Compensación de arrendadores y propietarios de viviendas ante la suspensión del desahucio o lanzamientos

Begoña Costas de Vicente

Directora de Sepín Arrendamientos Urbanos. Abogada

El Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptaron medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 en su disposición final novena autorizaba al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana a disponer de 100.000.000 euros con cargo al Fondo de Contingencia para ser implementados con urgencia en los compromisos financieros adquiridos en el ejercicio 2020 para atender a las subvenciones del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, respetando la distribución acordada por la Conferencia Sectorial de Vivienda, Urbanismo y Suelo, de forma que el compromiso financiero para los ejercicios 2018 a 2021, ambos incluidos, se elevó a 1.473.629.658 euros.

La disposición de estos fondos estatales para las subvenciones del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 por parte de las CCAA y Ceuta y Melilla se estableció en el Real Decreto-ley 26/2020, de 7 de julio, de medidas de reactivación económica para hacer frente al impacto del COVID-19 en los ámbitos de transportes y vivienda, concretamente en el art.32, con la salvedad de la Comunidad Foral de Navarra y la Comunidad Autónoma del País Vasco, que no están incluidas en el ámbito de aplicación del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021. de forma que no disponen de dichos fondos, sino que tienen sus propios regímenes económicos específicos, convenio económico navarro y concierto económico con el País Vasco.

Una de las importantes medidas sociales adoptadas en el citado RDL 11/2020, de 31 de marzo, fue la suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional, que ha sido objeto de análisis y comentarios por la Editorial Jurídica Sepín, y que ha sufrido diversas modificaciones.  Recientemente, el RDL 8/2021, de 4 de mayo, por el que se adoptan medidas urgentes en el orden sanitario, social y jurisdiccional, a aplicar tras la finalización de la vigencia del estado de alarma, ampliaba la posibilidad de solicitar esta medida de suspensión hasta el 9 de agosto de 2021 para todos los procedimientos de desahucio y lanzamientos contemplados en los artículos 1 y 1 bis del RDL 11/2020, de 31 de marzo.

Sin embargo, esta medida de suspensión del desahucio y lanzamiento el RDL 11/2020 ha sido objeto de ampliaciones en numerosas ocasiones. El RDL 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes, otorgaba una nueva redacción al art. 1, y añadía, por otra parte, el artículo 1 bis, incluyendo numerosos procedimientos de desahucio. Al mismo tiempo establecía en la disposición adicional segunda, que los arrendadores afectados por la suspensión extraordinaria prevista en el art. 1 del RDL 11/2020 y los propietarios de las viviendas afectadas por las medidas adoptadas conforme su artículo 1 bis, tenían derecho a solicitar una compensación. En la disposición adicional tercera establecía la posibilidad de que las Comunidades Autónomas utilizasen los recursos del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 para hacer frente a estas compensaciones, añadiendo, entonces, “el Gobierno aprobará por real decreto las medidas necesarias para que las Comunidades Autónomas utilicen dichos recursos, así como el procedimiento que se seguirá para la presentación, tramitación y resolución de solicitudes”.

Pues bien, el Consejo de ministros ha aprobado el Real Decreto401/2021, de 8 de junio, por el que se aprueban las medidas necesarias para que las comunidades autónomas puedan utilizar los recursos del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, a fin de hacer frente a las compensaciones que procedan, y por el que se establece el procedimiento para el reconocimiento de la compensación a los propietarios y arrendadores a que se refieren los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, con entrada en vigor el 10 de junio de 2021, que permite obtener una compensación en supuestos de paralización de desahucio y lanzamiento de inquilinos de vivienda en alquiler en situación de vulnerabilidad sin alternativa habitacional durante la pandemia.

Con la aprobación de esta normativa que pasamos a resumir, el Gobierno trata de equilibrar los esfuerzos realizados por los propietarios y arrendadores, evitando trasladarles las situaciones de vulnerabilidad de los arrendatarios, estableciendo las medidas y el procedimiento para que las Comunidades Autónomas y las ciudades de Ceuta y Melilla puedan utilizar los recursos del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 para hacer frente a las compensaciones, dentro de su ámbito territorial.

