A vueltas con las exoneraciones de los gastos comunes

María José Polo Portilla

Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada

Es este un problema con el que se enfrentan numerosos administradores frente a la cada vez mayor negativa de los propietarios a pagar ciertos gastos a los que no se creen obligados, lo que hace que en muchas ocasiones, el citado profesional, presionado por el resto de la Comunidad que entiende que los todos los propietarios han de hacer frente a la totalidad de los gastos comunes, no sepa qué hacer.

En principio, todos los propietarios deben pagar los gastos comunes,  a tenor de lo dispuesto en el art. 9.1.e) de la LPH, que señala: es obligación de los propietarios contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título  o lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”es precisamente lo “especialmente establecido”, lo que supondrá una excepción a la regla general.

Veamos distintos supuestos:

Lo primero que se debe hacer, es comprobar el Título Constitutivo:

– Si nada se ha fijado al respecto, se aplica la norma general, es decir, la obligación de todos los comuneros de hacer frente a los gastos comunitarios, con independencia de que un determinado comunero haga uso o no de un  servicio o elemento común, pues además de que así lo establece específicamente la LPH en el apartado 2 del citado art. 9, “ la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes”, en la cuota de participación de esa determinada propiedad ya se debió tener en cuenta las características especificas de cada uno de los inmuebles, como señala el art. 5. de la citada Ley

– Si  existiese algún tipo de cláusula, habrá de estarse al tenor de la misma. Estos suelen ser los casos más conflictivos, pues se trata de interpretarla. En principio, es criterio pacífico de la doctrina y de la jurisprudencia que las excepciones a las normas generales, en este caso, respecto al abono de los gastos comunes, siempre tienen que ser de carácter restrictivo, pero habrá de estarse a cada supuesto concreto:

 – La cláusula señala que determinados propietarios no estarán obligados a los gastos de conservación y mantenimiento, habrá de entenderse que la citada exoneración solo se refiere a los gastos ordinarios, por lo que no podrá hacerse extensiva al resto; es decir, por poner ejemplo, en el caso del ascensor, no estará obligado a revisiones generales, pero sí a la sustitución del aparato, así se han pronunciado la sentencia del TS, Sala Primera, de lo Civil, 596/2013, de 3 de octubre, (SP/SENT/734712).

  – La cláusula no distingue, esta referida, por ejemplo, a los gastos de portal y escalera, por lo que ha de entenderse que son TODOS, pues en este caso, no hay diferencia alguna entre extraordinarios o no. Este es el criterio de las sentencias del TS, Sala Primera, de lo Civil, 427/2011, de 7 de junio (SP/SENT/636555) y la  720/2009, de 18 de noviembre , (SP/SENT/488244), entre otras.

Nos podemos encontrar con otros supuestos:

¿Qué sucede con la exoneración  tácita, mediante la inclusión de ingresos y gastos en los presupuestos? Pues como se ha pronunciado la sentencia del TS, Sala Primera, de lo Civil, 124/2013, de 26 de febrero  (SP/SENT/714355), aunque no se haya pasado al cobro durante años a determinados propietarios, ello no supone que se les deba excluir indefinidamente, para ello sería necesario modificar el Título, es decir, que no puede pasarse al cobro los gastos anteriores, pero sí desde un momento determinado.

Y ¿con los nuevos servicios, por ejemplo, la instalación del ascensor?. Esta claro que no existirá este tipo de cláusulas, pues se trata de un nuevo servicio, pero, ¿se podría aplicar alguna otra? En principio, no para la instalación, esto es, deberán pagar porque se trata de un nuevo servicio para la finca TS, Sala Primera, de lo Civil, 620/2010, de 20 de octubre.(SP/SENT/526451), pero sí quizás se les podrá exonerar del posterior mantenimiento, así lo señalan las sentencias de AP Zaragoza, Sec. 4.ª, 21-7-2010 (SP/SENT/522362), AP Zaragoza, Sec. 5.ª, de 26-1-2009 (SP/SENT/458715) y de de AP Zaragoza, Sec. 5.ª, de 9-11-2001  (SP/SENT/33889).

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3 comentarios en “A vueltas con las exoneraciones de los gastos comunes

  1. Es muy difícil que las personas se dediquen de tiempo completo a administrar un edificio o un conjunto de casas. Es mejor localizar a un experto y dejarlo que trabaje por nosotros.

    paraguay.salerpropertymanagment.com

  2. HE LEIDO ESTE INFORME SUYO Y EL QUE SE ME HA ENVIADO HOY, Y LE VOY A EXPONER UN ASUNTO:
    UNA PROMOCION DE 44 VIVIENDAS, DONDE LA PROMOTORA EN UN PRIMER MOMENTO VENDE LAS PRIMERAS 10 VIVIENDAS SIN QUE SE HAGA CONSTAR EN ESCRITURA QUE HAY UN ANEXO CONSISTENTE EN EL RESTO DE LA FINCA MATRIZ TRAS LAS 44 PARCELACIONES DONDE HAY UNA PISCINA. VENDE LA PROMOTORA, POR DEUDAS, LAS 34 RESTANTES PARCELACIONES Y ESTAS SE VENDE A DIFERENTES PRECIOS Y AL MISMO TIEMPO VENDEN UNA PARTICIPACIÓN DE A FINCA RESTO DE LA MATRIZ DESTINADA A PISCINA, POR UN PRECIO IGUALMENTE VARIABLE, Y A FECHA DE HOY HAY AÚN INSCRITA EN EL REGISTRO A FAVOR DE LA PRIMERA PROMOTORA 10 PARTICIPACIONES DE LA FINCA RESTO MATRIZ DESTINADA A PISCINA, PERO COMO NO EXISTE YA DICHA PROMOTORA LA COMUNIDAD ¿? NO HAY TÍTULO CONSTITUTIVO INSCRITO, SOLO UN LIBRO DE ACTAS DE VARIOS PROPIETARIOS QUE DECIDEN CONSTITUIRSE EN COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CON UNOS ESTATATUTOS QUE A FECHA DE HOY NI SIQUIERA HAN SIDO ACTUALZIADOS, PERO LAS VIVIENDAS EN SUS ESCRITURAS NO TIENE COMO ANEXO UNA PARTICIPACIÓN DE LA FINCA RESTO MATRIS DESTINADA A PISCINA, Y LAS 34 QUE CONSTAN INSCRITA CON UNA PARTICIPACIÓN SON POR COMPRAS INDEPENDIENTES DE LAS VIVIENDAS Y POR PRECIO CIERTO Y DIFERENTE AL DE LAS VIVIENDAS, MI PREGUNTA ES ¿SON MIEMBROS DE ESA COMUNIDAD AQUELLOS 10 VECINOS QUE EN SUS ESCRITURAS DE COMPRAVENTAS NO LS CNSTA HABER ADQUIRIDO UNA DE LAS 44 AVAS PARTES DE LA FINCA RESTO MATRIZ, SI ADEMÁS ESTAS 10 DE LAS 44 PARTICIPACIONES COSTAN A FAVOR DE LA PRIMERA CONVOCATORIA? ¿QUÉ HACER PARA QUE NO TE DEMANDEN, SI ADEMÁS NO HAGO USO DE LA PISCINA, QUE ENCIMA POR NO PAGAR NO PUEDO HACER USO DE ELLA, Y ESTÁ EN UNA PARCELA CERRADA E INDEPENDIENTE?.
    GRACIAS

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