Ya hemos perdido la cuenta de las veces que se han prorrogado las medidas contenidas en el Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, para familias vulnerables como consecuencia de la crisis originada por la pandemia, lo que hasta cierto punto considerábamos admisible en aquellos primeros meses de confinamiento y restricciones del año 2020, debido a la repercusión negativa en los alquileres de vivienda ante la imposibilidad de los arrendatarios de cumplir con el pago de la renta, dejando al margen la intromisión del Estado en un bien que forma parte de la propiedad privada del arrendador. Pero lo cierto es que, pasado año y medio desde la aprobación del citado Real Decreto-ley, con entrada en vigor el 2 de abril de 2020, el Gobierno ha aprobado la propuesta de EH Bildu para prorrogar las medidas contempladas en el llamado «escudo social», que hubieran finalizado el 31 de octubre, con el apoyo de los dos partidos, PSOE y Unidas Podemos, en la que se comprometen a mantener «mientras sea necesario» las medidas en materia de vivienda y suministros básicos contempladas en el escudo social «hasta que se arbitren otros mecanismos de carácter permanente», es decir, todo ello mientras la “futura Ley de la Vivienda”, cuyo anteproyecto ha sido aprobado en Consejo de Ministros el martes 26 de octubre, tenga su entrada en vigor, lo que no sucederá de inmediato, pues asistiremos a una larga tramitación parlamentaria con la anunciada oposición de varios partidos políticos, cuestión que será objeto de otro comentario.
La realidad es que el Consejo de ministros con fecha 26 de octubre de 2021 aprueba, una vez más, la prórroga hasta el 28 de febrero de 2022 de las medidas extraordinarias contenidas en el Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, que finalizaban el 31 de octubre a tenor del Real Decreto-Ley 16/2021, de 3 de agosto, mediante la aprobación del Real Decreto-Ley 21/2021, de 26 de octubre, por el que se prorrogan las medidas de protección social para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica, con entrada en vigor el 28 de octubre de 2021. De esta forma continua durante cuatro meses más la suspensión temporal de los procedimientos de desahucio y los lanzamientos para hogares sin alternativa habitacional, se mantiene la posibilidad de solicitar la prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Y se extiende también la posibilidad de que los arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad soliciten la moratoria o condonación de la renta cuando el arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor -persona física con más de diez viviendas.
Por otra parte, respecto a la solicitud de compensación por los arrendadores y titulares de la vivienda afectados por la suspensión extraordinaria prevista en el RDL 11/2020, de 31 de marzo, y que regula la disposición adicional segunda del RDL 37/2020, de 22 de diciembre, el nuevo RDL 21/2021 extiende el plazo hasta el 31 de marzo de 2022.
Desde nuestro punto de vista no nos parece correcto continuar trasladando la responsabilidad del Estado, que debería disponer de un parque de viviendas suficientes para dar solución habitacional a las familias vulnerables, a los arrendadores de viviendas, quienes deben seguir sufriendo la suspensión de un desahucio o lanzamiento, la prórroga extraordinaria de seis meses o la solicitud de moratoria o reducción en el pago de la renta. No es este el lugar para hacer una crítica, pero de todos es sabido dónde reside el problema, y no creemos que la solución se encuentre en alargar y alargar las medidas, mientras esperamos a la entrada en vigor de una Ley de la Vivienda, a la que, como ya indicamos, le faltan bastantes meses, o incluso años, para ver la luz. Desde luego, no consideramos que la ampliación de estas medidas suponga el tan necesario fomento del alquiler, todo lo contrario, pues debemos ser conscientes que, ante la falta de pago del arrendatario o la ocupación de una vivienda sin título alguno, podemos encontrarnos con su aplicación si así lo solicita el arrendatario, retrasando la recuperación de la posesión por parte del propietario que cada vez será más reticente en alquilar su vivienda.
Guía práctica de Arrendamientos de vivienda y de locales de negocio y COVID-19. 6.ª ED. Adaptada a los RDL 35/2020, 37/2020,1/2021, 2/2021, 8/2021, 16/2021 y 21/2021. Normativa, Doctrina, Consultas, Jurisprudencia y Formularios
Dicho esto, exponemos las medidas que continúan vigentes hasta el 28 de febrero de 2022, de forma resumida:
I.- Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos (art. 1 y 1 bis RDL 11/2020)
El Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes, recogía en el Capítulo I diferentes medidas respecto al desahucio, añadiendo el art. 1 bis al RDL 11/2020, de 31 de marzo, disposición que a su vez ha sido modificada por el Real Decreto-ley 1/2021, de 19 de enero.
Medida: Suspensión extraordinaria de los procedimientos de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional, y para personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional en los supuestos de los apartados 2º, 4º y 7º del artículo 250.1 de la LEC, y en aquellos otros en los que el desahucio traiga causa de un procedimiento penal.
