Las arras en el contrato de compraventa

Iciar Bertolá Navarro

Directora de Sepín Obligaciones y Contratos. Abogada

Es práctica habitual que cuando un comprador y un vendedor se ponen de acuerdo en la compraventa de un inmueble firmen un contrato de arras en el que se comprometen a llevar a cabo la compraventa, entregando el comprador como prueba o como garantía del cumplimiento del contrato una cantidad económica.

El Código Civil no establece la cantidad a entregar, son las partes las que suelen fijar el porcentaje, siendo frecuente que sea entre un 5% y un 15% del precio total.

Llegados a este punto es fundamental señalar que existen tres tipos de arras, en función de la voluntad de las partes, con diferentes consecuencias en caso de incumplimiento.

El Tribunal Supremo, en Sentencia de 21 de Marzo de 2012 , señala que ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas:

Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución.

En caso de incumplimiento serán de aplicación las reglas del Código Civil, especialmente el art. 1124, así la parte perjudicada por el incumplimiento podrá exigir:

  • El cumplimiento del contrato, o
  • La resolución, solicitando una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento.

Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, en caso de incumplimiento. En este caso la cantidad que se entrega en concepto de arras no se entiende como parte del precio, sino que el importe fijado funciona como una cláusula penal, es decir:

  • La pena sustituye la indemnización de daños y abono de intereses en caso de incumplimiento, si otra cosa no se hubiese pactado (art. 1152 CC).
  • Además de dicha penalización se puede reclamar que el contrato sea efectivamente cumplido.

En mi opinión, si se pactan este tipo de arras el problema estriba en diferenciarlas de la cláusula penal, pues su funcionamiento es análogo.

Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454 CC, siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes al efecto, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado.

Hemos de señalar que en las compraventas entre particulares este tipo de arras es la modalidad que se ha convertido en habitual.

En este caso:

  • Si no se realiza la venta por incumplimiento del comprador, éste perderá la cantidad entregada
  • Si fuera por el incumplimiento del vendedor, éste deberá devolver el doble de la cantidad percibida.

Es importante señalar que las arras penitenciales son las únicas que NO obligan al cumplimiento del contrato, que se rescindirá con el consecuente pago establecido para quién incumpla.

¿Qué tipo de arras he pactado?

Se plantea el problema de cual es el carácter (confirmatorio, penal o penitencial) que tienen las arras en un determinado contrato. Si no se indica la modalidad pactada, en estos casos se presume que se trata de las arras confirmatorias.

Por tanto, para que las arras se consideren penitenciales tiene que expresarse que son de este tipo, sólo cuando consta en el contrato de una manera clara y evidente el carácter penitencial se habrá de considerar que las arras tienen dicho carácter.

Son muchas las cuestiones que pueden surgir sobre las diferentes modalidades de arras y sus efectos, muchas de ellas contempladas en el estudio de jurisprudencia al detalle dedicado a esta materia.

¿Más dudas sobre este tema? En julio de 2016 publicamos un estudio de jurisprudencia sobre el contrato de arras, ¡os lo recomendamos!

Contrato de arras

12 comentarios en “Las arras en el contrato de compraventa

  1. Y SI EL COMPRADOR NO CUMPLE EL CONTRATO POR QUE NO CUMPLE UN REQUISITO DE LA JUNTA DE ANDALUCIA POR QUE EL PISO ES DE VPO? YO COMO VENDEDORA PODRIA RECLAMAR ESA SEÑAL? PODRIA PEDIR UNA INDEMNIZACION POR DAÑOS Y PERJUICIO YA QUE LLEVAMOS ESPERANDO 3 MESES?

    • Estimada Pepi:
      Para dar una respuesta adecuada sería necesario examinar con detenimiento el contenido del contrato, y así poder determinar que tipo de arras se han estipulado por las partes, incluso si es procedente instar la resolución de la compraventa.
      Nuestro blog es meramente informativo y no utilizamos los comentarios de los posts para responder consultas concretas.
      Puedes contactar con nosotros a través de la dirección de correo electrónico sac@sepin.es, los teléfonos 902 33 88 00 // 91 352 75 51 o entrando en el siguiente enlace:
      http://www.sepin.es/tienda/ficha_boletin/default.asp?id_pto=689&%201-CONSULTA
      Un cordial saludo,

