La supresión de las barreras arquitectónicas en las Comunidades de Propietarios

María José Polo Portilla

 Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada

Se trata de un tema complejo, que las distintas reformas de la LPH han tratado de solucionar sin que, según mi opinión, hasta el momento lo hayan conseguido.

A estos efectos hemos de tener en cuenta, quiénes pueden solicitarlas y cual debe ser la postura de la Comunidad ante la petición.

A) ¿Quiénes son los beneficiarios?

1.- Según establece el art. 10.2 de la LPH, » La Comunidad, a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años», vendrá obligada a realizar las actuaciones y obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.«

De este modo, la petición debe hacerla siempre el propietario de vivienda, aunque no sea el discapacitado o mayor de setenta años.

Uno de los problemas planteados con respecto al citado artículo es si resulta aplicable solo a viviendas, a referirse a ellas específicamente la norma, o se puede hacer extensiva a locales. Mi criterio, que es el mantenido por Sepín, es que habrá de aplicarse literalmente; interpretación que trata de evitar la reforma de la LPH, donde específicamente se incluye, como no podía ser de otra forma, a los locales, en el art. 10.1.b), como se podrá observar por el cuadro elaborado por Sepín, que compara el Texto actual de la LPH con el Proyecto de Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, que modifica la citada LPH.

Ahora bien, este límite en la aplicación lo será solo en este supuesto de obligatoriedad de la Comunidad, esto es, cuando no se superen las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, pues si se llega a este límite y es necesario el acuerdo, no aparece diferencia alguna, por lo que los beneficiarios lo serán tanto las viviendas como los locales.

2.- Por aplicación del art. 2 de la Ley 15/95: » Serán beneficiarios de las medidas previstas en la presente Ley, quienes, padeciendo una minusvalía de las descritas en el artículo siguiente, sean titulares de fincas urbanas en calidad de propietarios, arrendatarios, subarrendatarios o usufructuarios, o sean usuarios de las mismas.

 A los efectos de esta Ley se considera usuario al cónyuge, a la persona que conviva con el titular de forma permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su orientación sexual, y a los familiares que con él convivan.

Igualmente se considerarán usuarios a los trabajadores minusválidos vinculados por una relación laboral con el titular.»

 Igualmente en este caso, lo serán los mayores de setenta años, art. 1.3.

En ambos supuestos, se trata de propietarios u ocupantes, entendiendo por tales los trabajadores.

En ninguno de los supuestos las obras o instalaciones para la supresión de barreras arquitectónicas lo serán en beneficio de los clientes o pacientes de un local, de este modo se ha pronunciado la sentencia del TS, Sala Primera, de lo Civil, de 5-10- 2011 (SP/SENT/651984).

B) ¿Cómo debe actuar la Comunidad?

Solicitada la citada supresión existen varias posibilidades:

1.- Si la obra o instalación no supera las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes:

Estará obligada a realizarla por aplicación de lo dispuesto en el art. 10.2 de la LPH y todos los propietarios deberán pagarla.

 Así, en principio, se pretende favorecer este tipo de obras, no obstante, habrá de estarse a lo dispuesto en el segundo párrafo del precepto legal, que parece crear un derecho de veto que tiene lugar en el momento en el que, como señala el citado precepto legal « la unidad familiar a la que pertenezca alguno de los propietarios, que forman parte de la comunidad, tenga ingresos anuales inferiores a 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), excepto en el caso de que las subvenciones o ayudas públicas a las que esa unidad familiar pueda tener acceso impidan que el coste anual repercutido de las obras que le afecten, privativas o en los elementos comunes, supere el treinta y tres por ciento de sus ingresos anuales.»

2.- Si supera este importe, o existe algún propietario en la situación expuesta:

Será necesario el acuerdo comunitario. En principio será de aplicación lo dispuesto en el art. 17.1ª, párrafo tercero, donde se establece el quórum de la mayoría cualificada, esto es, de la totalidad de los propietarios, no solo de los presentes a la junta, sino también de los ausentes que quedarán vinculados al acuerdo si no manifiestan su oposición en el plazo de treinta días naturales desde la notificación.

En este caso, igualmente, el pago será obligatorio para todos los propietarios, como señala el párrafo quinto de la regla 1ª del art. 17.

No obstante, habrá de tenerse en cuenta lo dispuesto en el art. 11.3, artículo referido a las mejoras, en el que simplemente se establece la obligación de pago pese a que la supresión de barreras supera las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Este artículo ha generado dudas, pues podría considerarse que se puede considerar como una mejora y por tanto el quórum sería de la mayoría simple, en cuyo caso no tendría sentido el art. 17.1ª, pero en cualquier caso, si así fuese y se pudiese aprobar por este quórum inferior, nunca se podrán hacer obras que modifiquen el Título, lo que sí avala la repetida regla 1ª del art. 17.

De lo que no cabe duda es del pago por todos los propietarios en ambos casos, obligación aplicable tantos a los propietarios de viviendas como de locales, como señalan las sentencias; TS, Sala Primera, de lo Civil, de 18-12-2008 (SP/SENT/437585) y del TS, Sala Primera, de lo Civil, 18-12-2008( SP/SENT/437604).

3.- Por último, en el caso de que superando las doce mensualidades no se adoptase acuerdo por no obtener el quórum necesario:

Podrá aplicarse lo dispuesto en la Ley 15/95. La obra o instalación la realiza y la paga el solicitante.

Así, habiendo pedido la supresión de barreras arquitectónicas, la Comunidad deberá contestar en el plazo de 60 días dando su consentimiento o manifestando su oposición razonada a la ejecución de las obras; también podrá proponer las soluciones alternativas que estimen pertinentes. En este último supuesto, el solicitante deberá comunicar su conformidad o disconformidad con anterioridad al ejercicio de acciones.

La oposición comunicada fuera de plazo carecerá de eficacia y no impedirá la realización de las obras.

El pago, será a cargo del solicitante, como señala el art. 7 de esta Ley.

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5 comentarios en “La supresión de las barreras arquitectónicas en las Comunidades de Propietarios

  1. Bastante claro.,pero, y si nadie solicita como discapacitado la reforma, pero la comunidad quiere suprimir barreras arquitectonicas?. Puede negarse un propietgario?. muchas gracias.

  2. Hola, quisiera proponer que se vuelva a estudiar este tema en el blog, teniendo en cuenta la reforma de la ley en 2013.
    Muchas gracias

  3. Veo que se hace una lectura incompleta del artículo 10-1b, pues la ley no dice que el coste de la obra no debe exceder de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes, sino que»el importe repercutido anualmente de la obra» no debe exceder de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes y aclara que si la repercusión es superior, quienes las hayan requerido podrán asumir lo que exceda, siendo entonces la ejecución de la obra obligatoria y no precisando de acuerdo de la comunidad

  4. Este blog fue escrito con anterioridad a la reforma de la LPH, con entrada en vigor el 28 de junio de 2013.

    La redacción del citado art. 10.1 b) actual, antes 10.2, ha cambiado en este sentido, con anterioridad el citado aparto 2 se refería a que «importe total no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes» y ahora, la nueva redacción, hace referencia al «el importe repercutido anualmente de las mismas».

    En breve, volveremos a tratar, este complicado tema, tras la reforma.

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