Poder disfrutar de la piscina de tu comunidad no debería depender de la edad ni de una limitación física o de salud existente. Cuando hablamos de accesibilidad en el régimen comunitario, solemos pensar en el acceso al portal o en la instalación “ex novo” de un ascensor, ahora bien, la obligación de la comunidad, de eliminar barreras arquitectónicas también incluye a las zonas comunes recreativas como es la piscina comunitaria.

Debemos de partir del artículo 10.1.b) de la Ley de Propiedad Horizontal (SP/LEG/1984) donde se establece la obligación de la comunidad de realizar todas las obras y actuaciones necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes. Es una actuación obligatoria a realizar por la comunidad, siempre que el coste anual repercutido, deducidas las ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas. De superar el límite de las doce mensualidades, la obra/actuación seguiría siendo posible si el solicitante asume el exceso o la junta de propietarios lo aprueba. Del contenido del indicado artículo llegamos a las primeras conclusiones fundamentales:

• se trata de una necesidad de acceso y uso.
• no pierde carácter obligatorio aunque el resto del coste que excede de las doce mensualidades sea asumido por quienes lo solicitan.

Todavía existen en muchas comunidades de propietarios, piscinas con escaleras sin apoyo, accesos “imposibles”, desniveles o ausencia de sistemas adaptados para personas mayores o con movilidad reducida/discapacidad, lo que provoca la imposibilidad real de uso y disfrute de la piscina por motivos ajenos a la voluntad del propietario o residente/trabajador afectado. Las zonas o elementos comunes deben poderse utilizar en condiciones razonables de acceso, seguridad y autonomía. Por ello, la respuesta de nuestros Tribunales al respecto, despliega la necesaria protección a los intereses de estos vecinos/residentes/trabajadores mayores de 70 años o con discapacidad, declarando nulos los acuerdos que denieguen la obra-actuación de accesibilidad en cuestión e incluso, condenando a la comunidad a ejecutar las obras correspondientes para obtener esa accesibilidad.

En algunos supuestos, la comunidad se niega a realizar estas obras o actuaciones necesarias alegando que son obras de mejora o por motivos económicos. A la vista del art.10.1 LPH ut supra indicado, cuando concurren los requisitos legales, la negativa de la comunidad puede acabar generando conflictos judiciales e incluso, condenas a la propia comunidad.

Así, ya en 2013 el Tribunal Supremo en su sentencia TS, Sala Primera, de lo Civil, 619/2013, de 10 de octubre. Recurso 1161/2011. (SP/SENT/738263) declaraba nulo el acuerdo de la junta que impedía la instalación de silla/grúa para el acceso a la piscina por el hijo discapacitado del propietario solicitante, obligando además a la comunidad a autorizar la instalación solicitada. Cabe recalcar de esta sentencia lo que establece al respecto de la protección del discapacitado y el régimen comunitario, pues en palabras del Alto Tribunal: “la protección del discapacitado alcanza a múltiples aspectos de la vida cotidiana, entre los cuales se cuenta el acceso a un elemento común -como la piscina- en un edificio bajo el régimen de propiedad horizontal, no siendo admisible en derecho -aún mayoritario- de la denegación de autorizar una determinada instalación, que no se ha probado -ni siquiera alegado- que pueda perjudicar o dañar a otros miembros de la misma”.

Dicha premisa ha sido la mantenida por nuestros tribunales, donde declaran la nulidad de los acuerdos de la junta que incumplen con la obligación establecida en el art. 10.1 LPH, antes indicado. Sentencias como la dictada por la AP Valencia, Sec. 8.ª, 124/2025, de 27 de febrero. Recurso 80/2023 (SP/SENT/1261197) donde declara nulo el acuerdo de la junta que deniega ejecutar obras de accesibilidad en la piscina, solicitadas por un propietario de “avanzada edad”, casado con una persona con dependencia y cuyo nieto, también usuario de la vivienda y piscina, padece cierta minusvalía. También la sentencia de la AP Alicante, Elche, Sec. 9.ª, 283/2020, de 19 de junio. Recurso 1038/2019 (SP/SENT/1104691) que declara también nulos, los acuerdos comunitarios que deniegan la ejecución de obras en la piscina, necesarias para que el comunero discapacitado pueda hacer uso de ella.

Pero es que además, puede existir abuso de derecho por parte de la comunidad a este respecto, como existió en el asunto cuya sentencia fue dictada por la AP Valencia, Sec. 6.ª, 246/2016, de 18 de mayo. Recurso 478/2016 (SP/SENT/903535) donde se declaraba el abuso de derecho de una comunidad por denegar la instalación de un ascensor acuático para una persona discapacitada, aunque el uso de este, solo se haga durante unos días de verano.

En este punto, merece traer a colación y recordar el contenido del Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social (SP/LEG/13182), donde en su artículo 2 apartado m, establece que se consideran “ajustes razonables” cualquier modificación y adaptación que resulte necesaria y adecuada a las necesidades específicas de las personas con discapacidad, sin imponer una carga desproporcionada o indebida, cuando se requieran en un caso particular de manera eficaz y práctica, para facilitar la accesibilidad, garantizando a las personas con discapacidad el goce o ejercicio, en igualdad de condiciones con las demás, de todos los derechos.

Por ello, en principio la comunidad sólo podría denegar válidamente las obras/actuaciones necesarias para permitir la accesibilidad, si existiera una imposibilidad técnica o jurídica real o un perjuicio grave desproporcionado. Así fue el asunto resuelto por la AP Madrid, Sec. 11.ª, 570/2025, de 16 de diciembre. Recurso 432/2024 (SP/SENT/1282137) en donde, en relación con la instalación de ascensor solicitada por comuneros mayores de 70 años -accesibilidad-, la Audiencia Provincial de Madrid declaró como no obligatoria esa instalación, al existir impedimentos jurídicos y físicos que imposibilitan la misma. En el primer proyecto de instalación, dichos impedimentos fueron jurídicos, por la negativa del Ayuntamiento a la colocación de una escalera de caracol y en el segundo proyecto de instalación, los impedimentos eran físicos, que afectaban gravemente a los elementos privativos de los comuneros: escalera recta cuya ejecución volaba por el exterior del patio de la comunidad, quedando cegadas ventanas de cada piso, resultando además las escaleras muy estrechas, que no permitirían bajar una persona en una camilla y siendo el ascensor de tan reducidas dimensiones que no cabía una silla de ruedas en el mismo.

En definitiva, la accesibilidad en el régimen comunitario, afortunadamente, ya no se entiende como una cuestión secundaria, sino como un derecho ligado a la igualdad, seguridad y dignidad de las personas y, sobre todo, una cuestión de pacífica convivencia y sentido común. Las comunidades de propietarios que aplican y comprenden estas necesidades no solo evitan posibles litigios judiciales sino que conciben espacios comunes más confortables e inclusivos para todos los vecinos, asegurando su uso y disfrute efectivo por todos y por igual.

El tablón de anuncios en las comunidades de propietarios