  2. Buenas tardes. A mediados de marzo entregue 3000€ de señal y firme contrato de arras penitenciales. Supeditado a aprovacion hipotecaria y con fecha tope de firma en notario el 14 de mayo. En una cláusula pone q si no se firma x nuestra culpa se pierde las arras y en caso contrario se devuelven duplicadas. Nos conceden la hipoteca y se establece fecha de firma el 7 de mayo y el dia 6 la parte vendedora (empresa de inversión) anula la firma ya q mi banco preparaba yn cheque al suyo por 57 mil € . 44 d hipoteca y 13 de otro producto q su banco reclama en el certificado de deuda pendiente. La parte vendedora dice q los 13 no los tiene q pagar xq no es deuda. Pero si no lo fuese no aparecerian en dicho certificado. .. decide la parte vendedora cancelar por su cuenta la hipoteca pero a dia 28 de mayo aun no lo han solucionado y decidimos q ya no queremos la vivienda y q nos devuelvan la señal recordandoles q segun contrato d arras la fecha limite era el 14 de mayo. Ni siquiera les reclamamos el doble… solo los 3000. Hoy nos contestan q su abogado determina q ellos no han incumplido ya q fue mi banco los q pusieron esos 13 mil de mas.de q modo debemos reclamar? Hay que llegar a juicio? Muchas gracias de antemano.
    Carolina

  3. Hola muy buenas, voy a firmar un contrato de compraventa de arras confirmatorias dando 19000 euros y una cantidad mensual de 800 euros hasta febrero del 2019, que es cuando puedo escriturar la casa, ya que es una Vpt y en esa fecha pasa a ser de renta libre. Es legal? Me lo está gestionando una inmobiliaria, pero tengo dudas. En resumen, es comprar una casa pero no hacer las escrituras hasta dentro de 4 años. Una ayuda por favor. Muchas gracias.

  4. Hola Soy un vendedor que he firmado un contrato de arras mas bien obligado por la inmobiliaria , ya que tenia un contrato de exclusiva con ellos, bueno el caso es que me hicieron BAJAR EL PRECIO DE LA VIVIENDA
    Yy yo antes de firmar el contrato de arras me nege a firmarlo y mediante amenazas de cobrarme la comision de venta 9000 euros me forzaron practicamente a firmar el contrat de arras y hoy un dia despues estoy muy arrepentido y no quiero vender mi vivienda con ellos y mucho menos por el precio que al final se quedo a si que esto es una gran mentira y tampoco me ha dado fecha de firma osea que el piso esta reservado por
    vida y no lo puedo vender a nadie mas ya que tengo firmado el comtrato de arrras, yo ni conozco a los compradores ni he percibido cantidad alguna ya que la imobiliaria la custodia ( la rerserva ) yo creo que no tienen comprador y que estan montando una gran mentira para que yo me niege a vender y a si cobrarme la comision de 9000 euros a si que me gustaria que me dieses el consejo de mi vida, como puedo anular este contrato que solo tiene dos dias de vida, se firmo el 29- 6- 2015 y si debo de ir al juzgado a poner una denuncia de que yo no quiero vender mi casa con esta imobiliaria. la verdad es lo peor que me encntrado del mundo inmobiliario. te estaria muy agradecido si me contestaras lo antes posible

  5. Buenos días,
    He firmado un contrato de arras penitenciales como compradora donde aparecía que el inmueble estaba libre de cargas y gravámenes. Al llegar el momento de firmar la compraventa y solicitar la última copia del Registro de la Propiedad (actualizada días antes de celebrar el contrato de compraventa) aparecía que el inmueble estaba gravado con una carga del art 28LH : “Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúense las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos.”
    La compraventa no se ha podido celebrar por dicha carga. Yo como compradora de buena fe no conocía dicha carga ya que el inmueble estaba libre de cargas según el contenido del contrato de arras?
    ¿Pueden indicarme si efectivamente tengo derecho a recibir el doble de las arras?
    Muchas gracias.
    Un saludo.

  6. Si el vendedor no puede aportar copia de la escritura anterior y el notario advierte de que no exhibe el título de propiedad y de que la situación registral existente con anterioridad a la presentación en el Registro de Propiedad prevalecerá sobre la información registral antes expresada, ¿puedo volverme atrás en la compra, sin perder las arras penitenciales?

  7. Buenas me gustaría que me informasen de unas arras que he firmado de la venta de un piso de 60000 las cuales me han supuesto unos gastos que superan la señal de 300€ …Las firmamos el día 2 de diciembre y el día 20 me dice que no le dan la hipoteca en el contrato pone que si no le dan la hipoteca en 30 días naturales le devolvía la señal. Confíe en la persona compradora antes de gastarme el dinero en la mudanza me dijo que sin problemas una vez hecha me dice que no le dan el dinero. Hoy la he llamado que es último día del contrato de 30 días naturales y me ha dicho que no tiene los papeles que para el día siguiente tengo que confiar o de lo contrario me quedo con la fianza aunque me traiga el justificante fuera de tiempo? Gracias

  8. Buenas tardes,¿puedo recuperar la señal que dí al concesionario por la compra de un coche si la financiera no me concede el préstamo?
    Muchas gracias.

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