Es práctica habitual que cuando un comprador y un vendedor se ponen de acuerdo en la compraventa de un inmueble firmen un contrato de arras en el que se comprometen a llevar a cabo la compraventa, entregando el comprador como prueba o como garantía del cumplimiento del contrato una cantidad económica.
La única regulación establecida en nuestro Código Civil sobre las arras viene determinada en el artículo 1454, donde se establece que en el supuesto de que hubiesen mediado en un contrato de compraventa, se podrá rescindir el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.
Debido a esa exigua definición, la jurisprudencia y la doctrina ha establecido tres tipos de arras diferenciadas, cada uno de los cuales ya fue objeto de comentario en este post.
En esta ocasión vamos a hablar de su naturaleza jurídica.
Como señala la sentencia de la AP Barcelona, Sec. 17.ª, de 13 de julio de 2020 (SP/SENT/1062138) referirse a las arras como un contrato es erróneo jurídicamente. El pacto de arras es un pacto generalmente incluido en el contrato de compraventa, aunque también podría serlo en la promesa de venta u otros contratos y suponen la entrega de una cantidad de dinero en un contrato cuya función, alcance y eficacia, según sean penitenciales ex art. 1454 CC, confirmatorias o penales, depende de la voluntad de las partes, plasmada en el contrato, a la que puede llegarse a través de las normas de interpretación contenidas en los arts. 1281 y ss CC.
Señala la jurisprudencia consultada que las arras son una garantía del cumplimiento de un contrato (o de un precontrato); son un medio de protección del cumplimiento de obligaciones derivadas del mismo, normalmente es el de compraventa, pero puede ser añadido a cualquier otro contrato y precontrato.
El contrato de arras
La calificación que demos al contrato (compraventa o precontratos o promesas de venta, previstos en el art. 1451 CC) tiene su importancia. Hace unas semanas nos planteaba un suscriptor una consulta relacionada con este tema, las partes habían firmado un contrato de arras, y ante el incumplimiento del comprador de su obligación de pago en el plazo establecido nos cuestionaban si el vendedor podía hacer suya la cantidad recibida y resolver el contrato de compraventa sin más, o si era necesario el previo requerimiento a la compradora de acuerdo con lo establecido en el art. 1504 CC: “En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término.”
En mi opinión, es fundamental la calificación jurídica del contrato para establecer si es necesario el previo requerimiento resolutorio puesto que el régimen jurídico que rige para el precontrato es distinto del que es aplicable al contrato definitivo de compraventa de cosa futura.
Para determinar la naturaleza del contrato celebrado habrá que atender a la facultad negocial creadora de las partes de acuerdo con las reglas de interpretación de los contratos, para así averiguar si su finalidad fue la de establecer un contrato definitivo de compraventa en el que constan todos sus requisitos: consentimiento, objeto (determinación del inmueble) y causa (fijación del precio de venta), o si, por el contrario, la voluntad de las partes consistía en quedar ligadas únicamente mediante el peculiar vínculo del precontrato. En definitiva, como tiene declarado el TS es cuestión de hermenéutica diferenciar la promesa de venta de la compraventa definitiva.
Si estuviésemos ante una promesa de venta en la que han mediado arras en este caso, de acuerdo con lo establecido por el TS en su sentencia núm. 649/2018, de 20 de noviembre (SP/SENT/981160) no sería de aplicación el artículo 1504 CC, que declara que no hubo incumplimiento de los vendedores, que se limitaron a dar por resuelto el contrato llegada la fecha límite, sin que el comprador hubiera abonado el precio convenido.
Por el contrario, si el contrato alcanzado por las partes se calificara de compraventa en este caso, ante el incumplimiento de la parte compradora, la parte cumplidora, en este caso el vendedor, no puede sin más proceder a resolver el contrato dado que conforme nuestro Código Civil es preceptivo el previo requerimiento mediante requerimiento judicial o acta notarial.
Es decir, pese a que el vendedor tenga derecho a resolver de pleno derecho el contrato por el incumplimiento del comprador, es un requisito indispensable, a efectos de la resolución, que de forma previa se le haya requerido válidamente, ya que, en caso contrario, puede proceder al pago y cumplir con su obligación, aunque haya transcurrido el plazo pactado.
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El incumplimiento contractual y sus consecuencias
