¿Quién paga los impuestos del inmueble arrendado? ¿Arrendatario o arrendador? ¿Cómo repercutirlos?
Para determinar en un contrato de arrendamiento quién es el responsable de pagar los importes de impuestos que el inmueble arrendado lleva consigo, tales como el Impuesto de Bienes Inmuebles (antiguamente llamado «Contribución Urbana»), o bien las tasas de basuras o las de alcantarillado, entre otros, habrá que estar en primer lugar a la fecha del contrato, pues, dependiendo de esta, el régimen jurídico aplicable será distinto. No todos los impuestos son repercutibles.
I. Contratos anteriores al 9 de mayo de 1985
Esta cuestión aparece contemplada en la Disposición Transitoria Segunda de la LAU 29/1994, apdo. 10, punto 2, para las viviendas, y resulta aplicable igualmente a los locales al remitir la Disposición Transitoria Tercera, apdo. 9, a la citada Disposición, estableciendo la posibilidad de repercutir el total importe de la cuota del Impuesto de Bienes Inmuebles, indicando que si la misma no estuviese individualizada se dividirá en proporción a la superficie de cada vivienda. Ningún otro matiz se añade sobre este tema, lo que sin duda es reflejo de que para estos arrendamientos únicamente podrá repercutirse este impuesto, el IBI, ya que no se hace constar la posibilidad de otros tributos.
Ahora bien, a pesar de lo escueto del texto antes citado, surgen muchas cuestiones, como son el momento de repercutir, qué importe, cómo hacerlo, cuándo prescribe este derecho y si procede el desahucio por falta de pago de este importe.
Es cierto que la facultad del arrendador existe por Ley, pero solo podrá repercutirlo al arrendatario una vez llega el cargo del organismo correspondiente y se lo notifica. Además, recientes sentencias señalan que también debe constar su previo pago, Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, Sec. 1.ª, de 20 de abril de 2012 (SP/SENT/683001) y Audiencia Provincial de Madrid, Sec. 11.ª, de 9 de abril de 2010 (SP/SENT/511116).
Respecto a qué cuantía repercutir, todo el año o una parte proporcional de los meses, cuando el contrato comienza a mitad del ejercicio o bien finaliza antes de su vencimiento, el criterio que se ha impuesto, con alguna excepción, es que el recibo a pagar sea el total, es un importe o cuota no divisible, con independencia del mes en que se haga la notificación de la Administración. Sentencias de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa, Sec. 2.ª, de 11 de mayo de 2000 (SP/SENT/19977) y Audiencia Provincial de Barcelona, Sec. 13.ª, de 20 de mayo de 1999 (SP/SENT/17791).
La forma de pasar el recibo de este impuesto, si de una sola vez o fraccionado en mensualidades, nos inclinamos por la postura que mantiene que se puede hacer mensualmente al considerarse una cantidad accesoria a la renta, que se debe satisfacer de igual forma, facilitando así el pago. En este sentido las sentencias de de la Audiencia Provincial de Málaga, Sec. 6.ª, de 1 de febrero de 2006 (SP/SENT/82248) y Audiencia Provincial de Córdoba, Sec. .ª, de 4 de noviembre de 2002 (SP/SENT/41289).
Respecto a la resolución del contrato por la falta de pago del impuesto, el Tribunal Supremo ha fijado doctrina jurisprudencial, Sala Primera, de lo Civil, de 30 de abril de 2010 (SP/SENT/506885), de 18 de marzo de 2010 (SP/SENT/499754) y 12 de enero de 2006 (SP/SENT/101972), estableciendo que el impago por el arrendatario del IBI en arrendamientos de vivienda vigentes en el momento de la entrada en vigor de la LAU 1994 ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el art. 114.1.ª del Texto Refundido de la LAU de 1964. Y, en este sentido, añade la reciente Sentencia de 22 de abril de 2013 (SP/SENT/722984) que no es exigible, para que nazca la obligación del arrendatario, que el arrendador efectúe una manifestación de voluntad de repercutir este Impuesto, pues existe la misma en la medida en que la Ley impone el pago de las cantidades asimiladas a la renta. Bastará, por tanto, con que el arrendador reclame el IBI al arrendatario, quien asumirá su pago, salvo que exista prescripción de cinco años. En relación con esta cuestión, el plazo de prescripción para la repercusión del IBI será de cinco años, por ser un pago periódico, tal como indica la citada resolución.
