El tablón de anuncios en las Comunidades de Propietarios

Comparte en tus redes
Share on Facebook0Tweet about this on TwitterShare on LinkedIn123Share on Google+15Email this to someonePrint this page

María José Polo Portilla

 Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada

La ardua tarea de las comunicaciones con las que se encuentran las Comunidades de Propietarios, al no señalar la LPH una forma determinada de realizarlas, parece quedar resuelta con poder insertar, en último término, cualquiera de estas notificaciones en el citado tablón de anuncios.

Es cierto que la citada LPH nos marca dónde han de hacerse: primero en el domicilio designado por el propietario y, en su defecto, en la finca de la Comunidad, es decir, el piso o local. Sin embargo, al no establecerse una forma concreta para realizarlas, el problema surgirá para acreditar que se han efectuado cuando se produce una negativa de cualquier propietario a admitir su recepción.

La prueba podrá llevarse a cabo por cualquier medio admitido en derecho. Lo importante es hacer llegar al Juzgador, cuando se plantea un litigio por este motivo en los Tribunales, a la convicción de que se ha hecho en el domicilio correspondiente, considerando que será suficiente, con el testimonio del portero de haberla entregado en mano, del administrador de haberla insertado en el buzón, realizada por correo normal o carta con acuse de recibo, certificada, etc., y, en último caso, y esto es lo importante, la colocación en el tablón de anuncios o lugar visible de uso general habilitado al efecto, como señala el art. 9.1 h) de la Ley.

No obstante, este medio de comunicación siempre será de forma subsidiaria nunca alternativa, como señalan las Sentencias de la AP Málaga, Sec. 4.ª, de 26 de marzo de 2012 (SP/SENT/676685) y de la AP Valencia, Sec. 11.ª, 491/2010, de 4 de noviembre (SP/SENT/626018).

Si se utiliza este sistema, el precepto exige que el secretario haga constar, con el Visto Bueno del Presidente, en una diligencia en el mismo documento (carta, copia del acta, requerimiento, etc.), que se coloca y exhibe en el lugar de la finca habilitado al efecto, con la fecha oportuna, que esto sirve de comunicación al propietario que corresponda, debido a que no ha sido posible la notificación por la vía normal por no tener designado domicilio o por estar cerrado el piso o local, o simplemente porque las notificaciones son devueltas, como señala la Sentencia de la AP Cádiz, Sec. 2.ª, de 27 de abril de 2012 (SP/SENT/678784), incluso cuando el sitio designado por el comunero esté fuera de España, como establece la Sentencia de la AP Málaga, Sec. 4.ª, 581/2010, de 8 de noviembre (SP/SENT/633469).

Es decir, se trata de una notificación personal, aunque hecha en lugar público, no obstante, somos partidarios de que la Comunidad, de forma general, coloque siempre una copia de la citación o del acta, con dicha diligencia, haciendo constar que es para conocimiento de todos.

El mencionado precepto legal señala, además, que se tendrá por recepcionada la correspondiente notificación en el plazo de tres días naturales siguientes, lo que, sin duda, generará mucha más seguridad a la Comunidad. Hay que tener en cuenta que, en el régimen de propiedad horizontal, los comuneros han de ser notificados y, además, ha de tenerse constancia de la fecha en la que se hizo; pensemos, por ejemplo, en la impugnación de acuerdos, en estos casos, los propietarios tienen entre tres meses o un año, dependiendo de los supuestos, que contará para los no asistentes a la Junta desde el día de la citada notificación.

Por lo expuesto, la citada comunicación ha de cumplir una serie de requisitos:

Dónde: No existe una obligación comunitaria de tener el tablón, ya que el art. 9.1 h) señala que podrá colocarse igualmente en el lugar visible de uso general habilitado al efecto. de este precepto también se deduce que, si existe dicho tablón, ha de situarse igualmente en un espacio que permita esta finalidad.

Cómo: Requiere de la correspondiente diligencia del secretario de la Comunidad, con el visto bueno del Presidente, extendida sobre la comunicación, justificativa de la razón por la que procede esta forma de comunicación.

