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Las Comunidades de Propietarios. ¿Salvadas por los acuerdos sin celebración de Junta?

María José Polo Portilla.

Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada

El 5 de mayo de 2021, con entrada en vigor el 9 de mayo se publicó el Real Decreto-ley 8/2021 en el que se incluyen, en el Capítulo II, las medidas extraordinarias aplicables a las Juntas de propietarios de las Comunidades.

Ha pasado más de un año desde que se decretó el Estado de Alarma y durante todo este tiempo, las citadas Comunidades de propietarios han tenido que seguir funcionando, ha sido imposible paralizar la actividad, por lo que los profesionales que las administran han tenido que actuar con la incertidumbre de no saber si podían celebrarse Juntas y si se hacían, qué forma era la más conveniente; si los presupuestos y cargos directivos se podían prorrogar, etc. Era necesario actuar porque la vida comunitaria seguía y quizá con más problemas de los habituales en los que, además del día a día, se han sumado imprevistos como la borrasca Filomena.

No pretendo criticar lo que pudo hacerse y leo estas medidas con cierto alivio pensando que puedan ayudar a dar respuestas a los Administradores y a los administrados.

Sirva este comentario como una primera aproximación pues, la interpretación de sus artículos, estoy segura será objeto de algún otro, a la vista de los problemas que se generen.

El artículo 2, señala que,

Se suspende:

1. La obligación de convocar y celebrar la junta de propietarios hasta el 31 de diciembre de 2021.

2. La obligación de aprobar el plan de ingresos y gastos previsibles, las cuentas correspondientes y el presupuesto anual.

 Se prórroga:

3. Durante el mismo período, o hasta la celebración de la junta correspondiente, el último presupuesto anual aprobado y los nombramientos de los órganos de gobierno, aunque a la entrada en vigor del presente Real Decreto-Ley hubiera expirado el plazo legal o estatutariamente establecido.

Siempre pensé que el olvido del legislador se debía a alguna causa, intentaba argumentarlo de alguna forma y en concreto con respecto a las Juntas Ordinarias y teniendo en cuenta que en Cataluña sí se había regulado al respecto, consideré que podría ser que en el régimen de propiedad horizontal estatal no era obligatoria esta celebración anual, al menos no quedaba tan clara esta interpretación, pues el art. 16.1 de la LPH, solo señala que “se reunirán”, luego parece ser solo conveniente que se haga anualmente para un buen funcionamiento comunitario, pero en el caso de que no se pudiera celebrar, la solución sería, como señala ahora la norma comentada, la prórroga de presupuestos y de cargos directivos y administrativos.

Ahora bien, resulta interesante que algo que se estaba haciendo, se haya regulado, pues establecer la prórroga de los órganos de gobierno, entre los que se encuentran, como señala el art. 13 de la LPH, el Presidente y el Administrador, soluciona un problema que se estaba generando en las Comunidades, tanto por el cansancio de los nombrados, en el caso de los Presidentes que pedían su relevo, como en ocasiones, por parte de terceros, por ejemplo, entidades bancarias que solicitaban certificados de que el propietario seguía siendo el representante, considerando que, de algún modo, el cargo expiraba al año de aquel nombramiento.

En realidad, el artículo 13.7 de la citada LPH señala que, salvo que los estatutos dispongan lo contrario, el citado nombramiento se hará por el plazo de un año, pero nada impide su prórroga expresa o tácita, teniendo en cuenta, como he expuesto, la no obligatoriedad, desde mi punto de vista, de celebrar una Junta anual o al menos de hacerlo todos los años el mismo mes, la misma semana y el mismo día y, en cualquier caso, no existir sanción por no hacerlo, de tal modo que, si bien existe alguna resolución de la DGRN que señala que la prórroga debe ser expresa, la regla general es que se pueda prorrogar y así se ha venido haciendo en la práctica comunitaria.

En cualquier caso, repito, este RDL será el aval que, para estos supuestos, sirva a la Comunidad ante cualquier tipo de reclamación tanto interna como externa.

De este modo, salvo la tranquilidad, que no es poca, poco ha aportado este artículo a las Comunidades pues, repito, así ya se estaba actuando, es decir, ya se debió celebrar o mejor posponer la celebración de la Junta Ordinaria y los cargos directivos y administrativos ya cumplieron la anualidad, por lo que las soluciones han debido ser adoptadas por los Administradores que, me consta, en la mayoría de los casos han actuado de esta forma, es decir, salvo supuestos extremos y asuntos puntuales, las Juntas, máxime las Ordinarias, se han pospuesto y por tanto se han prorrogado presupuestos así como cargos. Ahora se suspende la obligación de convocar y celebrar la junta de propietarios hasta el 31 de diciembre de 2021.

Es el artículo 3 el que puede estar sujeto a más polémica e interpretaciones pues en él se señala la posibilidad de celebrar reuniones.

“Excepcionalmente, durante dicho período la junta de propietarios podrá reunirse a solicitud del presidente o de la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación, si fuera necesaria la adopción de un acuerdo que no pueda demorarse hasta el 31 de diciembre de 2021. Entre los acuerdos que no pueden demorarse se entenderán incluidos en todo caso los atinentes a las obras, actuaciones e instalaciones mencionadas en el artículo 10.1.b) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, que sí requieran acuerdo de la junta.”

