En el presente post vamos a hablar de la resolución del contrato de arrendamiento, con anterioridad a que se cumpla el plazo mínimo de duración de cinco años, por causa de necesidad del arrendador, en aquellos contratos que se han celebrado en fecha posterior al 6 de marzo de 2019, en virtud de lo establecido en el art. 9.3 LAU 29/1994 (SP/LEG/1539) en la redacción dada por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo (SP/LEG/25947). No vamos a hacer referencia a los contratos anteriores a dicha fecha, pues en todos ellos, el plazo mínimo de duración establecido en la redacción aplicable en ese momento del art. 9.1 ya ha transcurrido.

El art. 9.1 LAU establece que la duración del contrato de arrendamiento será la que libremente fijen las partes, pero que si esta es menor de cinco años, en caso de que el arrendador sea persona física o menor de siete años, en caso de que el arrendador sea persona jurídica, una vez llegada la fecha de fin del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar los cinco o los siete años, siempre y cuando el arrendatario no manifieste al arrendador su voluntad de no renovarlo con un plazo de antelación de treinta días como mínimo a la fecha de finalización del contrato o de cualquiera de sus prórrogas.

Este plazo de duración mínima del contrato, tiene una salvedad, que es la recogida en el apartado 3 del art. 9 y que permite la resolución del arrendamiento, con anterioridad al cumplimiento del plazo mínimo de cinco años, por causa de necesidad del arrendador, si bien, deben cumplirse una serie de requisitos.

Requisitos anteriores al desalo del arrendatario:

– El arrendador debe ser persona física (no cabe alegar causa de necesidad si el arrendador es una persona jurídica)

– Debe haber transcurrido un año desde la celebración del contrato.

– Se debe haber hecho constar en el contrato de forma expresa la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda antes del transcurso de cinco años.

– La necesidad puede ser para el arrendador o familiares hasta primer grado de consanguinidad o adopción o para su cónyuge en caso de sentencia de separación, divorcio o nulidad.

– La finalidad debe ser la de servir de vivienda permanente a alguna de las personas citadas en el párrafo anterior.

– El arrendador debe comunicar que tiene necesidad de la vivienda, especificando que es la causa prevista en el contrato (si se especificaron más, que es una de ellas), con una antelación de dos meses a la fecha en que vaya a necesitar la vivienda.

– En dicho plazo, el arrendatario deberá entregar la vivienda si no se llega a un acuerdo.

Establecidos los requisitos, hay que hacer algunas matizaciones.

Así, en primer lugar, la posibilidad de resolver el arrendamiento por causa de necesidad es para aquellos casos en los que la duración pactada del arrendamiento sea inferior a cinco años y que, una vez haya finalizado el plazo pactado y siempre y cuando haya transcurrido al menos un año, el contrato se haya prorrogado en base a lo dispuesto en el art. 9.1 LAU, lo que implica que si, por ejemplo, se ha pactado una duración de tres años, durante ese tiempo no se podrá alegar la necesidad como justificación de la resolución, sino que habrá que esperar a que transcurran esos tres años y que el contrato entre en la prórroga obligatoria hasta los cinco, siendo en esos dos años posteriores en los que se podría alegar la resolución por necesidad. Tampoco será de aplicación dicha cláusula en los supuestos en los que la duración del arrendamiento se haya establecido en cinco o más años, pues el contrato nunca entrará en la prórroga obligatoria del art. 9.1.

Además, en este punto existe la duda de si, pactada la resolución por causa de necesidad, también es aplicable cuando, transcurridos los cinco años de duración mínima y ante la falta de notificación del arrendador con 4 meses de antelación o del arrendatario, con dos meses, se produce la prórroga anual hasta un máximo de tres años del art. 10 LAU.

