María José Polo Portilla
Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada
El respecto y la convivencia deberían ser los principios básicos en todas las Comunidades de Propietarios pero son difíciles de cumplir y, si es complicado en la cotidianidad, imaginamos que todo ha podido empeorar durante los meses en los que, consecuencia del decreto del Estado de Alarma, hemos tenido que estar confinados en nuestras residencias.
No obstante, salvo las llamadas de atención, incluso requerimientos, nada se ha podido hacer durante estos meses en los que, plazos procesales, administrativos y sustantivos estaban suspendidos, exceptuando situaciones que hayan podido ser extremas y que, no son el objeto de estos comentarios.
Ahora bien, llega el momento, el día del levantamiento de estos plazos y los propietarios afectados, cansados de esta situación y desde luego, siempre que se sigan produciendo estas actividades molestas, pretenden accionar judicialmente, teniendo en cuenta, que, el principal problema de todo este tipo de acciones es el de la prueba, pues no resulta sencillo acreditar la existencia de dichas molestias.
Sin perjuicio de la denuncia oportuna, la Ley de Propiedad Horizontal, establece un procedimiento para estos supuestos, el artículo 7.2 de la LPH, señala: “Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de estas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.”
De este modo, observamos que son necesarios unos requisitos previos para el ejercicio de la acción, que habrán de cumplirse obligatoriamente, de tal forma que, ¿los propietarios tienen que contar siempre con la Comunidad para poder proceder judicialmente contra el infractor?
Veamos las distintas situaciones.
– Si se trata de un problema que afecta a toda la Comunidad o ésta es conocedora de la situación y consciente de que debe poner fin a la misma.
Este será el supuesto menos complicado, el Presidente requerirá al que está causando las molestias. Esta notificación es imprescindible y supone un requisito de procedibilidad como reitera la jurisprudencia. La Ley no exige «fehaciencia», pero desde luego habrá que acreditar que el mismo ha llegado a su destino, en él se apercibirá dando un plazo prudencial para que se cese en la actividad señalando que, para el caso de que no lo hiciese, se procederá a la oportuna acción judicial.
Según este precepto, el único que puede requerir es el Presidente, por propia iniciativa o por petición de cualquier propietario. No obstante, consideramos que podrá hacerlo igualmente el Secretario y/o el Administrador, indicando que lo hacen en nombre y siguiendo instrucciones del representante de la Comunidad, que naturalmente luego deberá ratificarlo, así se pronuncia la sentencia de la AP Álava, Sec. 1.ª, 488/2017, de 7 de noviembre (SP/SENT/944946)
Si el causante de las molestias no ha cesado en las mismas en el plazo fijado en el citado requerimiento, la Comunidad, se podrá accionar judicialmente para lo que, será necesario el acuerdo comunitario de la mayoría, siendo aplicable el art. 17.7 de la LPH.
Guía para proceder contra las actividades molestas en la Comunidad de Propietarios
– Si es un supuesto que atañe solo a un determinado propietario y el Presidente, en primer lugar, no accede al preceptivo requerimiento.
En este caso y, aunque la jurisprudencia viene admitiendo la posibilidad de que cualquier comunero, ante la pasividad de la Comunidad, puede actuar en beneficio comunitario como señalan, entre otras las sentencias del Tribunal Supremo Sala Primera, de lo Civil, 30-10-2014 (SP/SENT/784872), y de 6-4-2006 (SP/SENT/87051), así como las de las Audiencias Provinciales de Santa Cruz de Tenerife, Sec. 3.ª, 319/2019, de 23 de julio (SP/SENT/1033325) y de Madrid, Sec. 13.ª,199/2019, de 14 de junio (SP/SENT/1026679), parece que, en el supuesto que estamos analizando, es necesario contar, al menos, con la ayuda del Presidente. ¿Nos encontramos, entonces, con una excepción de esta legitimación de los comuneros?
Mucho se ha discutido sobre este supuesto, y aunque el Tribunal Supremo se ha pronunciado a este respecto, hay que estar al supuesto específico y cumplir con una serie de requisitos como veremos.
Así el citado Tribunal, en sentencia de 18 de mayo de 2016. (SP/SENT/854896) reitera como doctrina jurisprudencial que, el comunero tiene legitimación activa para iniciar la acción de cesación del art 7.2 de la LPH, aunque en este caso lo hace en beneficio propio ante la inactividad del Presidente o de la Junta.
El problema que plantea esta resolución es si la jurisprudencia que admite la legitimación de un comunero en caso de inactividad de la Comunidad, es aplicable en el supuesto que plantea el artículo 7. 2 de la Ley de Propiedad Horizontal y que requiere la actuación del Presidente de la Comunidad, señalando que, el citado precepto, no la impone como exclusiva y excluyente. Así, si el Presidente o la Junta de propietarios, no toma ninguna iniciativa, el propietario individual que sufre en su persona o familia las actividades ilícitas de un copropietario u ocupante y tras los requerimientos oportunos, no puede quedar indefenso y privado de la defensa judicial efectiva, por lo cual tiene la acción de cesación que contempla dicha norma y ante la citada inactividad del Presidente o de la Junta (o de ambos) está legitimado para ejercer esta acción en interés propio (no en el de la Comunidad) y en defensa de su derecho, que no ha ejercido ésta.
En el supuesto objeto de la sentencia, la demandada recibió dos requerimientos para que cesara sus actividades molestas y un propietario interpuso demanda para que se ordenara judicialmente la cesación de estas.
De este modo, nuestra recomendación cuando un propietario se encuentra en esta situación es que deberá ponerlo en conocimiento del Presidente y solo si este no lleve a cabo el requerimiento que exige el citado art. 7.2 LPH, será cuando pueda actuar por su cuenta y de forma directa, aunque lo deberá hacer en su propio interés, debiendo acreditar en la demanda judicial que ha cumplido con este requisito previo y, por supuesto, habiendo notificado al infractor, para lo cual recomendamos que se haga de forma fehaciente, teniendo en cuenta que si todo ello no se produce se podría desestimar la demanda por falta de este requisito, como señala la reciente sentencia de la AP Valencia, Sec. 11.ª, 551/2019, de 11 de diciembre (SP/SENT/1043252).
Todo ello sin descartar que, el propietario podrá dirigirse directamente y a título personal contra el vecino que le causa las molestias fuera de las previsiones del citado artículo de la LPH.
El voto en las Comunidades de Propietarios