Plazo de solicitud: Desde la entrada en vigor del RDL 11/2020, el 2 de abril de 2020 y hasta el 28 de febrero de 2022 a tenor del RDL 21/2021, de 26 de octubre. El 31 de octubre de 2021 finalizaba el plazo señalado por el anterior RDL 16/2021, de 3 de agosto.
Tipo de contrato de arrendamiento: Se aplica a los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la LAU 29/94, es decir, los posteriores al 1 de enero de 1995.
Solicitud del arrendatario: El arrendatario podrá instar un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento ante el Juzgado por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva.
Acreditación de situación de vulnerabilidad económica de arrendatario y arrendador: Según la forma descrita en las letras a) y b) del artículo 5 del RDL 11/2020 y presentación de los documentos previstos en el artículo 6.1.
Procedimientos que pueden acogerse a esta medida: Los desahucios regulados en la LEC 1/2000, juicios verbales de reclamaciones de renta o cantidades debidas por el arrendatario, o la expiración del plazo de duración. El RDL 37/2020, de 22 de diciembre añadía un artículo 1 bis, con otros supuestos, cuya medida es la suspensión durante el estado de alarma del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos en los supuestos de los apartados 2.º, 4.º y 7.º del artículo 250.1 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil y, con posterioridad, el RDL 1/2021, de 19 de enero modifica el anterior RDL, y amplía el título del art. 1 bis, señalando «…y en aquellos otros en los que el desahucio traiga causa de un procedimiento penal».
Derecho de arrendadores y propietarios a la compensación: La Disposición Adicional Segunda del RDL 37/2020, de 19 de enero, establece que los arrendadores podrán pedirla, cuando en los tres meses siguientes a la fecha de emisión del informe de los servicios sociales, la administración competente no haya adoptado las medidas adecuadas para atender la situación de vulnerabilidad acreditada facilitando el acceso de las personas vulnerables a una vivienda digna. Igualmente, los propietarios de viviendas afectadas por las medidas adoptadas conforme al artículo 1 bis del RDL, tendrán derecho a solicitar una compensación siempre que acrediten perjuicio económico al encontrarse la vivienda ofertada en venta o arrendamiento con anterioridad a la entrada en el inmueble. El RDL 16/2021, de 3 de agosto extendía el plazo para presentar la solicitud de compensación hasta el 30 de noviembre de 2021, pero el nuevo RDL 21/2021, de 26 de octubre aumenta el mismo hasta el 31 de marzo de 2022.
II.- Prórroga extraordinaria del contrato por seis meses (Art. 2 RDL 11/2020)
Medida: Prórroga extraordinaria de seis meses en la duración del arrendamiento de vivienda. Ahora bien, el art. 2 del RDL 11/2020 establece, «salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes».
Plazo de solicitud: Desde la entrada en vigor del RDL 11/2020, 2 de abril de 2020 y hasta el 28 de febrero de 2022 por el nuevo RDL 21/2021, de 26 de octubre, ya que el plazo indicado por el RDL 16/2021, de 3 de agosto vencía el 31 de octubre de 2021.
Requisito: Finalización del contrato dentro del período de prórroga obligatoria previsto en el art. 9.1(periodo mínimo) o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1 (prórroga legal), de la LAU 29/1994.
Solicitud del arrendatario: No es de aplicación automática, debe solicitarse. Por el contrario, tiene carácter obligatorio para el arrendador, quedando el contrato con las mismas condiciones.
Excepción para la no aplicación de esta medida: Resolución del contrato por necesidad del arrendador, según lo indicado en el art. 9, apdo. 3 de la LAU 29/94.
III.- Moratoria en el pago de la renta, arrendador gran tenedor (Art. 4 RDL 11/2020)
Medida: Aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta
Plazo de solicitud: Llevamos numerosas modificaciones del RDL 11/2020, de 31 de marzo, por el RDL 2/2021, de 26 de enero, el RDL 8/2021, de 4 de mayo, el RDL 16/2021, de 3 de agosto, y el RDL 21/2021, de 26 de octubre, que amplía el plazo hasta el 28 de febrero de 2022.
Condición del arrendador: Empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2. En el caso de arrendadores no grandes tenedores, es decir pequeños propietarios del art. 8 del RDL 11/2020, no procede tal solicitud al haber vencido el plazo.
Condición del arrendatario: Personas arrendatarias de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19. La misma se tendrá que acreditar conforme el art. 5 y con la presentación de los documentos previstos en el art. 6.
Contestación del arrendador: En el plazo máximo de 7 días laborables, no cabe la no aceptación del arrendador, se aplica de forma automática la moratoria. El arrendador tendrá que elegir entre dos alternativas, una reducción del 50% de la renta o bien una moratoria o aplazamiento en el pago con fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años.
Excepción para no aplicar esta medida: No podrá solicitarse por parte del arrendatario siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes.
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