3. Hola José Luis, me has aclarado muchas dudas… gracias!
    en mi caso mi hermana vive en un piso que era de mis padres y al cual llegan los informes relativos a las cuentas bancarias, no quiere facilitar las cuentas bancarias lo cual es necesario para pagar el impuesto de sucesiones y yo no se en Que bancos puede tener cuentas abiertas (heredadas a su vez de mi hermano fallecido) ¿Qué puedo hacer? ¿puedo pagar el impuesto de sucesiones aunque el resto de herederos no quieran? Y la última duda… cuál es el recargo por no haber pagado el impuesto de sucesiones de mi madre que falleció hace 6 años y medio y sobre que valor se hace ese recargo ?
    Ojala pudieras ayudarme este es un mundo… amplio y desconocido en el que uno está perdido.
    Gracias
    Un saludo

  4. buen dia compramos un terreno se realizo un contrato de compra venta lo termine de pagar ya contrui mi casa y tengo 10 años viviendo en ella pero no puedo regularisarla por que la persona que me vendio no subdividio el terreno que me vendio yo compre 420 m y la superfisie del terreno total es de 10000 m con escrituras por otra parte no a pagado el predial desde 2001
    del terreno yo ya vendi la mitad a mi hermana quiero reguarizar el terreno para poder escriturar y pagar el predial tengo recibos del agua desde el 2008 y contrato de toma de agua y telefono
    que tramite me recomienda esta en tepotzotlan estado de mexico

  5. Buenos días,

    Soy propietaria de 1/3 de una finca. Los 2/3 de la finca restantes están deshabitados e intentaron entrar okupas. Fui al registro de la propiedad para contactar con el/la propietario/a y pertenece a una constructora que se disolvió en 2009. Conseguí contactar con un ex-socio de tal empresa, y me dio permiso telefónico para cambiar el candado que cerraba la propiedad, entrar en la misma y tapiar para evitar que vuelvan a entrar okupas. Me indicó que se encuentra en concurso bancario o algo así. Llevo un tiempo haciéndome cargo de esa propiedad, limpiando, evitando plagas, procurando que no entren okupas…. y ahora me tendré que hacer cargo de los gastos de ITE sola. Quiero saber si con el tiempo, si nadie lo reclama, puedo reclamar tal propiedad por derecho de usucapio. Si es así, necesito saber cómo puedo demostrar que he entrado sin violencia y que la estoy cuidando; así como cuál es el trámite a realizar para ello.

    Agradece la atención,

  6. mi esposa inicio un juicio de usucapionen el 2016 tras mas de cuarenta años de vivir en predio, pero la persona demandada fallece en el 2017, estando el juicio listo para sentencia, a esto el juez de la causa dice que dicho juicio se mantiene en suspenso hasta que aparezca un sucusor del fallecido, mi pregunta es si asi como esta el juicio tiene un tiempo para expirar, o si se puede entablar una sucesion. les agradesco su pronta contestacion.ATTE quedando de Uds.

  7. les agradesco y los felicito por esta pagina que es muy interesante, ademas de despejar las dudas que a derecho corresponden a usuarios como el que esto escribe G R A C I A S

  8. La casa en la que vivimos linda con una tienda de un cuñado.
    Hace ventitantos años, todo era una misma propiedad. Al hacer el reparto, habia una puerta que daba acceso desde la tienda (que ahora es de mi cuñado), a un patio que es de mi esposa.
    Entonces, mi cuñado le pidió a mi esposa que le dejara construir un cuarto de baño con acceso, únicamente, desde la puerta de la tienda; pero, ocupando parte del patio propiedad de mi esposa.
    Ella se lo dejó, vervalmente y de forma provisional. Cuando falleció, recientemente, mi suegra que era usufructuaria de todo, mi esposa reclama la devolución del terreno que fué usado para el cuarto de baño; a lo cual, se niega mi cuñado argumentando que ahora es suyo.
    ¿Puede apropiarse, realmente, de ese espacio que en escritura pertenece a mi esposa?

  9. Buenas noches, les relato los hechos de una usurpación.Mi mujer recibió por donación una finca de su padre este vivía allí cuando se la donó en 2005.En la escritura, ya vimos que lo real no correspondía con lo que decía esta, las lindes le restaban 300 metros a la finca,creemos que usurpados por el antepenúltimo propietario, cuando mi suegro vivía lejos de allí.En 2001 el actual propietario compró la finca y nos ha dicho que eso ha prescrito.

