Primeros Autos de Medidas cautelares en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en los arrendamientos de local de negocio

Alberto Torres López

Abogado. Director Jurídico de Sepín. Presidente de la Sección de Arrendamientos Urbanos, Propiedad Horizontal e Inmobiliario del ICAM

Iniciadas las hostilidades entre arrendadores y arrendatarios de locales negocio, una vez ha sido imposible alcanzar el siempre recomendable acuerdo, se están empezando a suceder demandas, que en el caso de los arrendadores son por lo general de desahucio por falta de pago y en el caso de los arrendatarios, de juicio declarativo ordinario en las que se solicita la revisión de la renta arrendaticia en aplicación de la consabida Cláusula rebus sic stantibus. Estas segundas demandas vienen precedidas, o son coetáneas, a la solicitud de Medidas cautelares de diversa naturaleza.

Empezamos a disponer por lo tanto de los primeros Autos de Medidas cautelares dictados por los Juzgados de Primera Instancia a los que seguirán en breve otros muchos, que nos deben mostrar el camino de cómo proceder según defendamos los intereses de arrendadores o arrendatarios y, en su caso, corregir errores. Obviamente estos Autos en absoluto prejuzgan el fondo del asunto, pero sí nos muestran la plena vigencia en la aplicación de la Cláusula rebus sic stantibus. En este sentido, todos ellos resultan muy interesantes, pues, aunque puedan referirse en algunos casos a otro tipo de arrendamientos como los de industria, o incluso contratos de otra naturaleza, realizan importantes aportaciones sobre la aplicación de la citada Cláusula. Así merecen especial mención: Auto Juzgado de 1ª instancia nº 81 de Madrid, Auto nº 447/2020, de 25 de septiembre; Auto Juzgado de 1ª instancia nº 31 de Barcelona, Auto nº 348/2020, de 21 de septiembre; Auto Juzgado de 1ª instancia nº 74 de Madrid, Auto nº 299/2020, de 13 de agosto; Auto Juzgado de 1.ª Instancia Valencia, n.º 1, 256/2020, de 25 de junio; Auto Juzgado de 1.ª Instancia Madrid, n.º 60, 155/2020, de 30 de abril; Auto Juzgado de 1.ª Instancia Zaragoza, n.º 3, 124/2020, de 29 de abril. Todas estas resoluciones están disponibles en la siguiente Guía Temática: Cláusula rebus sic stantibus en Arrendamientos Urbanos: primeras resoluciones desde el COVID-19

En los mismos, las Medidas cautelares que se están solicitando son de diversa naturaleza, aunque mayoritariamente la pretensión versa, o bien sobre la suspensión de la ejecución de las garantías con diversas modalidades; o bien sobre la reducción o suspensión provisional del pago de la renta. Otro tipo de peticiones, a pesar de resultar perfectamente comprensibles, entiendo que van a ser más excepcionales, como pueden ser las de la simple moratoria en el pago de aquella que tiene más sentido en el caso de que el arrendador no tenga la condición de gran tenedor con arreglo a lo establecido en el R.D.Ley 15/2020 de 21 de abril; en cambio, la que consiste en que se prohíba a la propiedad presentar una hipotética demanda de desahucio, entiendo que está condenada al fracaso, pues sería contraria al derecho a la tutela judicial efectiva, sin perjuicio de que nuestro ordenamiento jurídico dispone de mecanismos suficientes, como es la prejudicialidad civil, para evitar resoluciones judiciales contradictorias.

En relación a las peticiones de suspensión de la ejecución de las garantías en sus diversas modalidades, a pesar de que se estén estimando por los Tribunales en algunos casos, no me considero muy partidario de las mismas, principalmente por el riesgo que entiendo pueden conllevar, especialmente en el caso de que simultáneamente no se solicite la reducción provisional, incluso la suspensión, durante la tramitación del procedimiento del pago de la renta. Realmente, mientras un Tribunal no determine otra cosa, el arrendatario está obligado a pagar la renta estipulada en el contrato y el hecho de que se consiga cautelarmente, por ejemplo, la suspensión de la ejecución de las garantías, no le exonera de dicha obligación. Me parece sumamente arriesgado supeditarlo todo a la prejudicialidad civil prevista en el Art. 43 LEC, pues puede darse la paradoja de que efectivamente el arrendatario consiga suspender el juicio de desahucio que presente el arrendador, con su demanda de juicio declarativo ordinario en aplicación de la repetida cláusula, pero que, sin embargo, una estimación parcial de la misma no impida el desahucio que se reanudará inmediatamente una vez la sentencia del ordinario sea firme.

A todo ello hay que añadir que la solvencia del arrendador puede ser motivo suficiente para la desestimación de este tipo de solicitudes, pues en caso de estimarse la demanda y haberse ejecutado las garantías, dicha solvencia podría bastar desapareciendo entonces uno de los presupuestos necesarios para estimarse aquella como es el del «periculum in mora«.