Cuándo: Siempre ha de hacerse de manera supletoria, es decir, esta forma de comunicación será el último de los recursos posibles para la Comunidad.

Ahora bien, teniendo en cuenta que es una garantía para la notificación -también puede haber supuestos en que, ante la imposibilidad de poder realizarla como señala el citado art. 9.1 h); en el domicilio designado y, en su defecto, en cada una de las propiedades de la finca-, se admite que se haga directamente en los casos en los que no se puede saber si ha existido una designación del domicilio, como es el de la convocatoria por los propietarios cuando el secretario y/o Presidente se niegan a facilitar estos datos, en este sentido se han pronunciado la mayoría de los colaboradores de la encuesta publicada en Sepín (disponible en nuestra base de datos -www.sepin.es- con la referencia SP/DOCT/1245).

Contenido: Debe ser el mismo que el enviado por otros medios, sin que este pueda servir para ampliar o modificar alguna notificación, como puede ser una convocatoria, el tablón no puede utilizarse para modificar el orden del día de una reunión, por ejemplo.

Por tanto, la validez de esta comunicación requiere del cumplimiento de los requisitos legales; es decir, agotadas las notificaciones en el domicilio designado por el propietario o, en su defecto, en el propio piso o local de la Comunidad.

Una vez cumplidos estos requisitos, el acto “edictal” es válido y produce todos los efectos que son los propios de la Comunidad, luego sus efectos serán que se entenderá notificado y, como hemos expuesto, que se tendrá por recepcionada la correspondiente notificación en el plazo de tres días naturales.

Hasta aquí todos los beneficios de este “seguro comunitario” para la Comunidad, teniendo en cuenta que, de este modo, se tiene la certeza tanto de la de la citada comunicación como del día del dies a quo.

Pero también nos encontramos con problemas a este respecto, pues no son pocos los propietarios que alegan que se vulnera determinados derechos por esta inserción.

El tema más polémico es la publicación de la lista de morosos, entendiendo algunos de ellos que atenta contra el derecho al honor o la intimidad de las personas.

El criterio que ha mantenido Sepín es que al hacerse en el interior de la finca, normalmente en el portal, no atenta contra este derecho al honor ni a la intimidad de las personas y que la Comunidad puede perfectamente hacerlo, aunque es aconsejable que la decisión sea adoptada en Junta General, con lo cual ya ningún propietario podrá protestar si antes no impugnó la decisión por las vías establecidas en la LPH, concretamente el art. 18. Así se han pronunciado las Sentencias del TS de 21 de marzo de 2014 (SP/SENT/767717) y de 11 de diciembre de 2008 (SP/SENT/437544), donde se establece que la colocación en el tablón anuncios de diligencia motivada practicada al propietario no afecta al honor ni a su prestigio personal.

Ahora bien, no debemos olvidar las sanciones que, en alguna ocasión, ha impuesto la AEPD a las Comunidades de Propietarios, veamos algunos de estos supuestos.

En concreto, una de 601.01 euros al administrador de fincas, por haber infringido la legislación en materia de protección de datos, al haber señalado en  la convocatoria que inserta en el repetido tablón datos de carácter personal, Resolución (SP/SENT/870044),  sanciones que igualmente se han impuesto a las Comunidades de Propietarios en otras ocasiones, así, por ejemplo, en Resolución 579/2008, de 23 de mayo (SP/SENT/438016) o en Resolución 1187/2008, de 11 de septiembre (SP/SENT/438017). En estas se sancionó a sendas Comunidades de Propietarios por incumplimiento, además del art. 10 LPD, del art. 9.1 h) de la Ley de Propiedad Horizontal, pues habían utilizado el tablón de anuncios directamente sin haber notificado previamente al propietario denunciante en el domicilio por él indicado o, en su defecto, en el piso o local.

