Arrendamientos de “uso turístico” y aplicación de la LAU y de la LPH

Estas líneas tienen una sola finalidad y es aclarar la normativa que hay que aplicar a los arrendamientos de “uso turístico” y de “temporada”. Este es un tema lleno de inquietudes, discrepancias y definiciones en las redes sociales, que no siempre parten de lo que la normativa legal establece y que tampoco cumplen las autoridades administrativas, como veremos más adelante. Pues bien, conviene aclarar, primero, lo que indican las Leyes que resultan aplicables y los derechos y obligaciones de las partes. 

• CONSTITUCIÓN ESPAÑOLA 

Art. 148.1. Las Comunidades Autónomas podrán asumir competencias en las siguientes materias:

Apartado 18.º. Promoción y ordenación del turismo en su ámbito territorial.

• LEY 4/2013, que reforma la LAU 29/1994, de ARRENDAMIENTOS URBANOS

 Preámbulo, punto II , último párrafo, que dice:

“… de ahí que la reforma de Ley propuesta los excluya específicamente para que queden regulados por la normativa sectorial específica o, en su defecto, se les aplique el régimen de los arrendamientos de temporada, que no sufre modificación”. 

Art. 5, letra e), LAU

Arrendamientos excluidos: “La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada y promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial”.

• LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS 29/1994

Art. 3, punto 2

“En especial tendrán esta consideración (uso distinto del de vivienda) los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea esta de verano o cualquier otra…”. 

• LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL 49/1960, reformada por Ley 8/1999 y Ley 8/2013 

Art. 7.2. “Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los Estatutos, que resulten dañosas para la Finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”.

Art. 17.6. “Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirá para su validez la unanimidad del total de propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación”.

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Pues bien, la primera pregunta es ¿qué es un apartamento turístico? Según lo que se ha entendido hasta la fecha por todas las comunidades autónomas, Ayuntamientos (y el propio Estado), son los arrendamientos que se llevan a cabo con “servicios”. Es decir, no basta con entregar la vivienda con utensilios de cocina, sábanas, mantas, etc., sino que el arrendador hace los cambios y la limpieza que el mismo necesite, esto es, casi igual o lo mismo que un hotel. De ahí que las empresas que tienen establecimientos de hospedaje, de cualquier nivel, estén continuamente protestando por la competencia desleal. Aparte de ello, para que tengan dicha condición, conforme al art. 5 LAU, antes copiado, deben ofrecerse por “canales de oferta turística”.

En consecuencia, todo lo que no cumpla con dichos requisitos de “servicios” no puede catalogarse como TURÍSTICO, aunque así lo califiquen los órganos de distintas comunidades autónomas y Ayuntamientos, a quienes se les haya conferido facultad de legislar al respecto, aunque sin invadir competencias del Estado. Por lo tanto, tiene total base jurídica afirmar que, cuando se alquila, como se viene haciendo desde siempre, un apartamento normal en la playa, en montaña o en la ciudad, sin prestación de servicios, solo cabe una calificación: de TEMPORADA, sujeto exclusivamente a la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Desde luego, soy consciente que esta idea no es la que prevalece en la normativa administrativa, pero ello carece de base legal, toda vez que curiosamente no se considera en general “turístico” cuando una persona se traslada por razones laborales a otra ciudad dos o tres semanas o meses. Por la misma razón, no tiene ningún sentido que el apartamento que alquila una familia o personas, ya sea en la playa o montaña, por semanas, quincenas o meses, como siempre se ha hecho (reitero que sin servicios), sea considerado por la Administración de “uso turístico”. Es decir, se está haciendo una diferencia, cuando el arrendamiento es similar.

Es evidente que, aparte de todo lo anterior, esta calificación tiene un móvil económico, así, la comunidad autónoma o los Ayuntamientos cobran una tasa, que normalmente el arrendador repercute al arrendatario. Y ahora la pregunta viene sola: ¿Qué pasa si un propietario arrienda conforme a la LAU un piso o apartamento en cualquier localidad, sea de playa, montaña o ciudad? Pues que si se ha calificado como “uso turístico“ y no ha obtenido el permiso administrativo, le imponen una multa, pequeña, o más bien alta. En este punto, el arrendador solo tiene dos salidas: una, pagar; otra, defenderse en el expediente administrativo sancionador y, frente a la resolución final –se entiende, por la que se impone la sanción -recurrir por la vía contencioso-administrativa (con el inconveniente, además, de que una vez firme la sanción en vía administrativa, la misma será inmediatamente ejecutiva, pudiendo proceder la Administración a su cobro por la vía de apremio, incluso, aunque el sancionado la haya recurrido ante los Tribunales –salvo en el improbable caso de que estos, ya en vía judicial, admitan la suspensión cautelar de la sanción–). Como me han dicho en bastantes Colegios Profesionales donde he dado charlas sobre el tema, normalmente no compensa, ya que el órgano correspondiente siempre falla en contra y, a partir de entonces, hay que acudir al procedimiento judicial correspondiente, algo que, seguramente, no merece la pena, habida cuenta de la intervención obligada de abogado e, incluso, en algunos casos, también de procurador. Todo ello hace que, con independencia de las razones jurídicas expuestas, muchos propietarios prefieran pagar la tasa de “uso turístico”, aunque no les corresponda, que normalmente repercuten en el precio del arrendamiento, antes que enfrentarse a la Administración. Es triste desde el punto de vista legal, pero totalmente comprensible.

En cuanto a la Ley de Propiedad Horizontal se refiere, el art. 7.2 permite que las Comunidades de Propietarios puedan exigir a cualquier titular que cumpla con la normativa administrativa, siempre que las mismas no hayan regulado en contra de la libertad que concede al respecto el precepto antes indicado de la LAU. Todo ello, sin perjuicio de que haya o no molestias, que, si las hay, eso puede ocurrir con o sin permiso administrativo, y, aunque la ocupación sea absolutamente legal, por el mismo propietario o por un tercero.

Sin embargo, resulta un disparate que algunas disposiciones de las Comunidades o Ayuntamientos establezcan que con una determinada mayoría se puedan impedir este tipo de arrendamientos dentro de la Comunidad, modificando el Título o Estatutos, toda vez que el art. 17.6 de la misma LPH exige para ello la completa unanimidad de todos los propietarios.

Por eso, en uno de mis últimos comentarios al respecto que salió en la Revista Digital del Consejo General de la Abogacía Española, terminaba diciendo que el asunto no tiene solución. Sí, ya sé que el hecho de que lo diga un profesional suena a falta de convicción, pues no es así, y tengo la seguridad de que un Tribunal no podría condenar a nadie que haya alquilado, sin servicios, un piso o apartamento en la playa, montaña o ciudad, pues a todos ellos se debe aplicar, como se ha repetido, el art. 3.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ya que, en otro caso, esta disposición, junto con el Preámbulo de la misma, no tendría sentido alguno. Y se repite, que teniendo en cuenta que la LAU e igualmente la LPH son exclusivamente de competencia estatal, nada de lo que dispongan las Autoridades de una Comunidad Autónoma o el Ayuntamiento puede ir en contra de las mismas.