En primer lugar, la compensación para arrendadores y propietarios afectados por la suspensión extraordinaria prevista en el artículo 1 o 1 bis del RDL 11/2020 consiste en el derecho a solicitar una cuantía, cuando en los tres meses siguientes a la fecha de emisión del informe de los servicios sociales, la administración no haya adoptado las medidas adecuadas para atender la situación de vulnerabilidad acreditada facilitando el acceso de las personas vulnerables a una vivienda digna y cuando se produzca una pérdida para el propietario porque el inmueble estuviera alquilado o puesto para la venta o el alquiler.

Resulta fundamental conocer que el plazo de solicitud de esta compensación es hasta el 9 de septiembre de 2021, ampliado por el RDL 8/2021, de 4 de mayo.

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¿Cuál es el procedimiento para la presentación, tramitación y resolución de las solicitudes formuladas por los arrendadores o propietarios de las viviendas afectadas?

El procedimiento lo regula el art. 3 del RD 401/2021, de 8 de junio.

Presentación: Se inicia a instancia de parte con la solicitud ante el órgano competente en materia de vivienda de cada Comunidad Autónoma, presentada antes del 9 de septiembre de 2021.

Contenido de la solicitud: Debe ir acompañada de una exposición razonada y justificada de la compensación por el período entre el acuerdo de suspensión del art. 1 o suspensión del lanzamiento del art.1 bis del del RDL 11/2020, de 31 de marzo, y el momento en el que la misma se levante por el Tribunal o por alcanzar el límite temporal del 9 de agosto de 2021, y que considere procedente sobre la base de los siguientes criterios:

  1. El valor medio de un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble, determinado a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento. Si dicho valor fuera superior a la renta que viniera percibiendo el arrendador, la compensación consistirá en renta dejada de percibir.
  2. Los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador o propietario, por el período entre la suspensión y el momento en el que la misma se levante por el Tribunal o por alcanzar el límite temporal del 9 de agosto de 2021
  3. En el caso de la suspensión del lanzamiento, se deberá acreditar, por el propietario, el perjuicio económico que le ha ocasionado al encontrarse la vivienda ofertada en venta o arrendamiento con anterioridad a la entrada en el inmueble

Tramitación: La solicitud y los trámites del procedimiento se realizarán por medios electrónicos cuando el solicitante se encuentre entre los sujetos recogidos en el artículo 14.2 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas. Las personas físicas podrán presentar su solicitud en cualquiera de los lugares del artículo 16.4 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, y realizar el resto de trámites del procedimiento por medios no electrónicos o bien ejercitar su derecho a relacionarse electrónicamente con las administraciones públicas.

Resolución por CCAA: El plazo máximo para resolver y notificar la resolución al interesado será de tres meses, si bien podrá acordarse de manera motivada ampliar el plazo en tres meses más, circunstancia que se notificará expresamente al interesado. Si no existiese resolución expresa en dicho plazo, el interesado podrá entenderla estimada por silencio administrativo.

Gestión: Las CCAA podrán desarrollar o completar este procedimiento con objeto de facilitar su gestión y la percepción de las compensaciones por el arrendador o el propietario.

En definitiva, después de varios meses, el Gobierno ha entendido que al igual que existen multitud de arrendatarios afectados muy directamente por la crisis derivada del coronavirus, son muchos los arrendadores y propietarios seriamente perjudicados con esta medida de suspensión del desahucio y lanzamiento en el arrendamiento de vivienda, el 80% de los mismos no son ni grandes tenedores ni empresas de viviendas, y  han visto afectada su economía al no recibir ningún ingreso ni poder disponer de su posesión.  Eso sí, no cabe duda a la vista del Real Decreto 401/2021, de 8 de junio, que el ejecutivo ha derivado esta responsabilidad de conceder estas ayudas o compensaciones a las Comunidades Autónomas. Para empezar, el cobro de estas compensaciones no será demasiado rápido, después de que finalice el plazo para solicitarlas, el 9 de septiembre de 2021, las Comunidades las remitirán al MITMA durante el período de seis meses desde dicho vencimiento, por tanto hasta el 9 de marzo de 2022, y será necesario contar con posterioridad con el acuerdo de liquidación e imputación del importe adoptado por el Secretario de Estado de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, que se incluirá, salvo que se estime procedente dictarlo antes, en la liquidación final del convenio que cada Comunidad Autónoma ha suscrito con el MITMA para la ejecución del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021. Desde luego, estaremos atentos para ver si estas compensaciones llegan a buen puerto, pues nada corto es el camino hasta que arrendadores o propietarios obtengan realmente una cuantía por la suspensión del desahucio o lanzamiento.

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