En el supuesto del administrador, finalmente, en Sentencia de 2 de diciembre de 2011 (SP/SENT/655503), sin entrar a valorar si previamente a la publicación de la convocatoria de la Junta se había efectuado o no la notificación personal al propietario denunciante, la Audiencia Nacional afirma, por un lado, que el órgano competente para convocar las Juntas en las Comunidades de Propietarios es, en primer lugar, el Presidente, correspondiendo a la Administración sancionadora la carga de la prueba de que el administrador de fincas había actuado por su cuenta y riesgo, por lo que lógicamente no puede imputarse al administrador que ha actuado en cumplimiento de una decisión del Presidente. Por otro lado, que la utilización del tablón de anuncios resulta perfectamente adecuada para la autoorganización de las Comunidades de Propietarios, desvelándose los datos de carácter personal dentro del ámbito de funcionamiento de la misma, dándose, además, en el supuesto objeto de la resolución, la circunstancia de que el tablón estaba colocado en el recinto interior de la Comunidad y a una distancia del exterior de unos 20 metros, habiéndose utilizado de igual forma ya en ocasiones anteriores.

De este modo, no consideramos que el deber de secreto que impone el citado art. 10 LOPD se infrinja cuando el tablón de anuncios se halla colocado en la misma Comunidad y es utilizado para los fines que son propios de la misma, aun cuando en el mismo figuren las deudas de algunos de sus miembros, pues son cuestiones que no solo no son “secretas”, sino que tienen especial relevancia para todos y cada uno de los comuneros.

En cualquier caso, razones de cautela siguen haciendo recomendable el cumplimiento del art. 9.1 h) de la Ley de Propiedad Horizontal, que solo permite acudir al tablón de anuncios de la Comunidad una vez que ha resultado imposible la citación o notificación al propietario en el domicilio por él indicado o, en su defecto, en el piso o local perteneciente a la Comunidad.

Comparte en tus redes
Share on Facebook0Tweet about this on TwitterShare on LinkedIn123Share on Google+15Email this to someonePrint this page

12 comentarios en “El tablón de anuncios en las Comunidades de Propietarios

  1. Una muestra más de la total inseguridad jurídica para el comunero.

    La última modificación de la LPH coloca al comunero a merced de la voluntad de la mayoría obligando a recurrir los asuntos en los Tribunales con muy pocas posibilidades de éxito y una “casi total ” inseguridad jurídica en tanto en cuanto la Junta de Propietarios (en el hipotético e improbable caso en que el comunero obtuviese la razón) tiene la opción de adoptar otro acuerdo, con alguna modificación poco trascendente, obligando al comunero a iniciar nuevamente el proceso.

    Una total dictadura de la mayoría y, consecuentemente, sometimiento del comunero a su voluntad que ya está dando lugar, incluso, a ventas de viviendas en régimen de Propiedad Horizontal por este motivo.

    • Buenos dïas.

      Gracias por leer este post.

      La LPH siempre se ha basado en los acuerdos, pues se trata de un régimen comunitario. Lo único que ha hecho esta reforma es evitar los quorum de unanimidad que hacían que la sola negativa de un propietario paralizase el funcionamiento de este régimen, repetimos, comunitario, en el que deben existir acuerdos para poder funcionar, no existe otra formula.

      En caso de discrepancia, es cierto que es necesario impugnar judicialmente, pero si se produce el abuso al que parece hacer referencia en su consulta, será la Comunidad la condenada con el correspondiente pago de los gastos.

    • Totalmente de acuerdo con su comentario Jose Manuel. La ley en ningún momento busca la seguridad jurídica de los comuneros, ni establecer orden. Sí la busca por omision para administradores de fincas y los interesados que les rodean. “Lobos a cargo del gallinero”.Muchos comuneros todavía no saben ni quieren saber (negación mental) que de lo único que son dueños, es de las deudas de su propiedad, ¿resto? a merced de….

  2. La cuestión que no queda resuelta, desde mi punto de vista, es la siguiente: ¿Desde cuándo se cuenta el plazo de los tres días?, ¿desde el mismo día de la publicación o desde el siguiente de la misma?. Por otro lado, hay convocatorias a Juntas Extraordinarias, que se realizan con muy poco margen de tiempo (por ejemplo, cuando la Comunidad ha recibido una demanda o un requerimiento); para estos casos resulta excesivo ese plazo de los tres días para que cause eficacia la publicación.

