Efectos del COVID-19 en apartamentos y viviendas turísticas: cambio a arrendamiento de vivienda o temporada sometido a la LAU 29/1994

Begoña Costas de Vicente

Directora de Sepín Apartamentos y Viviendas Turísticas

Muchos propietarios de alojamientos turísticos y hoteles esperan la apertura de esta actividad, tal como anunció el Gobierno en días pasados, a partir del próximo 11 de mayo, una vez que se alcance la fase 1 de la desescalada por cada Comunidad Autónoma, en la que, -en principio-, podrían abrir, aunque con ciertas condiciones, excluyendo zonas comunes y con determinadas restricciones del Ministerio de Sanidad.

Mientras tanto, y desde el cierre de los alojamientos turísticos por Orden SND/257/2020, de 19 de marzo, que suspendía la actividad de cualquier inmueble “ubicado en cualquier parte del territorio nacional”, salvo contadas excepciones para dar servicio a trabajadores esenciales, los dueños de edificios destinados a apartamentos turísticos o pequeños propietarios de viviendas turísticas se están planteando dar un giro hacia otro tipo de arrendamiento, quizás ante un futuro incierto a medio plazo, en el que la actividad de turismo en España no volverá a ser lo que era, con las consecuentes pérdidas económicas.

Algunos arrendadores de apartamentos y viviendas turísticas decidirán esperar a la finalización de las fases de la desescalada y la llegada de la “nueva normalidad”, pero otros, más reticentes, una gran mayoría, especialmente de viviendas turísticas, preferirán optar por no mantener las mismas cerradas y sin ingresos, o con un mínimo insoportable para su economía, ante tanta incertidumbre para este sector ¿En qué condiciones podrá abrir esta actividad? ¿Cuándo se permitirá el tráfico en vuelos, carreteras, a nivel nacional e internacional para que los potenciales clientes acudan a este tipo de alojamiento?

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Efectivamente, los propietarios podrán tomar la decisión de cambiar su apartamento o vivienda turística a arrendamiento de vivienda habitual, residencial, de temporada, sometidas a la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, o incluso el alquiler por habitaciones, reguladas por el Código Civil, pero especialmente, habrá que tener muy en cuenta que deberán darse de baja en su actividad turística y comunicar el cese.

Y en esta cuestión, es donde habrá que tener el máximo cuidado. En una situación anterior al “Estado de alarma” (14 de marzo de 2020), no podría cambiar sin más la calificación de apartamento “turístico” a vivienda residencial, o de temporada o de habitación. Es decir, antes de que llegáramos a la pandemia por coronavirus y la declaración de Estado de alarma, si habíamos optado por esta actividad turística, cada Comunidad Autónoma exigía unos requisitos en sus normativas, donde no cabía tomar esta medida de destinar la vivienda o apartamento a otro fin, ya que tal actuación incurriría en infracción y hubiera llevado consigo sanciones si no se cumple con el requisito de comunicar el cese de tal actividad y la baja en el registro.

Ahora bien, si tal decisión se hubiese tomado mientras durante este periodo de estado de alarma, la situación es distinta, nuestro criterio nos hace pensar que cada CCAA no aplicará estas sanciones basándose en la suspensión de su funcionamiento por una Orden del Gobierno a nivel nacional.

Como ejemplo, en la Comunidad de Madrid, su régimen sancionador, aplicable a los apartamentos turísticos y a las viviendas de uso turístico, se rige por la Ley 1/1999, Título IV, capítulo II, de la disciplina turística, señalando en su artículo 59 d) como infracción muy grave, “La utilización de los establecimientos de alojamiento turístico como residencia permanente, o cualquier otra finalidad distinta al uso turístico.”, con una sanción entre 30.001 y 300.000 € y que daría lugar a la suspensión o cierre por un plazo de hasta cinco años, la anulación de inscripción en el Registro de Empresas Turísticas y la clausura definitiva del establecimiento.

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Sin embargo, ante la Orden SND/257/2020, de 19 de marzo, de suspensión de apertura al público de establecimientos de alojamiento turístico, entendemos aplicable en este caso el art. 60, apartado 2 de la Ley 1/1999, de 12 de marzo, de Ordenación del Turismo en Madrid que señala que no tendrá carácter de sanción la clausura preventiva cuando concurran circunstancias graves que afecten a la seguridad de las personas o bienes, a los intereses económicos de los usuarios de servicios turísticos o a la imagen turística de la Comunidad de Madrid.

