Dos meses, cuatro meses, diez meses, ¿qué retraso en la entrega de una vivienda justifica la resolución del contrato por el comprador?

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Félix López-Dávila Agüeros

Director de Sepín Derecho Inmobiliario. Abogado

Si uno observa la jurisprudencia existente sobre esta cuestión, se da cuenta, a primera vista, de que es una de las cuestiones más controvertidas y que genera más inseguridad en los supuestos en los que el comprador se embarca en un proceso judicial para intentar resolver el contrato de compraventa de una vivienda en construcción o comprada sobre plano por no cumplir el vendedor con el plazo establecido de entrega. Entiéndase dicha entrega no solo como la puesta a disposición física de la vivienda, sino, además, con la licencia de primera ocupación debidamente obtenida.

La cuestión polémica se genera, lógicamente, cuando las partes no han establecido de forma expresa que la falta de entrega en el plazo pactado otorga el derecho de resolver el contrato al comprador, ya que, en estos casos, la jurisprudencia es unánime: incumplido el plazo, nace el derecho a la resolución, sin necesidad de entrar a valorar más cuestiones.

Por tanto, los problemas surgen cuando no se ha establecido nada en el contrato, ya que no existe un precepto legal que determine el tiempo que ha de transcurrir desde que se cumple el plazo de entrega pactado hasta la entrega efectiva para que el comprador pueda instar con seguridad la resolución del contrato, por lo que hay que acudir a la regla general del art. 1.124 CC sobre el incumplimiento contractual, quedando a expensas de la interpretación judicial de cada caso para saber si es posible o no la resolución, valorando cuestiones tales como si el plazo se pactó con carácter esencial, si ha existido una verdadera frustración de las expectativas del contrato, si estamos ante una vivienda que va a ser el domicilio habitual, si ha existido una causa de fuerza mayor que justifique el retraso, etc.

Dicha cuestión fue incluso objeto de pregunta en una de nuestras Encuestas Jurídicas, sin que, como era de esperar, existiera una opinión unánime al respecto por nuestros colaboradores.

Así se dan supuestos en los que la existencia de un retraso de seis meses es considerado suficiente para que se produzca la resolución y otros casos en los que la entrega se demora un año desde la fecha establecida, y se determina que no estamos ante un incumplimiento de la gravedad suficiente para declarar la resolución del contrato.

Por lo que, ante esta situación, lo único que podemos decir es que cuando un comprador intente resolver un contrato de compraventa de una vivienda adquirida sobre plano o en construcción por el retraso en la entrega, sería recomendable intentar conocer cuál es el criterio que se sigue en los Juzgados de la provincia que corresponda, para poder tener una idea de cómo y cuándo actuar y si su pretensión va a tener acogida por el órgano jurisdiccional.

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2 comentarios en “Dos meses, cuatro meses, diez meses, ¿qué retraso en la entrega de una vivienda justifica la resolución del contrato por el comprador?

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