¿Qué obras pueden repercutirse en un contrato posterior al Texto Refundido de la LAU de 1964?

Begoña Costas de Vicente

Directora Técnica de sepín Arrendamientos Urbanos. Abogada

Cuando entró en vigor la LAU 29/1994, una de las cuestiones de más trascendencia fue la facultad del arrendador para repercutir en el arrendatario los importes por impuestos, obras, servicios y suministros, tal como establece la Disposición Transitoria Segunda, apdo. 10, puntos 2, 3 y 4. en los contratos de arrendamiento anteriores al 9 de mayo de 1985.  En los de fecha posterior tan solo cabrían tales repercusiones si así se hubiese pactado expresamente a la firma del contrato.

Respecto a las obras, establece la Disposición Transitoria Segunda: «10.3. Podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los términos resultantes del artículo 108 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 o de acuerdo con las reglas siguientes: 1.ª Que la reparación haya sido solicitada por el arrendatario o acordada por resolución judicial o administrativa firme».

Concretamente, la repercusión, conforme al art. 108 TR 1964, será el 12 % del importe total de la obra, durante todo el tiempo de duración del contrato, el máximo a repercutir será el 50 % de la cantidad que esté pagando de renta en el momento de la repercusión y se hará por complementos mensuales. Si la obra o reparación es solicitada por el arrendatario, o bien es ordenada por la Administración o resolución administrativa firme, las reglas de la repercusión son totalmente diferentes, se aplicará el capital invertido en la obra más el interés legal de ese dinero calculado para cinco años, abonando el arrendatario un importe del 10 % hasta su completo pago.

Pues bien, después de llevar varios años de aplicación de tales preceptos, repercutiendo el arrendador las obras necesarias para la habitabilidad de la vivienda, el Tribunal Supremo, con fecha 21 de mayo de 2009 (SP/SENT/459608), fijó doctrina jurisprudencial en una sentencia no exenta de polémica, que suprimía la repercusión por obras en contratos posteriores al 1 de julio de 1964. Venía a declarar que, en los contratos posteriores a dicha fecha, puesto que las partes podían haber pactado la renta y su cláusula de actualización, conforme permitía el art. 97 del citado Texto Refundido de 1964, los arrendadores no se habían visto compelidos a la congelación de las rentas, por lo que no era necesario un apoyo específico de estabilización, ya que podían calcular los gastos previsibles a la hora de fijar la renta y su reajuste.

Surgían, además, varios interrogantes, ¿se podría aplicar este criterio no únicamente a las reparaciones realizadas por el arrendador, sino también a las obras solicitadas por el arrendatario u ordenadas por la autoridad? ¿Qué sucede con las repercusiones de obras ya comenzadas, cabe continuar con dicho importe o el arrendatario puede dejar de pagar?

En relación con la primera cuestión, distintas Audiencias Provinciales han seguido esta postura, indicando que, salvo que exista pacto expreso, no procede la repercusión de obras en los arrendamientos posteriores al 1 de julio de 1964:  AP Barcelona, Sección 4.ª, de 8 de marzo de 2013 (SP/SENT/723882),  AP Barcelona, Sección 13.ª, de 27 de diciembre de 2012 (SP/SENT/710704),  AP Valladolid, Sección 3.ª, de 27 de noviembre de 2012 (SP/SENT/702989), AP Barcelona, Sección 4.ª, de 15 de noviembre de 2011 (SP/SENT/664989), AP Madrid, Sección 13.ª, de 20 de junio de 2011 (SP/SENT/658844) y AP Madrid, Sección 14.ª, de 24 de marzo de 2010 (SP/SENT/605797).

Respecto a la paralización de las repercusiones, entendemos que el arrendatario puede dejar de pagar, previa notificación al arrendador, y sin devolución de lo abonado hasta el momento, aunque en esta cuestión no existe jurisprudencia a día de hoy.

Ahora bien, si entonces aquella resolución causó gran sorpresa entre los especialistas en arrendamientos urbanos, recientemente el Tribunal Supremo vuelve a retomar la cuestión en una Sentencia de 30 de octubre de 2013 (SP/SENT/739825), indicando que el resultado es distinto cuando las obras no son simplemente las necesarias para la adecuación del inmueble, sino que son las impuestas por la Administración, por la autoridad administrativa. En este caso, considera que la repercusión es posible, solución que nos parece correcta, aunque, ante la diferencia en el tratamiento con las reparaciones efectuadas directamente por el arrendador,  corremos el peligro de que este deje de hacerlas, incumpliendo con su obligación de realizar las obras de conservación, a la espera de la reclamación del arrendatario y de la correspondiente resolución administrativa.

A la vista de todo ello, esperemos que el Tribunal Supremo siga dictando más resoluciones aclarando la importante cuestión de la repercusión de obras.

7 comentarios en “¿Qué obras pueden repercutirse en un contrato posterior al Texto Refundido de la LAU de 1964?

  1. Buenas noches? soy arrendatario de un local de negocio del año 1980. El arrendador está acometiendo obras en el edificio y me indica que se me repercutirá en el recibo mensual de pago de renta. Estoy obligada a su abono?como se hace su cálculo? si estuviese obligada, durante cuanto tiempo estaré obligada a su pago?
    Agradeciendole de antemano su atencion,
    Un saludo

  2. Sería interesante comentar este Auto del TS, consecuencia de la Sentencia de la AP de Madrid sobre repercusión de obras en una vivienda que fue en su día de protección oficial.
    Un saludo.

    ROJ: ATS 11466/2013 – ECLI:ES:TS:2013:11466A

    Tipo Órgano: Tribunal Supremo. Sala de lo Civil
    Municipio: Madrid — Sección: 1
    Ponente: ANTONIO SALAS CARCELLER
    Nº Recurso: 6/2013 — Fecha: 10/12/2013
    Tipo Resolución: Auto
    Resumen: Recurso de casación contra sentencia dictada en juicio ordinario tras la reforma operada por Ley 37/2011, en el que se ejercita, acción de reclamación de cantidad, por el pago de las obras de conservación de la vivienda arrendada, al amparo del art. 477.2,3º por interés casacional. Inexistencia de interés casacional, por falta de los supuestos que determinan la admisibilidad del recurso de casación, por cuanto la jurisprudencia invocada carece de consecuencias atendida, la ratio decidendi de la sentencia recurrida -arts. 477.2 y 483.2,3º de la LEC.

    ROJ: SAP M 16820/2012 – ECLI:ES:APM:2012:16820

    Tipo Órgano: Audiencia Provincial
    Municipio: Madrid — Sección: 10
    Nº Recurso: 303/2012 — Fecha: 24/10/2012
    Tipo Resolución: Sentencia

    • El departamento Jurídico procederá al estudio de la sentencia de la AP Madrid y el Auto por si resulta interesante para un comentario. Muchas gracias por indicarnos este tema.
      Saludos;

  3. Buenos días

    La legislación exige que los edificios pasen cada 10 años la inspección técnica de edificios. El propietario esta obligado a realizar todas las obras para que el edificio pase esta inspección, siendo sancionado por la Administración competente en caso de no hacerlo.

    Mi consulta es si las obras necesarias para pasar la inspección técnica del edificio tienen la consideración de obras «impuestas por la Administración, por la autoridad administrativa» a efectos de repercutir su coste a los inquilinos, del 10% anual con los límites de de 5 veces la renta o el SMI.

    Muchas gracias

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