Sé que para supuestos urgentes las Juntas se han celebrado, aunque siempre con la duda de que pudieran ser impugnables, tanto las presenciales como telemáticas, aunque estas últimas no tenían apoyo legal, la LPH no prevé esta forma de hacerlas, pero recordemos que los acuerdos son válidos y ejecutivos desde la celebración, por lo que, siempre que los comuneros estuviesen de acuerdo el problema de la impugnación no existiría, al no ser acuerdos nulos de pleno derecho, sino solo anulables mediante la correspondiente impugnación judicial, como señala el art 18 LPH.

Ahora, tras la publicación de este Real Decreto Ley, ya existe cobertura legal; podrán celebrarse por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple, siempre que:

a) Todos los propietarios dispongan de los medios necesarios, lo que será comprobado por el administrador con antelación a la junta; y

b) El secretario reconozca la identidad de los propietarios asistentes a la junta y así lo exprese en el acta.

En una primera lectura parece complicado que todos los comuneros tengan los medios necesarios para poder realizar una videoconferencia, pero la norma señala que también podrá hacerse por conferencia telefónica múltiple, aunque el problema estará, en este caso, en el reconocimiento de la identidad de los asistentes.

La conclusión es que se conceden las herramientas, pero parece arduo y complejo que se puedan celebrar con las exigencias, pudiendo ser causa de impugnación, en estos casos, el incumplimiento de las garantías de participación e identificación, como señala el citado artículo.

“El acuerdo se entenderá adoptado en el domicilio en el que se encuentre el secretario o el secretario administrador”.

Lo que sí me parece interesante, es lo que ya se había previsto en el Régimen de Propiedad Horizontal de Cataluña, los denominados aquí acuerdos sin celebración de Junta, que podrán llevarse a cabo mediante la emisión de voto por correo postal o comunicación telemática, siempre que puedan cumplirse las debidas garantías de participación de todos los propietarios, identidad del remitente y de recepción de la comunicación.

“En estos supuestos, el presidente de la comunidad solicitará el voto a todos los propietarios mediante escrito en el que se hará constar la fecha, el objeto de la votación, que deberá expresarse de manera clara, la dirección o direcciones habilitadas para el envío del voto, y el plazo para emitirlo, que será de 10 días naturales.

El acuerdo se entenderá adoptado en el domicilio en el que se encuentre el secretario o el secretario administrador y el último día del plazo establecido para la emisión del voto”.

«A efectos del artículo 15.2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, se entenderá que el momento de inicio de la junta es el de la solicitud del voto por parte del presidente”.

Considerable la matización esta última sobre el momento de inicio de la Junta a los efectos previstos en el art. 15.2, es decir, la privación del derecho de voto a los morosos, que será el de la solicitud del voto por parte del Presidente. De tal modo que el propietario que no se encuentre al corriente de pago de las deudas pendientes con la Comunidad no podrá votar parece que ni en el caso de que pagase en el plazo de esos 10 días naturales que el precepto señala para emitir este voto.

Por último, con respecto a la celebración de Juntas, todo ello sin perjuicio de que pueda hacerse de forma presencial cuando se garanticen las medidas de seguridad en cada momento aplicables. Es decir, lo que se estaba haciendo, de acuerdo con lo que en cada caso han regulado las Comunidades Autónomas.

Se han fijado también las causas de impugnación, señalando, como ya he expuesto, que podrá hacerse conforme a lo dispuesto en este artículo, por el incumplimiento de las garantías de participación e identificación que en él se establecen, es decir, sería lo mismo que aplicar el art. 18.1.c), cuándo se adoptan en perjuicio de un propietario.

De este modo, queda regulada la forma de actuación de las Comunidades a partir del 9 de mayo de 2021, pero ¿qué sucede con todo aquello que ya se ha hecho? Es decir, como señalaba al principio, las Comunidades han seguido funcionando, y algunas celebrando Juntas en los casos en los que ha sido necesario y así han podido hacerse, ¿convalida este Real Decreto Ley las que se hayan realizado cumpliendo las garantías que ahora se establecen?

Mi criterio es que no, se aplicará desde el momento de su entrada en vigor pero, repito, si todos los propietarios estaban de acuerdo en la forma de celebrarlas, tanto si se hicieron de forma  telemática como presenciales, no habrá riesgo de una posible impugnación aunque, en cualquier caso, habrá de tenerse en cuenta que las normas se deben interpretar el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas, como señala el artículo 3 del Código Civil, por lo que, estoy segura que en casi la  totalidad de los supuestos, las Juntas celebradas han sido necesarias y se han cumplido las garantías legales.

Recordando que, estas medidas, son aplicables hasta el 31 de diciembre de 2021, con la esperanza de que pronto esta posibilidad de celebrar Juntas telemáticas forme parte de la LPH.

Por lo expuesto, solo me queda felicitar a los Administradores que han estado aplicando lo dispuesto en este Real Decreto Ley sin todavía haberse publicado, aunque gracias a ellos igualmente contamos con este marco legal para poder actuar con mayor seguridad y desde luego considero que la posibilidad de poder adoptar acuerdos sin celebración de Junta es una tabla de salvación, pues esta forma de actuar sin cobertura legal era más complicada de llevar a cabo.

 

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One thought on “Las Comunidades de Propietarios. ¿Salvadas por los acuerdos sin celebración de Junta?

  1. En mi comunidad hay varios vecinos que deben cuotas , pero solo quieren hacer un proceso monitorio a uno eso es legal ,yo encuentro que es discriminación entre vecinos porque a uno si y a otro no

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