Cuando nos encontramos ante un inmueble que es copropiedad de varios titulares, uno de los aspectos que más dudas genera, es la forma en que deben llevarse a cabo las gestiones que puedan afectar al bien común.
Así, aunque el artículo 397 CC determina que, ningún propietario, puede alterar la cosa común sin el consentimiento del resto de propietarios y por su parte, el artículo 398 CC, establece que, para la administración y mejor disfrute de la cosa común, será necesario el acuerdo aprobado por los partícipes que representen la mayor cantidad de intereses del objeto común, la realidad es que, no es siempre fácil determinar, si estamos ante un mero acto de administración o ante un acto de disposición.
El establecer si nos encontramos ante uno u otro supuesto es fundamental, pues de ello dependerá que, la actuación llevada a cabo por los copropietarios, haya sido o no correcta.
Los actos de mera administración son aquellos para los que es suficiente el acuerdo de los copropietarios que ostenten la mayor parte de la cuota de participación, como hemos citado anteriormente y en el supuesto de que no se llegue a la mayoría o que el acuerdo sea gravemente perjudicial para los interesados en la cosa común, se deberá acudir al Juez, que determinará lo que corresponda, o incluso, puede nombrar un administrador.
Como primera muestra de un acto de administración, está el arrendamiento del bien común. En este caso, la jurisprudencia ha marcado el límite diferenciador entre uno u otro acto, en la duración que se haya establecido del arrendamiento, en base a lo establecido en el artículo 1548 CC, pues si el plazo es inferior a seis años, se considera mera administración, mientras que si supera dicho término, se considera acto de disposición. (AP Valencia, Sec. 8.ª, 33/2020, de 27 de enero (SP/SENT/1041947); AP Las Palmas, Sec. 3.ª, 462/2016, de 28 de julio (SP/SENT/908713); DGRN/DGSJFP, de 9 de enero de 2020 (SP/SENT/1044403)
De igual forma, en relación al arrendamiento, se considera como mera administración, la resolución del contrato (ya sea por la denegación de la prórroga, por la falta de precio o por la extinción del plazo) o la reclamación de rentas. AP Madrid, Sec. 12.ª, 185/2020, de 12 de junio (SP/SENT/1063654); AP Vizcaya, Sec. 5.ª, 238/2015, de 3 de diciembre (SP/SENT/847916) ; AP Málaga, Sec. 5.ª, 126/2018, de 27 de febrero (SP/SENT/977577); AP Baleares, Sec. 3.ª, 395/2020, de 13 de octubre (SP/SENT/1073211)
Otro ejemplo de acto de administración es el ejercicio por uno de los propietarios de una acción judicial relacionada con el bien común, como puede ser, entre otras, una demanda de desahucio por precario, una acción reivindicatoria o la reclamación del pago del precio de una compraventa.,
En estos casos, se viene admitiendo el ejercicio de la acción por uno solo de los comuneros, sin necesidad de acuerdo previo, siempre que actúe en beneficio de la comunidad y no haya una negativa expresa por el resto de propietarios que, en su conjunto, superen la mayoría de cuotas y partícipes. TS, Sala Primera, de lo Civil, 691/2020, de 21 de diciembre (SP/SENT/1076836); AP Madrid, Sec. 14.ª, 316/2020, de 30 de septiembre (SP/SENT/1078369); AP Asturias, Oviedo, Sec. 6.ª, 422/2020, de 30 de noviembre (SP/SENT/1084129)
Bienes inmuebles en proindiviso
En cuanto a los actos de disposición, son aquellos en los que no basta la simple mayoría, sino que es necesario el consentimiento unánime de los cotitulares. Como ejemplo de este tipo de actos, además del ya citado sobre el arrendamiento con un plazo de duración superior a seis años, nos podemos encontrar con los siguientes:
– Venta de la cosa común por uno de los propietarios.
La jurisprudencia en los supuestos en los que estamos ante la venta de un bien común como un todo por uno o varios copropietarios sin el permiso del resto, no sigue un criterio unánime, estableciendo en algunos supuestos que sería un contrato nulo de pleno derecho por falta de disposición o ausencia de libre disponibilidad del bien transmitido, mientras que en otros supuestos se establece que no estamos ante un contrato nulo de pleno derecho, sino que el negocio jurídico tendrá efectos obligacionales entre los vendedores que prestaron su consentimiento y el comprador, pero sin que pueda vincular aquellos titulares que no participaron en el contrato, que no verán afectada su cuota de propiedad. TS, Sala Primera, de lo Civil, 619/2015, de 3 de noviembre (SP/SENT/831005); TS, Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 827/2012, de 15 de enero de 2013 (SP/SENT/711175); AP Asturias, Oviedo, Sec. 6.ª, 50/2018, de 2 de febrero (SP/SENT/945226); AP Burgos, Sec. 3.ª, 521/2017, de 28 de noviembre (SP/SENT/935766)
– Realización de obras que producen la alteración de la cosa común
Como hemos indicado anteriormente, el artículo 397, determina que cualquier comunero precisará del consentimiento unánime de los demás para acometer obras que supongan alteración de la cosa común, debiendo entenderse por tales aquellas alteraciones materiales que afectan a la sustancia de la cosa o modifican su destino, pues para los actos que van más allá de la administración y suponen una disposición o alteración de la costa objeto de copropiedad es precisa la unanimidad de todos los condueños. TS, Sala Primera, de lo Civil, 783/1997, de 19 de septiembre (SP/SENT/322893); AP Guipúzcoa, Sec. 2.ª, 697/2020, de 25 de septiembre (SP/SENT/1086685)
– Ejercicio de la acción de accesión
El ejercicio de las acciones derivadas del artículo 361 del Código civil exige que los comuneros actúen de consuno ya que conlleva una alteración de la cosa común. AP Ourense, Sec. 1.ª, 307/2020, de 14 de julio (SP/SENT/1060394); AP Asturias, Oviedo, Sec. 6.ª, 338/2014, de 19 de diciembre (SP/SENT/798655)
– Resolución de un contrato de compraventa
La jurisprudencia consultada exige que los comuneros o condueños deben de estar conformes en instar la resolución del contrato, puesto que esta actuación excederá de un acto de administración y tiene la característica de un acto de disposición que requiere la unanimidad de los comuneros conforme al art. 397 del C. Civil. AP Almería, Sec. 1.ª, 896/2019, de 18 de diciembre (SP/SENT/1046938); AP Valencia, Sec. 8.ª, 392/2018, de 23 de julio (SP/SENT/971791)
Los ejemplos que hemos indicado, muestran algunas de las situaciones que pueden darse, pero la casuística es muy diversa, por lo que habrá que estar a cada caso concreto, para poder determinar, si el acto es de administración o de disposición y poder establecer la mayoría necesaria para adoptar el acuerdo.