¿Qué han de recoger las actas comunitarias?

María José Polo Portilla

Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada

El art. 19 LPH solo exige que en las actas consten «los acuerdos comunitarios«.

Este sería el contenido estricto y así lo deberá hacer constar el secretario, que es el encargado de su redacción, cuando el Presidente o cualquier propietario pretenda que se incluya lo sucedido en la Junta, que se transcriban discusiones, o incluso que se adjunten documentos, como señala la sentencia de la AP Las Palmas, Sec. 4.ª, de 8 de julio de 2010 (SP/SENT/536629), donde se considera irrelevante que no se recogiera en el acta un receso que se hizo durante la Junta, pues solo es obligatorio que consten los acuerdos, y no cada cosa que suceda. 

Es cierto que la RAE define el acta como Relación escrita de lo sucedido, tratado o acordado en una junta”, no obstante, en el régimen de propiedad horizontal de nada servirá todo aquello superfluo más allá de lo que son acuerdos, necesarios para tener constancia de su adopción o tratamiento. Todo lo demás está de más, como señalan las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Tarragona de 26 de febrero de 2009 (SP/SENT/475840) o de Madrid de 3 de abril de 1995 (SP/SENT/11101), entre otras.

En una Encuesta Jurídica publicada por sepín (SP/DOCT/15830), preguntábamos si el secretario debía incluir en el acta las manifestaciones o expresiones ofensivas, calumniosas o injuriosas, que se viertan en la Junta: la respuesta unánime de todos los colaboradores fue que no existe obligación legal de hacerlo, señalando que simplemente han de recogerse los acuerdos y, en su caso, los asuntos relevantes para estos. Además, hay que tener en cuenta que algunos de estos comentarios pueden suponer un atentado al derecho al honor, aunque, como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de diciembre de 2010 (SP/SENT/539198), recoger en el acta la situación de conflicto en la Junta entre comuneros no puede considerarse vulnerador de este derecho , o la resolución de la AP Sevilla de 26 de mayo de 2014 (SP/SENT/776757), donde se establece que no existe intromisión en el derecho al honor porque se refleje la existencia de enfrentamientos muy serios que no pueden entenderse como conductas o comportamientos agresivos, sino como la existencia de discrepancias que afectan a la convivencia comunitaria.

Sin embargo, la Sentencia del TS, Sala Primera, de lo Civil, de 25 de febrero de 2008 (SP/SENT/175653 ), considera que el texto del acuerdo de la Junta justificando las actuaciones realizadas por este pudo afectar al derecho al honor del conserje.

De este modo, repito, si no es imprescindible para la comprensión de los acuerdos adoptados, no considero ni conveniente incluir en el acta comentarios, expresiones o manifestaciones de este tipo, aunque lo conveniente es que ni siquiera se den.

Ahora bien, además de los acuerdos, la Ley de Propiedad Horizontal señala que en el acta deben reflejarse determinados puntos, aunque no señala sanción alguna si se incumplen, es más, la jurisprudencia considera la validez del citado documento, aunque tenga algún defecto formal como señalan las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Madrid de 16 de noviembre de 2012 (SP/SENT/703195) y de León de 2 de marzo de 2011 (SP/SENT/682294).

En cualquier caso, hay obligación legal de incluir: la fecha y el lugar de celebración, el autor o autores de la convocatoria, su carácter ordinario o extraordinario, la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria, la relación de los asistentes y sus respectivos cargos, así como los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación, el orden del día de la reunión, y desde luego, los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que fuese relevante para la validez de los mismos, de los nombres de los propietarios que hubieran votado a favor y en contra, y de las cuotas de participación que respectivamente representen.

Este último punto es quizá una cautela innecesaria y seguramente repetitiva, pues ya debe figurar al principio del acta quiénes son los asistentes y sus coeficientes, de tal manera que, conociendo los pisos o locales que han votado a favor o en contra, sabremos el resultado de cada acuerdo de la Junta, pero parece que la Ley quiere esta repetición en aquellos supuestos en que sea relevante para la validez, así lo señala la Sentencia de la AP Álava de 1 de diciembre de 2006 (SP/SENT/106734), aunque otras resoluciones como la AP Madrid de 7 de marzo de 2012 (SP/SENT/673048) entiende que no es necesario que consten el nombre y las cuotas de los comuneros cuando son perfectamente identificables los votantes por las cuotas reseñadas al comienzo del acta, e, incluso, la Sentencia de la AP Ciudad Real de 29 de octubre de 2009 (SP/SENT/492395) lo considera como un defecto subsanable. De este modo, no estará de más que se reitere el nombre y la cuota de cada uno en las votaciones de trascendencia.

Cumplidos los requisitos antes mencionados, el acta debe cerrarse, con la firma del Presidente y del secretario al terminar la reunión o en los 10 días siguientes. Todos los interrogantes al respecto, que no son pocos, los dejaré para un post posterior.

Por último, reitero, en el acta de deben constar los acuerdos adoptados en la Junta, pues, en el caso de no figurar, no podrán obligar ni tendrán cobertura legal, aunque siempre cabe la prueba por otros medios permitidos en derecho. Así lo señala el TS en Sentencia de 7 de octubre de 1999 (SP/SENT/17761).

Para ampliar información sobre la Junta de Propietarios, recomendamos la obra «La Junta de Propietarios: Convocatoria, asistencia y actas«:

Junta de Propietarios

3 comentarios en “¿Qué han de recoger las actas comunitarias?

  1. ¿Deben constar en los acuerdos adoptados en el acta de la reunión de la comunidad de propietarios el mismo número de votos (a favor, en contra o abstenciones) que el número de asistentes y representados?

  2. Mi comentario sobre ruidos en el local q tengo debajo de mi piso no fue recogido en el acta de la reunión, q debo hacer? Es un local alquilado, q somos los propietarios todos los vecinos.

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