¿Existe la obligación legal de celebrar la Junta ordinaria a principios de año?

María José Polo Portilla

Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada

En las Comunidades de propietarios, existen dos tipos de Juntas, las ordinarias y las extraordinarias, como establece el art. 16.1 de la LPH, las primeras son aquellas en las que se aprueban las cuentas y los presupuestos, y desde luego cualquier otro asunto de interés general, con obligación de que se celebren anualmente, pero hay que tener en cuenta que esto no significa que deban hacerse por «años naturales», es decir, que el ejercicio económico de la Comunidad puede comprender cualquier otra fecha distinta del 1 de enero al 31 de diciembre.

De este modo, no es necesario convocar Junta obligatoriamente los primeros días del año, no se trata de una exigencia legal, simplemente la Ley señala que han de ser anuales, pero aun en el caso de que no se hiciera, tampoco tiene graves consecuencias, como veremos a continuación.

Será la propia Junta de Propietarios la que puede decidir por mayoría lo que considera más oportuno, dependiendo de las características o las circunstancias concretas de cada Comunidad, por ejemplo, en aquellas en las que la mayoría de los propietarios tienen sus viviendas como segunda residencia, esta celebración de Junta anual ordinaria, suele hacerse en época vacacional, es decir, en los meses del verano, porque es cuando podrán asistir mayor número de comuneros.

Si la Junta ha decidido una determinada fecha para la celebración, repito, para lo que será suficiente con el acuerdo de la simple mayoría de la regla 7 del art. 17, será esta en la que habrá de convocarse.

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Pero, ¿qué pasa si nada se ha aprobado pero la Junta se celebra todos los años en las mismas fechas?

Pues, se trata en este caso de un acuerdo tácito, con la misma validez que el acuerdo formal.

De hecho y de derecho el cierre de cuentas anual se produce cuando la Junta haya decido que se haga.

En cualquier caso, ¿ qué ocurre si la Junta no se reúne en las fechas previstas?

Nada, no se contempla en la Ley sanción ni responsabilidad para los que tienen capacidad de convocatoria por la demora en la celebración,  además las consecuencias tampoco son graves, es decir, la Comunidad no se paraliza por la falta de convocatoria, así, mientras no se celebre nueva Junta, los acuerdos anteriores siguen vigentes, los cargos directivos y el administrador mantienen su representación, las cuotas ordinarias de provisión hay que seguir pagándolas y las decisiones adoptadas sobre cualquier otro tema comunitario deben ser cumplidas.

Es decir, por llegar a cumplirse el año, no queda sin efecto todo lo acordado, salvo que se trate de un acuerdo a tiempo cierto, ni el Presidente deja automáticamente de ser el representante de la Comunidad ni el administrador es cesado.

En definitiva, que el Presidente, o el secretario/administrador, actuando en nombre del primero, no está sujeto por norma legal imperativa que le obligue a convocar en la misma fecha todos los años la Junta, pudiendo ser adelantada o atrasada días, semanas o meses.

Además, debemos tener en cuenta que la repetida Junta no solo puede convocarla el Presidente, sino que, en su defecto, podrán hacerlo los propietarios que sumen la cuarta parte o el 25 % de las cuotas, como señala el art. 16.1 LPH.

Otra cosa es que ni el Presidente ni los propietarios la convoquen y esta situación se demore en el tiempo. En este caso, un determinado comunero puede exigir el cumplimiento del citado art. 16 LPH, para lo que se deberá acudir judicialmente, mediante el correspondiente juicio ordinario, a los efectos de que se condene a la Comunidad para dicha celebración.

Para un estudio completo de este tema, os recomendamos nuestra Selección de Jurisprudencia «La Junta de Propietarios: Convocatoria, asistencia y actas«:

Junta de Propietarios

8 comentarios en “¿Existe la obligación legal de celebrar la Junta ordinaria a principios de año?

  1. Me parece un gran artículo, que podría arrojar luz a los problemas que se plantean en muchas comunidades, en las que por múltiples motivos a los propietarios les resulta difícil y a veces imposible reunirse una vez al año y esto debería tenerse en cuenta a la hora de una reforma legal, en el sentido de que se permita convocar la Junta Ordinaria solo cuando los propietarios por mayoría simple lo decidan así, y haya presupuesto y cuentas que aprobar. y en caso de no convocarse anualmente, -algo a lo que creo que da pie el artículo de la Directora de Sepín- se entendieran tácitamente prorrogados los acuerdos sobre temas económicos que la junta haya tratado, sin necesidad de obligar a la convocatoria de una JUNTA EXTRAORDINARIA AD HOC, sino solo cuando los presupuestos y las cuentas fueren de una «entidad» considerable, así como cuando la comunidad estuviese paralizada.