En definitiva, dentro del Estado de alarma, ante las circunstancias extraordinarias y urgentes como es la paralización de los alojamientos turísticos, entendemos que cabría convertirlo, por ejemplo, en un arrendamiento de temporada sometido a la LAU 29/1994, sin que se incurra en sanción alguna. Pero hecha esta consideración, si realmente el destino de la vivienda va a cambiar, aconsejamos siempre al arrendador la consulta al organismo de cada Comunidad Autónoma a efectos de la notificación del cese o suspensión de la actividad para evitar posibles incumplimientos.

Respecto a las posibles opciones de arrendamiento de vivienda, exponemos de forma breve, las distintas posibilidades:

 Arrendamiento de vivienda para residencia habitual

Aparece regulada en la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre, concretamente en el art. 2, calificada como «arrendamiento de vivienda» y desarrollado en el Título II, se trata del alquiler cuando las partes prefieren un mayor plazo de duración del contrato y cierta estabilidad, ya que el arrendatario podrá permanecer al menos cinco años en la vivienda (contratos posteriores al 6 de marzo de 2019 tras la aprobación del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo), salvo que cada año este quiera resolver el contrato, comunicando tal decisión con treinta días de antelación a la fecha de finalización, tal como establece el art. 9 de dicho precepto legal.

 Arrendamiento de temporada

Este contrato igualmente aparece regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, en su art. 3, apdo. 2, pero aquí su calificación será de «uso distinto al de vivienda», cuya regulación contempla el Título III. La gran ventaja respecto al de vivienda es que se rige por la voluntad de las partes, de ahí que la duración es la que se establezca en el contrato, sin que exista un plazo mínimo. Es el caso del arrendamiento de una vivienda por temporada escolar, o traslado laboral, en el que no se ofrecen servicios complementarios de hostelería como recepción, limpieza. etc., ni se encuentra canalizado en plataformas turísticas de alquiler. Precisamente, si se dieran estos requisitos, estaríamos ante un apartamento turístico.

Arrendamiento de habitación

Su régimen jurídico no está exento de polémica, pues existen dos posturas, una primera, entiende que, aun tratándose de una pequeña estancia dentro del inmueble, si su finalidad es la residencia del propio arrendatario, nos encontramos ante un “arrendamiento de vivienda”, resultando de aplicación el art. 2 de la LAU 29/1994, que lo define así por recaer sobre una «edificación habitable» y apta para servir al destino de «satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario». Por el contrario, existe otro segundo criterio que se basa en la falta de la característica que precisamente indica el citado art. 2, ya que una habitación resulta insuficiente para desarrollar la vida del inquilino, lo que le obliga a compartir servicios indispensables, y en este caso, se regirá por el Código Civil, criterio este último que compartimos.

Y esto afecta a cuestiones fundamentales del contrato, como es la duración o la fianza, y los derechos y obligaciones del arrendador y arrendatario. No se aplicará el régimen de duración mínima que en la legislación arrendaticia actual es de 5 años según el art. 9, apartado 1 de la LAU reformada por Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, sino que se estará al plazo pactado libremente por las partes. Tampoco le vincula la obligación del pago de fianza ni su depósito según establece el art. 36 para los contratos sometidos a la LAU, aunque el arrendador basándose en la libertad de pactos puede exigir una cantidad para responder de la renta o daños.

En conclusión, existen varias fórmulas para el alquiler de vivienda, en las que los propietarios tendrán que barajar determinadas variables, pero es fundamental que, si modifican su uso turístico, acudan a la normativa de cada Comunidad Autónoma a efectos de seguir los pasos para el cese de la actividad.

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3 comentarios en “Efectos del COVID-19 en apartamentos y viviendas turísticas: cambio a arrendamiento de vivienda o temporada sometido a la LAU 29/1994

  1. He alquilado un apartamento vacacional a fecha 17/08/2020 y me lo he encontrado en pésimas condiciones de higiene, que puedo reclamar?? que derechos tengo? tengo fotos del estado

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