Estos propietarios, en el régimen de propiedad horizontal, se encuentran sometidos a las mismas normas, derechos y obligaciones que el resto de los comuneros, no obstante, por las características especiales, son los que más problemática generan, pues ellos, normalmente, por tener salida independiente, se consideran propietarios con menos obligaciones y más derechos, mientras que, el resto, generalmente, por el destino dado a las propiedades, los consideran como una amenaza.
Es precisamente la actividad que pueden desarrollar, el objeto de este post. ¿Existe algún límite?
La respuesta sería que no, pero habrá de estarse al caso concreto y para ello se deberá comprobar, en primer lugar, el Título o escritura de división horizontal de cada Comunidad.
A estos efectos, la simple descripción de una determinada propiedad, no significa que se éste delimitando de modo alguno el ejercicio, de tal modo que, no supone por sí misma limitación del uso o de las facultades dominicales, como señalan entre otras las sentencias de AP Guipúzcoa, Sec. 3.ª, 159/2017, de 8 de septiembre (SP/SENT/931277), AP Madrid, Sec. 9.ª, 203/2012, de 23 de abril (SP/SENT/690957), incluso, el Tribunal Supremo en sentencia de 15 de junio de 2018 (SP/SENT/959172), estableció que el hecho de que en el Titulo Constitutivo fijase que el local se destinase a oficina, por ser lo instalado, no excluye cualquier otro destino, siempre y cuando se acomodase éste y su uso a las normas de la Comunidad.
Por otra parte, y en las fincas en las que existan, además, estatutos, habrá de ver si existe prohibición alguna, y a ellas habrá de estarse, pero siempre que sean específicas. Si no existe prohibición alguna e incluso si así fuera, la interpretación habrá de hacerse siempre de manera restrictiva, teniendo en cuenta que, la DGRN en resolución de 25 de julio de 2019 (SP/SENT/1019164) señala que el que en los estatutos se establezca que los locales estarán destinados a usos comerciales o industriales no implica una explícita prohibición de destinar los mismos a viviendas, sin que sea necesaria la autorización unánime de la Comunidad.
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De este modo, si no existe prohibición alguna, la Comunidad solo podrá, en principio, impedir un determinado destino mediante; la modificación del citado Título, pues hay que tener en cuenta que se trataría de una limitación al derecho de propiedad y en este caso sería preceptivo el acuerdo unánime de la Comunidad, a tenor de lo dispuesto en el art. 17.6 de la LPH, además de la correspondiente inscripción registral, pues en caso contrario, no vincularía a terceros adquirentes, compradores, que no se verían vinculados por un acuerdo que no conocen y que no tiene reflejo en el registro, como señala el art. 5.3 del citado texto legal. Es cierto que, tras la reforma de la LPH por el Real Decreto 7/2019, se permitió limitar el ejercicio de la actividad destinada al arrendamiento para usos turísticos, por el acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, pero es el único supuesto en el que se prevé sin que pueda hacerse extensivo a otros casos.
Parece que, en la mayoría de los supuestos, suele existir una libertad en el ejercicio de la propiedad, sin que, como hemos expuesto, la descripción de una determinada finca sea determinante para que no puede procederse al cambio.
Ahora bien, y este podría ser una gran limitación, el ejercicio de la actividad supone, en la mayoría de los casos, la realización de unas obras que, en ocasiones exceden del ámbito de la propiedad privada, siendo necesario la afectación de los elementos comunes para lo que sería preceptivo, en este caso, sí, el consentimiento comunitario que, en la mayoría de los supuestos, requerirá del acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, a tenor de lo dispuesto en el art. 10.3 b) de la repetida LPH. ¿Podría entonces negarse la Comunidad a darles esta autorización? Hay que tener en cuenta que, en muchas ocasiones, la realización de estas obras imprescindibles para el desarrollo del negocio, tales como apertura de huecos, la instalación de aparatos de aire acondicionado, chimeneas, letreros, etc., y un acuerdo negativo supondría la imposibilidad de poner ejercer la actividad pretendida.
Aunque, en cualquier caso, habrá de estarse al supuesto específico pues, por ejemplo, no es lo mismo los locales que tienen su propia fachada, es decir, ha sido construida por ellos, a los que ésta forma parte de la Comunidad pues, en el primero de los supuestos se trata de un elemento privativo, mientras que en el segundo sería común y, por lo expuesto, necesaria el preceptivo consentimiento comunitario.
Hay que aclarar igualmente, que no será argumento para obtener esta autorización la obligatoriedad administrativa, es decir, la exigencia de obras a un local por parte de la autoridad administrativa para la explotación de un negocio o desarrollo de una actividad no vinculan a la Comunidad.
La pregunta entonces sería, si no existe prohibición para el desarrollo de una actividad, pero es necesario contar con el consentimiento comunitario para la realización de obras que exigen administrativamente para el ejercicio del negocio, ¿se podría considerar abuso de derecho la prohibición comunitaria?
La Comunidad no está obligada a permitir las obras que necesita un local para funcionar un determinado negocio, por el hecho de que las exija la autoridad administrativa para conceder Licencia, pues sino reúne los requisitos para una determinada explotación, ese no es problema de la Junta de Propietarios. El abuso de derecho o ejercicio antisocial, solo se dará si estas obras son de menor importancia, es decir, que no afectan prácticamente en nada a los elementos comunes, pero no cuando se trata de modificar la utilización del patio y abrir o agrandar una puerta en una pared maestra, por poner algunos ejemplos.
La respuesta de la jurisprudencia no es unánime, pues repetimos, si aplicamos estrictamente la legislación, la contestación es la que acabamos de exponer, no pueden hacerlo y tampoco se puede considerar que la Comunidad esté actuando con abuso si lo prohíbe, aunque es necesario estar al supuesto específico, pues por ejemplo, la reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria de 26 de febrero de 2019 (SP/SENT/1023178), admite que el local instale una puerta como salida de emergencia que es necesaria para el ejercicio de la actividad a desarrollar en el local, señalando, «…La puerta carece de tránsito ordinario y como se desprende de la propia apreciación que resulta de las fotografías aportadas con el dictamen pericial judicial, carece de impacto estético mínimamente relevante en el interior del portal (está pintada del mismo color que la pared y sin sobresalir), no afecta a la configuración exterior de la edificación, ni menos aún a sus elementos estructurales o de seguridad, ni, en fin, impide o restringe el uso debido del elemento común donde se incorpora.»
La AP de Burgos, en la sentencia de 30 de junio de 2017 (SP/SENT/923572) permite la instalación de una chimenea instalada en la fachada porque no afecta ni altera la misma y no tiene impacto visual.
Sin embargo, la AP Madrid, en sentencia de 10 de abril de 2019 (SP/SENT/1024981) considera que no hay abuso en el acuerdo comunitario que deniega el permiso para ampliar la chimenea del local cuando ello afecta a elementos comunes, limitando, además, su uso al resto de los comuneros.
Y, con independencia del destino y las obras si, cuando se desarrolla la actividad, se producen molestias, la Comunidad podrá instar el cese a tenor de lo dispuesto en el art. 7.2 de la repetida LPH.
Los locales en las Comunidades de propietarios