Otro tema de interés es saber qué sucede si, a pesar de que la Ley otorga la posibilidad de repercutir el impuesto por el arrendador, existe “pacto en sentido contrario”, ¿mantiene la vigencia o queda anulado por este apdo. 10? La LAU solo resuelve esta duda cuando se trata de «servicios y suministros«, manifestando que prevalece el pacto, pero en las demás repercusiones guarda silencio. Nuestro criterio es que hay que estar al pacto libre y voluntario, ya que las partes habrán tenido en cuenta ciertas condiciones al fijar la renta que no pueden verse ahora modificadas por una norma que busca realmente el equilibrio.
La LAU no contempla la posibilidad de repercutir en estos contratos otros impuestos ni tasas. Existe una lamentable confusión jurídica de los conceptos de tributo, impuesto y tasa. Los impuestos y las tasas son tributos (cantidades que recauda un ente administrativo). Pero no pueden confundirse sus conceptos. La tasa por la recogida de basuras, como su nombre indica, es una tasa, no un impuesto, de ahí que nuestro criterio sea que la tasa de basura cabe repercutirla al arrendatario, pero entendiéndola como un servicio del apdo. 10.5 de la Disposición Transitoria Primera, ya que la recogida de la misma supone un beneficio exclusivo para el arrendatario, corresponde al cobro de un servicio individualizado que presta la Administración a un ciudadano. Su impago puede dar lugar a la resolución del contrato y al desahucio ante su falta de pago. En este sentido, las Sentencias de la Audiencia Provincial de Pontevedra, Sec. 6.ª, de 13 de noviembre de 2009 (SENT/491040) y Audiencia Provincial de Murcia, Sec. 4.ª, de 9 de septiembre de 2009 (SP/SENT/482293).
II. Contratos posteriores al 9 de mayo de 1985 y anteriores al 1 de enero de 1995
En estos arrendamientos, la repercusión de los impuestos o tasas al arrendatario únicamente podrá tener lugar si así se ha pactado expresamente, pues hay que estar a la voluntad de las partes, rigiéndose por lo que dispone la Disposición Transitoria Primera, apdos. 1 y 2, de la LAU 29/1994, de tal forma que, si en un contrato nada consta, esta cantidad la asumirá el arrendador.
III. Contratos posteriores al 1 de enero de 1995
En estos contratos, se aplicará el art. 20 LAU 29/1994. Ya no se indica únicamente la posible repercusión del Impuesto de Bienes Inmuebles, como sucede en contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, sino que literalmente señala “tributos”, por lo que se incluye cualquier tipo de impuesto o tasa, ya sean estatales o autonómicos, estamos ante una interpretación amplia.
Dicho esto, es importante insistir en que tan solo cabrá la repercusión al arrendatario si las partes así lo han pactado expresamente. La única limitación es que no cabe la previsión de posibles tributos no conocidos y futuros, porque hay que hacer constar el importe actual en el momento del contrato.
Desde nuestro punto de vista, nuestra recomendación es que al ser tantas las condiciones que establece este precepto para su validez, conviene aumentar el importe de la renta calculando ya dentro este gasto.
También debemos clarificar que cuando este precepto indica que “el pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración” significa que los pactos entre arrendador y arrendatario no le afectan ni le vinculan. Es decir, la Administración siempre exigirá el pago del tributo al sujeto pasivo del mismo, al arrendador, sin perjuicio de que este último pueda repetir contra la otra parte por la existencia del oportuno pacto.
En relación con esta cuestión y a la posibilidad de repercutir tributos del art. 20 LAU, tenemos que señalar las tasas de basura, creadas recientemente por algunos Ayuntamientos, donde se plantean bastantes supuestos sobre la posibilidad de repercutir la misma. Sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña, Sec. 3.ª, de 27 de octubre de 2006 (SP/SENT/100634).
– Si al hacer el contrato existía ya esta tasa, hay que estar al pacto entre las partes, de tal manera que no cabrá la repercusión si no hay previsión contractual al respecto.
– Si no existía la tasa ordenada por el Ayuntamiento en el momento de hacer el contrato, entonces surge el problema, pues, salvo cláusulas que incluyan que cualquier tributo futuro será por cuenta del arrendatario, la polémica está servida. Nuestro criterio, dicho con cautela, es que, aunque el recibo se pase a la propiedad, el beneficio exclusivo de este servicio es del ocupante, de ahí que pueda repercutir su importe al arrendatario.
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