  10. BUENAS TARDES, ME VENDEN LA POSESION ( SOLO EL DERECHO DE NO RECLAMO) DE UN TERRENO QUE ESTA EN UN CERRO, ES DECIR NO ERA COLONIA SINO INVASION Y LA GENTE METIO MAQUINAS PARA ABRIRSE TERRENO Y AHI CONSTRUYERON SU CASA, LES COMENTO QUE ME VENDEN EL TERRENO PERO NO TIENE PAPELES, EN SI CREO QUE ESE TERRENO NO LE CORRESPONDE A NADIE, QUE DEBO HACER PARA CONSEGUIR PAPELES DE ESE TERRENO? AUN NO TIENE CONSTRUCCION, LA GENTE DE ALREDEDOR YA TIENE 7 AÑOS VIVIENDO AHI .

    QUE ME RECOMIENDAN? PODRIA COMPRAR LA POSESIOS, CONSTRUIR ALGO Y VER LA MANERA DE REGULARIZARLO?

    AYUDAAA

  11. Buenas tardes. Les comento mi caso a ver si alguien puede aclarar mis dudas:
    Mi abuela vive en un piso que les cedió en su dia, hablo de unos 35/40 años, a ella y a mi abuelo ( ya fallecido) la empresa propietaria de un aparthotel en el que ambos trabajaban como porteros.
    El aparthotel cambió de dueños hace muchos años y la sociedad original desapareció. En todos estos años nadie ha reclamado la propiedad del inmueble del que no hay escritura o contrato de cesión de ningún tipo. Como he dicho, llevan residiendo en él mas de 30 años aunque sólo pueden demostrar su residencia allí, mediante recibos, unos 15 años.
    ¿ Cual sería la forma de regularizar esta situación?
    Gracias de antemano. Un saludo.

  12. hola estoy realizando un juicio de usucapion y el abogado para realizarlo me pide el contrato de compra venta original y las escrituras originales, esta bien?

  13. Hola buenas tardes, mil gracias por este espacio, yo tengo una duda, que tramite de usucapión debo realizar si mis padres compraron una propiedad a nombre de mi hermana y mío de acuerdo a como esta en el contrato, es el caso que mis padres fallecieron hace 8 meses y apenas nos entrego el vecino una copia de la compraventa así como de la cedula catastral, grande fue nuestra sorpresa enterarnos que mis padres jamás inscribieron ni registraron dicha propiedad, ahora nosotros queremos regularizar todo y no sabemos que hacer hemos visto a varios abogados y solo nos han cobrado y no han hecho nada, gracias,

  14. Que tal mira q tan probable es q yo pueda ser el dueño . Si antes me rentaban la casa ….la titular dejo de pagar e Infonavit recogió la casa y la vendíio en subastas a una inmobiliaria.
    pero yo sigo en la casa …

  15. Hola mi padre adquirió hace 20 años la casa de mis abuelos y pago a cada hermano una cantidad esta no fue registrada en ningún sitio y el a echo frente a todos los gastos mi padre falleció y nosotros seguimos pagando todos los gastos como podemos escriturar la a nuestro nombre gracias

  16. Mi hermana es discapacitada y esta inacapacitadaa judicialmente.tiene el usufructo vitalicio de una finca.chalet.etc. la tutora es mi madre q ha pagado todos los gastos tanto del uaufrcto como del nudo propietario.que es otra hermana.de esto hace 22 años. La nuda propietario nunca ha pagado reparaciones…y ha reconocido por correo electronico en alguna ocasion q la propiedad o domknio era de mi madre.
    Puede considerarse renuncia a sus derechos reales.cesion.usucapion ….
    Gracias

  17. Hola, el padre de mi pareja en su día puso a las hermanas en la escritura de la vivienda donde el vivía, cuando falleció su madre y ellos vieron que estabas las tías inscrita en la escritura, ellas en ningún momento ni han vivido en el piso ni han pagado nada, mi pareja y sus hermanos pueden reclamar toda la vivienda y quitar a las tías de la propiedad con el método que comentas de usucapión?
    Muchas Gracias

  18. somos tres primos que recibimos en herencia un inmueble propiedad de nuestro tio fallecido, hicimos todos los tramites pertinentes para poder vender la propiedad y con parte del dinero recibido pagar todos los impuestos y/o gastos que pueda devengar el inmueble, tenemos compradores pero el problema consiste en que adosado a la casa hay una construccion muy antigua de adobe como para demolicion la cual se encuentra ocupada por una persona que habia recibido asilo por parte de la suegra de mi tio, ( esto data) de muchos años ya que esta persona que se encuentra ocupando e.l bien esta aproximadamente orillando los 90 años de edad y no permitiendo el ingreso de ninguna persona incluso de los familiares herederos ni otro tipo de persona poniendose agresivo. Quiero consultar que debo hacer para seguir adelante con el tramite y poder vender

  19. Buenas tardes.
    Hay en la urbanización en la que vivo un vecino que, sin impedir, hasta ahora el paso al resto de los vecinos, ha vallado una zona que, en principio es zona común, la riega, corta el césped, etc. Hace unos días me comenta otro vecino que le ha dicho que pasado un tiempo, puede poner el terreno a su nombre por usucapión. ¿Es posible que se apropie del terreno?
    Gracias.

  20. mi exesposo adquirió una casa en el año 1999 y en el 2000 se fue la casa a juicio porque el dejo de pagar la hipoteca porque el techo esta fracturado( CON GRIETAS) y con ningún impermeabilizante se reparo incluso ni con piso en el 2004 mi ex esposo y una servidora celebramos un contrato de compraventa en el 2005 yo realizo un convenio con la hipotecaria y en el 2011 recibo una carta de finiquito del banco y en el 2006 nos divorciamos en el 2015 acuden del banco señalando a un nuevo dueño a los que les menciono que yo tenia 17 años en la propiedad que mi ex esposo me dio un poder notarial y que tenia una carta de finiquito y ya no volvieron acudí al juzgado y me informan que el expediente esta en el archivo judicial de otro municipio y cuando iba a inicia el juicio de usucapión hace 3 años un lic me solicito el certificado de inscripción,ultimo recibo de predio y copia completa del expediente y ahora que consulte a otro abogado me dice que le lleve a su despacho el poder notarial el contrato de compra venta el certificado de inscripción y que el conoce a personas en la cabecera municipal que podrían dejarme el traslado de dominio de $25,000 por recargos en menos cantidad porque son sus amigos pero un amigo abogado me dice que eso no es posible porque ya existe una tabulacion ademas que no necesita dichos documentos para iniciar el juicio de usucapión que incluso el podría adjudicarse la propiedad me gustaría una orientación gracias

  21. Buenos dias, yo era propietario de una vivienda en una zona comunitaria, era una casa plurimafaliar con apartamentos segregados. Mi apartamento, en cuestion, tenia una gran terraza, un dia tuve que tirarla y volver a rehacerla, por lo que surgio un nuevo espacio debajo de la terraza ya que estaba sobre tierra, y hice un garaje. Con los años vendi la casa pero no el garaje, ya que no figuraba en la escritura original. Resulta que tengo la ocupacion pero no tengo ningun tipo de documentacion que justifique que es mio. Como aplico la Usucapion?
    Que documentos necesito? Cual es el primer paso?
    Gracias por vuestro trabajo.

  22. Buenos tardes.Tengo la posesión del departamento desde el año 1980 oportunidad en que me cedieron un boleto de compra venta que paguè en esa fecha en su oportunidad.Desde entonces siempre paguè exopenaas,y todos los servicios.No puedo escriturar porque hay una ihibición del fisco hacia la empresa constructora por una desusa de èsta.Hice juicio de escrituración y tengo sentencia pero no puedo inscribirla porque el juez que devbe levantar la ihibición no la ordena a solo efeto de esriturar.Estoy desepwerada.Qué puedo hacer? Una usucapion podría caber en este caso?Siendo propietaria de otro inmuble es impedimento?
    Gracias por su atención

  23. Buenas tardes, Luego de 30 años mis hermanos y yo nos enteramos que tenemos una propiedad que esta usurpada por los hijos de los primos de mi papa. Podrian decirme si la usucapion en el caso de parientes cosanguineos existe, es legal? recien ahora luego de 40 años nos enteramos que existe esa propiedad.
    muchas gracias

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