    • Buenas tardes, muchas gracias.

      No obstante, mi pretensión no es alentar a las Comunidades a que no se reúnan, más bien al contrario, al menos deberían hacerlo una vez año, lo que es necesario para conocer como funciona nuestra propiedad, no llegar a casos extremos en los que se puede paralizar.

      Ahora bien, como exponía, no es obligación legal hacerlo a principios de año, pero, sin duda, considero necesario, repito, al menos, una Junta anual. Los presupuestos se puede prorrogar, pero eso solo debería hacerse ante la imposibilidad de poder convocar, nunca por regla general; además entiendo que en una Comunidad hay asuntos que se deberían tratar, y no dejarlos pasar.

      La Ley ya señala la posibilidad de que sean los propietarios los que puedan solicitar una convocatoria; en este caso deberá hacerse por la cuarta parte de los propietarios o por los que representen el 25% de las cuotas de participación, pero este caso, será más bien la excepción, la regla general es una normal celebración AL AÑO.

  2. Me ha sorprendido su tesis, que ha tirado por tierra mi idea sobre la materia. Pero el hecho de que usted no se apoya en doctrina jurisprudencial, que yo tampoco he encontrado, me ha dado coraje para reflexionar sobre la materia y exponerle que la contestación no está en la cosa jurídica de la Ley sino en el análisis de las partes gramaticales del texto. En resumen ninguna de las leyes de la propiedad horizontal da a entender libertad de celebrar la junta ordinaria fuera de los 12 meses del año natural. Todos los textos de la LPH hablan de «el año» y/o «al año».

    El artículo gramatical «el-al» es determinativo, por lo que se refiere al único año que existe, el año natural. Lo demás son anualidades.

    Por lo que se entiende que la presidencia tiene la obligación de celebrar junta ordinaria dentro del año natural. Y eso independientemente de que no hayan transcurrido 12 meses desde la celebración de la anterior junta ordinaria.

    Le agradecería su opinión al respecto.

      • Pero entonces me da usted la razón. Otra cosa será el incumplimiento por parte de la pesidencia de no convocar dicha junta ordinaria, y que en la pràctica se admita o no, pero no de acuerdo a la LPH, que para darme mayor razón en mi contestación he visto que aparece escrito igual tanto en la ley de 1960, y en la actual legislación española y en la catalana. Porque «año», aunque se escriba en minúsculas, es nombre propio y tiene un «apellido», natural, o sea, Año Natural.

  3. La ùnica junta que se ha celebrado,en mi comunidad de la que soy propietario fue para elegir a la junta directiva.La presidenta,secretaria y tesorera es la misma persona.La cuota se le paga en mano y te entrega un recibo.Las òrdenes de convivencia las impone ella,si se hace alguna obra en las zonas comunes nos enteramos por los golpes.No presenta estadio de cuentas,ahora se ha bloqueado la cuenta corriente porque no la actualizò,en su debido tiempo y se dirige a los propietarios a travès de un tablòn de anuncios.El resto de los vecinos pagan y callan y asì llevamos 5 años,sin una junta de propietarios y sin informaciòn de nada.RUEGO,ME INFORME QUE PUEDO HACER,ME TEMO QUE ESTO NO ES LEGAL Y ME ESTOY PLANTEANDO DEJAR DE ABONAR LA COMUNIDAD ya que las obras que se ejecutan se hacen sin nningùn tipo de contrataciòn y en negro.GRACIAS,ESPERO RESPUESTA.

  4. Hola,
    Mi mandato como presidente de la comunidad terminaba el 13 de febrero de 2020, pero por motivos de trabajo no pude convocar la junta durante dicho mes.
    y la iba a pasar el 4 de Marzo, pero por el miedo al covid19 y por el estado de alarma la pase al 22 de julio.
    los vecinos me impugnan las cuentas anuales indicandome que tenian que ser con fecha 22 de julio, en vez del 13 de febrero.
    es correcto?

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