Es práctica habitual que cuando un comprador y un vendedor se ponen de acuerdo en la compraventa de un inmueble firmen un contrato de arras en el que se comprometen a llevar a cabo la compraventa, entregando el comprador como prueba o como garantía del cumplimiento del contrato una cantidad económica.
El Código Civil no establece la cantidad a entregar, son las partes las que suelen fijar el porcentaje, siendo frecuente que sea entre un 5% y un 15% del precio total.
Llegados a este punto es fundamental señalar que existen tres tipos de arras, en función de la voluntad de las partes, con diferentes consecuencias en caso de incumplimiento.
El Tribunal Supremo, en Sentencia de 21 de Marzo de 2012 , señala que ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas:
Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución.
En caso de incumplimiento serán de aplicación las reglas del Código Civil, especialmente el art. 1124, así la parte perjudicada por el incumplimiento podrá exigir:
- El cumplimiento del contrato, o
- La resolución, solicitando una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento.
Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, en caso de incumplimiento. En este caso la cantidad que se entrega en concepto de arras no se entiende como parte del precio, sino que el importe fijado funciona como una cláusula penal, es decir:
- La pena sustituye la indemnización de daños y abono de intereses en caso de incumplimiento, si otra cosa no se hubiese pactado (art. 1152 CC).
- Además de dicha penalización se puede reclamar que el contrato sea efectivamente cumplido.
En mi opinión, si se pactan este tipo de arras el problema estriba en diferenciarlas de la cláusula penal, pues su funcionamiento es análogo.
Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454 CC, siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes al efecto, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado.
Hemos de señalar que en las compraventas entre particulares este tipo de arras es la modalidad que se ha convertido en habitual.
En este caso:
- Si no se realiza la venta por incumplimiento del comprador, éste perderá la cantidad entregada
- Si fuera por el incumplimiento del vendedor, éste deberá devolver el doble de la cantidad percibida.
Es importante señalar que las arras penitenciales son las únicas que NO obligan al cumplimiento del contrato, que se rescindirá con el consecuente pago establecido para quién incumpla.
¿Qué tipo de arras he pactado?
Se plantea el problema de cual es el carácter (confirmatorio, penal o penitencial) que tienen las arras en un determinado contrato. Si no se indica la modalidad pactada, en estos casos se presume que se trata de las arras confirmatorias.
Por tanto, para que las arras se consideren penitenciales tiene que expresarse que son de este tipo, sólo cuando consta en el contrato de una manera clara y evidente el carácter penitencial se habrá de considerar que las arras tienen dicho carácter.
Son muchas las cuestiones que pueden surgir sobre las diferentes modalidades de arras y sus efectos, muchas de ellas contempladas en el estudio de jurisprudencia al detalle dedicado a esta materia.
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