    • Buenos días Carmen,

      Gracias por leer el post.

      En primer lugar, hay que tener en cuenta que esta forma de notificación no es obligatoria, solo subsidiaria, no obligatoria. Es cierto que el mencionado precepto no establece desde el momento en que ha de computarse el plazo, sin embargo, atendiendo a lo dispuesto en el art. 5 del Código Civil, hay que tener en cuenta que el plazo comienza desde el día siguiente de la inserción de la notificación en el Tablón, es decir, si consta que se ha colocado, por ejemplo, el día 14, pasados el 15, 16 y 17, sean o no festivos, el día 18 se habrá cumplido el plazo.

      Con respecto a los asuntos urgentes, además de tener en cuenta lo dispuesto en el primer párrafo, es decir, el carácter subsidiario de esta forma de notificación, el Presidente está legitimado para la defensa de los intereses comunes, conforme al art. 13.3 LPH , sobre todo en asuntos donde la Comunidad es la demandada y los plazos son escasos para contestar y, además, resulta que se trata de una impugnación contra los acuerdos adoptados por dicha Junta, que son de obligación defender.

  3. En relación con lo publicado en el tablón comunitario de anuncios se plantea la negativa de un propietario a comunicar la lectura de su contador de agua.

    La costumbre consiste en colocar, trimestralmente, un impreso en dicho tablón junto a una explicación de su relleno y la invitación a hacerlo.
    Un propietario no quiere facilitar la lectura de su contador de agua. ¿Qué debe hacerse por parte de la comunidad?
    Gracias

    • Mi opinión; lo que haría es preguntarle al vecino las razones por las que no quiere facilitar dicho dato y las incluiría en la exposición de la consulta. Charla tranquila y sosegada. ¿agua caliente conunitaria?,¿agua potable?,¿titularidad del contrato de suministro? Son las preguntas que yo me hago al leer su consulta. Lo de “las costumbres del lugar” habría que hablar largo y tendido. Como ejemplo, si en una comunidad hay “costumbre de robar dinero de todos”…no implica que uno tenga que dejarse robar.¿Qué opina?

      • Gracias por su contestación. Sobre el vecino reacio a facilitar la lectura del contador de agua, resulta, al parecer, que desde hace muchos años carece del mismo. En una reforma del baño se lo debieron quitar sin su conocimiento.Ha tenido el piso vacio muchos años pagando una cuota mínima de agua en concepto de Cuota de Servicio+Canon de conservación.Hace seis meses ha alquilado el piso y seguido pagando el mismo mínimo.
        Preguntas:
        ¿Puede reclamar la devolución del mínimo esos años que ha estado cerrado el piso?
        ¿Es obligatorio que tenga contador?
        ¿Puede cobrársele en base el reparto de cuotas porcentuales de participación en la comunidad de vecinos?
        .

  4. Se puede colgar en el tablón de anuncios de una comunidad una carta con datos personales de un vecino sin tener nada que ver esa carta con la comunidad?

  5. Gracias por su contestación. Sobre el vecino reacio a facilitar la lectura del contador de agua, resulta, al parecer, que desde hace muchos años carece del mismo. En una reforma del baño se lo debieron quitar sin su conocimiento.Ha tenido el piso vacio muchos años pagando una cuota mínima de agua en concepto de Cuota de Servicio+Canon de conservación.Hace seis meses ha alquilado el piso y seguido pagando el mismo mínimo.
    Preguntas:
    ¿Puede reclamar la devolución del mínimo esos años que ha estado cerrado el piso?
    ¿Es obligatorio que tenga contador?
    ¿Puede cobrársele en base el reparto de cuotas porcentuales de participación en la comunidad de vecinos?

  6. Puede un administrador de finca poner en los cristales de la entrada al piso, los datos personales de las personas que tienen pagos pendientes????….la comunidad dispone de tablón de anuncio, pero no es el lugar donde lo han puesto, sino de cara a la calle…..
    la notificación indicando lo que se debe, llegó después a casa después de que llevara dicho papel varios días expuesto hacia la calle.
    que me podéis decir, si la veracidad de la deuda expuesta no es la correcta?

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *