El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha dictado la reciente Sentencia de 21 de enero de 2014, que sienta doctrina en relación con la usucapión “contra tabulas”, declarando que esta materia se rige por lo dispuesto en el art. 36 de la Ley Hipotecaria frente a lo establecido en el art. 1.949 CC, que ha de entenderse derogado. Señala la Sala que, aunque en sentencias anteriores se haya hecho mención a dicho precepto (art. 1.949 CC) sin descartar su vigencia, no dependía de su aplicación el resultado del proceso, que es lo que ocurre precisamente en el supuesto enjuiciado.
La cuestión gira en torno a la usucapión «contra tabulas», que es la adquisición del dominio por parte de quien inicialmente no es titular del mismo por la posesión continuada, en contra de lo inscrito en el Registro de la Propiedad.
La resolución que analizamos señala que con la aplicación del art. 36 LH (vigente desde el año 1944) se instaura un «nuevo régimen», totalmente distinto del anterior en lo que afecta a la posición del «tercero hipotecario».
Este precepto contiene una regulación diferente respecto a la prescripción adquisitiva frente al tercero registral y contempla dos situaciones:
1. La usucapión que se produce frente al titular inscrito mientras tiene lugar la posesión “ad usucapionem”, que es la posesión apta para usucapir y que, de acuerdo con el art. 1.941 CC, ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida.
En este caso, la solución coincide con la que establecía el anterior art. 35 LH, pues se dice ahora “en cuanto al que prescribe y al dueño del inmueble o derecho real que se esté prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la consideración de terceros, se calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la legislación civil”.
2. La que se produce frente al tercer adquirente de ese titular, que reúne las condiciones del art. 34 LH.
Conforme a la nueva doctrina ya no se exige que el usucapiente tenga inscripción alguna a su favor, sino que adopta como criterio el del conocimiento real o presunto por parte de dicho tercero de la situación posesoria «ad usucapionem».
Para el Alto Tribunal, prevalece contra el «tercero hipotecario» la prescripción adquisitiva ya consumada en el momento de la adquisición o que pueda consumarse dentro del año siguiente, en dos supuestos:
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Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente.
- Cuando, fuera del caso anterior, el «tercero hipotecario» consienta dicha posesión, apta para la adquisición del dominio, de forma expresa o tácita, durante todo el año siguiente a la adquisición.
La sentencia concluye que este nuevo sistema, distinto del anterior, ha venido a sustituir en su integridad el del art. 1.949 CC en cuanto que, al no distinguir, debe entenderse que afecta tanto a la prescripción ordinaria como a la extraordinaria.
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