La cancelación registral de la hipoteca por caducidad

Félix López-Dávila Agüeros

Director de Sepín Derecho Inmobiliario

Entre las diversas alternativas que ofrece la Ley Hipotecaria para poder cancelar registralmente una hipoteca, está la cancelación por caducidad, ya sea por haber sido establecida expresamente por las partes la duración del gravamen, ya sea por haber transcurrido los plazos legales cuando no ha existido pacto al respecto.

Lo primero que hay que indicar es que, el hecho que la obligación garantizada con hipoteca haya sido cumplida en su totalidad, no implica que la carga que consta en el Registro de la Propiedad quede extinguida, sino que hay que proceder a su cancelación registral, puesto que, en caso contrario, el bien seguirá estando gravado con esa carga, pese a que, como hemos indicado, la obligación que se garantizaba ya no exista.

Así, cuando estamos ante una caducidad convencional, es decir, aquellos supuestos en los que se ha pactado un plazo determinado de duración de la hipoteca, habría que acudir a lo establecido en el párrafo segundo del artículo 82 LH, que determina que podrá darse la cancelación cuando el derecho inscrito o anotado quede extinguido por declaración de la Ley o resulte así del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción.

En estos casos, las partes establecen que el asiento de la hipoteca estará vigente durante un determinado tiempo, transcurrido el cual, el derecho real queda extinguido, siempre y cuando, no se hubiera iniciado ya el procedimiento de ejecución, en cuyo caso, la extinción se producirá al terminar el procedimiento, ya sea por consumación de la ejecución o por cualquier otra causa.

Ahora bien, tal y como ha determinado la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (antes Dirección General de los Registros y del Notariado), en estas situaciones, habrá que estar a cada caso concreto para comprobar si, el plazo fijado por las partes, es en relación a la duración de la propia hipoteca o si, por el contrario, viene referido a la duración de las obligaciones contraídas, lo que implica que si la obligación garantizada nace durante ese tiempo, la acción hipotecaria podrá ejercitarse mientras que no haya prescrito, aunque el plazo de la obligación ya hubiera vencido. (DGSJFP, de 13 de septiembre de 2021-SP/SENT/1116100; DGSJFP, de 16 de julio de 2021– SP/SENT/1108114; DGSJFP, de 27 de julio de 2020-SP/SENT/1059776 ; DGRN, de 30 de julio de 2018-SP/SENT/967597).

Indicar, que es posible que las partes, en lugar de establecer una duración para la hipoteca, fijen un plazo de caducidad para el ejercicio de la acción hipotecaria, de modo que la parte acreedora solo podrá ejecutarla hasta una determinada fecha, lo que implica que, si bien, no es de aplicación el párrafo 2 del art. 82 LH, la hipoteca podrá cancelarse, en virtud del párrafo 5 del art. 82 LH, si dentro del año siguiente a la fecha fijada como límite para el ejercicio de la acción hipotecaria, no resulte del Registro que ha sido renovada, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca, tal y como ha establecido la Resolución de la DGRN, de 2 de octubre de 2019 -SP/SENT/1023980.

Si las partes no han establecido la duración de la hipoteca, entonces habrá que acudir a la caducidad legal, que se basa en el transcurso de los plazos legalmente establecidos. Para ello, en la Ley Hipotecaria, nos encontramos con dos preceptos a los que acudir, dependiendo de si consta o no en el Registro de la Propiedad el día en que la prestación garantizada debe ser satisfecha.

Si el día que la prestación garantizada debe ser satisfecha consta en el Registro, será de aplicación el art. 82, párrafo quinto, que determina lo siguiente:

«A solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, podrá procederse a la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado a que se refiere el artículo 11 de esta Ley y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación, para las que no se hubiera pactado un plazo concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de la acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.»