En consecuencia, me muestro partidario, por las razones expuestas, de la solicitud de aquella otra que tiene por objeto la reducción o, incluso en supuestos excepcionales, suspensión provisional del pago la renta. Respecto de este tipo de Medida cautelar, resultan especialmente importantes, tanto el Auto Juzgado de 1ª instancia nº 81 de Madrid, Auto nº 447/2020, de 25 de septiembre; como el Auto Juzgado de 1ª instancia nº 31 de Barcelona, Auto nº 348/2020, de 21 de septiembre.

Adelanto que ninguno de ellos es firme a fecha hoy. En el primero de ellos, Auto del Juzgado de 1ª instancia nº 81 de Madrid, el que suscribe defiende los intereses de la solicitante de la Medida cautelar, por lo que omito cualquier tipo de comentario, pero muestra con rotundidad la viabilidad de la petición, acordando el Auto la suspensión del pago de la renta mientras no se pueda desarrollar la actividad en el Local con obligación de abonar determinadas cantidades complementarias, y el abono del 50% de la renta cuando pueda reanudarse aquella, durante toda la tramitación del procedimiento y hasta que recaiga Sentencia firme. Simplemente puntualizar, que nos hallamos ante una Sala de Fiestas, actividad especialmente sensible pues se ha visto impedida a desarrollar su actividad desde la declaración del estado de alarma y además ante un contrato de larga duración, presupuesto básico para la aplicación de la Cláusula rebus sic stantibus.

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Igualmente merece especial mención, el Auto del Juzgado de 1ª instancia nº 31 de Barcelona, pues desestima la adopción de la Medida, entre otros motivos, por no haber acreditado el arrendatario la difícil situación económica que dice estar atravesando y que supuestamente le conduce a solicitar la reducción temporal del pago de la renta. Esta última resolución me permite incidir en la relevancia que tiene la preparación de la medida y la necesidad de probar la situación que justifique la aplicación de la Cláusula rebus sic stantibus, por medio de un riguroso Informe técnico de naturaleza principalmente económica pues debe contener prácticamente una auditoría de cuentas del estado de la arrendataria.

Este rigor necesario en la preparación de estas medidas es uno de los motivos por el que no me considero partidario de su solicitud con carácter previo a la presentación de la demanda, añadiendo además que realmente no hay motivo objetivo que garantice que se vaya a ganar tiempo con su petición previa, dado que su solicitud coetánea la convierta en «pieza separada» y el señalamiento debería ser tan rápido como en el otro supuesto. Es importante ser conscientes de que una Medida cautelar de esta naturaleza, sobre todo cuando se solicita la reducción o suspensión provisional en el pago de la renta, es de una enorme trascendencia y es mucho mejor disponer de todos los elementos de juicio necesarios, que solamente la preparación de la demanda principal nos va a permitir. Como quien dice, es en la Vista de la Medida cautelar donde los abogados de los arrendatarios deben poner toda la «carne en el asador», pues de no conseguirse la pretensión con carácter cautelar, en muchas ocasiones el negocio no va a sobrevivir, por lo que la demanda principal carecerá de sentido.

Por último conviene recordar, aunque sea muy obvio, pues son muchas las Medidas cautelares en las que he tenido la oportunidad de intervenir y en las que compruebo que su desestimación se produce por razones bastante sencillas: Que no podemos pretender que se prejuzgue el fondo solicitando lo mismo que en el Suplico de la demanda principal; que deben acreditarse los presupuestos básicos de una medida de esta naturaleza como son la apariencia de buen derecho, el periculum in mora y la necesidad de ofrecer caución (Art. 728); y que es esencial que la prueba que deba practicarse se solicite en el mismo escrito de interposición de la Medida, ya sea la documental, pericial o testifical en su caso, pues de no hacerse así, habrá precluido el momento procesal oportuno (Art. 732.2).

En definitiva, nos encontramos ante un conjunto de Autos esenciales para la defensa tanto de arrendadores como de arrendatarios y que merecen un estudio muy detallado de los mismos.

Todos los autos analizados en este artículo están disponibles en la Guía Temática titulada Cláusula rebus sic stantibus en Arrendamientos Urbanos: primeras resoluciones desde el COVID-19, publicada en octubre de 2020:

2 comentarios en “Primeros Autos de Medidas cautelares en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en los arrendamientos de local de negocio

  1. Y qué ocurre con aquellos arrendadores que tienen un inquilino y con el precio del alquiler pagan una hipoteca?
    Se le aplica tambien esta cláusula?

    Un saludo

  2. En el supuesto de que arrendador y arrendatario ya hubieran alcanzado un acuerdo mediante adenda al contrato pactando una moratoria del pago de la renta de los cuatro primeros meses post estado de alarma, ¿podría ahora solicitarse que se deje sin efecto dicho acuerdo, a la vista de que cuando se pactó (junio 2020), no se suponían las nuevas restricciones y nuevos cerramientos de los locales?
    Sería alegar una nueva rebus dentro de la rebus…

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