Cuestión que fue objeto de una de nuestras encuestas jurídicas : La posibilidad de resolver el contrato por necesidad del arrendador a tenor del art. 9.3 LAU ¿se extiende al plazo de tres años del art. 10? (SP/DOCT/3853), sin que nuestros colaboradores adoptaran una postura unánime, si bien, la opinión mayoritaria era que no se podía resolver el arrendamiento por causa de necesidad si se había producido la prórroga del art. 10.1, frente a aquellos que consideraban que no hay que diferenciar si nos encontramos ante una u otro prórroga. (Dicha encuesta venía referida a la redacción anterior del art. 9 LAU, pero es igualmente aplicable a su actual redacción dada art. 9 LAU por el Real Decreto-Ley  7/2019)

En segundo lugar, se debe hacer constar de forma expresa en el contrato la causa o causas posibles de necesidad. En este sentido, TORRES LÓPEZ, A., en el comentario que realiza del art. 9 LAU 29/1994 (SP/DOCT/123280) indica lo siguiente:

«Nos no parece acertada esta exigencia, pues la realidad, y la propia jurisprudencia, nos muestran cómo resulta muy complicado fijar a la firma del contrato, en ocasiones con mucha antelación, una determinada causa, cuando lo que debería ser relevante es que la causa concurra de verdad, y no que se haya expuesto de una manera u otra en el propio contrato a modo meramente precautorio. No obstante, la redacción actual obliga a los arrendadores a enunciar todas las posibles causas que en su concreta situación puedan concurrir, por lo que será una precaución que deberán extremar aquellos en la firma del contrato.»

De igual forma, el citado art. 9.3 no establece ninguna forma concreta de realizar la notificación, por lo que entendemos que será válido cualquier medido utilizado, siempre y cuando quede la debida constancia de su realización, de su contenido y de que ha llegado a manos del arrendatario.

Tampoco se establece que el arrendador deba aportar ninguna prueba sobre la necesidad, sino que solo debe proceder a su indicación en la notificación y que deberá coincidir con una de las establecidas en el contrato, debiéndose tener en cuenta que la resolución, una vez transcurrido el plazo de duración de un año del contrato, puede ejercitarse en cualquier momento, sin ser necesario esperar a que se cumpla el año vigente de la prórroga, siendo de obligado cumplimiento el preaviso con una antelación de 2 meses. Lógicamente, en el supuesto de que, ante la negativa del arrendatario al desalojo, haya que llegar a un procedimiento judicial, se deberá aportar la prueba de la existencia de la necesidad  y de que no se trata de una actuación fraudulenta por parte del arrendador.

Y si el arrendatario no procede a desalojar la vivienda, se deberá acudir al correspondiente proceso judicial, que en este caso será en juicio ordinario por razón de materia conforme lo establecido en el art. 249.1.6º LEC, siendo necesario el acudir de forma previa, como requisito de procedibilidad, a uno de los medios adecuados de resolución de controversias, tal y como establece el art. 5 LO 1/2025.

Requisitos posteriores al desalojo del arrendatario:

– El arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, deben ocupar la vivienda en el plazo de tres meses a computar desde la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo.

– Si no se produce la ocupación, el arrendatario tiene un plazo de 30 días, a computar desde el transcurso de los tres meses anteriormente citados,  en el que puede optar entre:

a) La devolución del uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo periodo de cinco años, en el que se respetarán las condiciones contractuales existentes a la resolución y con derecho a una indemnización por los gastos que el desalojo le ha ocasionado.

b) Ser indemnizado con una cantidad igual a una mensualidad renta por cada año que quedase hasta cumplir los 5 años.

Se establece como excepción el hecho de que la ocupación no haya tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.

Además, si el arrendador ha comunicado en los plazos y condiciones citadas anteriormente la necesidad de ocupar la vivienda, no tiene la obligación de aceptar la prórroga extraordinaria por plazo anuales y hasta un máximo de tres años en caso de que sea solicitada por el arrendatario en virtud del art. 10.3, establecida para los supuestos en los que la vivienda arrendada está ubicada en una zona de mercado residencial tensionado y de igual forma, tampoco tendrá la obligación de aceptar la prórroga extraordinaria por plazos anuales y hasta un máximo de dos años establecida en el art. 1 del recientemente aprobado Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, de medidas en el alquiler en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Irán (SP/LEG/47139).

¿Arrendamiento de industria o de uso distinto del de vivienda?