El legitimado para solicitar la cancelación, es quien sea titular registral de cualquier derecho sobre la finca hipotecada, sin que se admita la instancia basada en este artículo, si es presentada por quien no tenga inscrito ningún derecho a su favor, tal y como establece la Resolución de la  DGRN, de 6 de febrero de 2019-SP/SENT/993817.

En segundo lugar, es necesario que no se haya establecido un plazo de duración concreto de la hipoteca, puesto que en caso contrario, sería de aplicación lo que hemos indicado anteriormente sobre la caducidad convencional.

Igualmente, es necesario que conste en el Registro de la Propiedad el día en que la prestación garantizada debe ser satisfecha, ya que si dicho día no está reflejado, habrá que acudir al art. 210.1.8ª que veremos a continuación

En cuanto al plazo de prescripción, será de aplicación, conforme lo establecido en el artículo 128 LH, el de veinte años a contar desde el día en que la prestación debió ser cumplida según el Registro y además, es necesario que, dentro del año siguiente, no resulte que la hipoteca ha sido renovada, interrumpida la prescripción o debidamente ejecutada, por lo que en realidad, es necesario que hayan transcurrido veintiún años para poder solicitar la cancelación por caducidad. (DGSJFP, de 22 de marzo de 2022-SP/SENT/1138773; DGSJFP, de 19 de abril de 2021-SP/SENT/1096975)

Hay que tener en cuenta, que la interrupción se producirá, por ejemplo, si existe una nota marginal de cargas posterior al plazo en que la obligación debía ser cumplida, lo que implicará, que el citado plazo de veintiún años, empezará computar de nuevo desde la fecha en que se extiende la nota. (DGRN, de 19 de junio de 2019-SP/SENT/1011674; DGRN, de 27 de octubre de 2015-SP/SENT/835135), pero no se producirá dicha interrupción, si la nota marginal de cargas es anterior al plazo de vencimiento de la obligación garantizada (DGRN, de 5 de junio de 2018-SP/SENT/959360)

–  Si por el contrario, el día en que la prestación garantizada debe ser cumplida no consta en el Registro, entonces, será de aplicación el art. 210.1, regla octava, párrafo segundo, introducido por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo y que establece lo que indicamos a continuación:

«Las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, podrán igualmente cancelarse a instancia de cualquier interesado cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía.»

Las diferencias existentes entre ambas formas de caducidad legal, han sido examinadas por la DGSJFP, (DGSJFP, de 22 de marzo de 2022-SP/SENT/1138773 o DGSJFP, de 4 de octubre de 2021-SP/SENT/1119136) y como primera de ellas, la encontramos en la legitimación para solicitar la caducidad, pues mientras que conforme el art. 82, párrafo quinto, solo puede pedirla el titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, el art. art. 210.1.8ª, la extiende a cualquier interesado.

Otra diferencia fundamental está en cuanto a los plazos, pues mientras que el art. 82, párrafo quinto se basa en la prescripción de las acciones según la legislación civil, la base de la caducidad del art. art. 210.1.8ª no está en la institución de la prescripción de acciones, sino que fija unos plazos propios, cuyo cómputo es estrictamente registral, con lo que más bien, lo que se está regulando es un auténtico régimen de caducidad de los asientos.

Además, el régimen previsto en el art. 82, párrafo quinto, es de aplicación únicamente a las hipotecas y condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado, mientras que el art. 210.1.8ª amplia el abanico, incluyendo, además de los dos supuestos anteriores, a cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, dentro de cuyo ámbito puede incluirse otras condiciones resolutorias.

Y por último, para acudir al art. 210.1.8ª, es necesario que no conste en el Registro la fecha en la que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada y que hayan transcurrido veinte años desde la fecha el último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía.

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One thought on “La cancelación registral de la hipoteca por caducidad

  1. Muy útil el resumen expuesto.
    Es a veces complicado para los hipotecantes entender los plazos establecidos por la LH, y más aún entender que una vez pagada la deuda deben otorgar la escritura de cancelación registral., con los costes que todo ello supone.

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