La construcción de una piscina en la Comunidad de Propietarios

María José Polo Portilla

 Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada

La polémica surge, sobre todo, con respecto al quorum necesario para su instalación:

  1. ¿Se puede considerar como un nuevo servicio común de interés general?
  2. ¿Podría acordarse como una mejora?
  3. ¿Se trata de una obra que supone una modificación del Título Constitutivo?

Cualquiera de las preguntas puede tener una respuesta positiva, aunque con matices pero, como sobre estas cuestiones ya se han pronunciado los tribunales, considero interesante ver la respuesta que las distintas resoluciones han dado a estos interrogantes.

1. ¿Podría aprobarse como un nuevo servicio común de interés general? El artículo 17.3 de la LPH, señala que, será suficiente con el acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, para la creación o supresión de servicios comunes de interés general, aunque, suponga una modificación del Título Constitutivo.

Luego, ¿no podría considerarse la citada instalación como uno de estos supuestos? En este sentido se han pronunciado las sentencias de las Audicencias Provinciales de Córdoba, Sec. 2.ª, 244/2010, de 27 de octubre (SP/SENT/631958),  Alicante, Sec. 5.ª, 285/2010, de 15 de julio (SP/SENT/519122) y Madrid, Sec. 21.ª, 508/2008, de 30 de octubre (SP/SENT/441738).

En este caso, si así se hiciese, teniendo en cuenta que, al tratarse de un acuerdo de mayoría cualificada, requiere el voto de la totalidad de cuotas y propietarios, tanto presentes como ausentes, una vez adoptado, todos, tantos los que han votado a favor como los que no, estarán obligados a los gastos derivados de esta nueva instalación, como señala el citado art.17.3.

De este modo, al modificar el Título, pues está claro que no aparecía en la inscripción, ¿será necesario reflejarlo registralmente? Sobre este asunto escribí un post, en el que señalaba  que no lo era, pues si no se hace, tampoco pasará nada, dado que a todos los efectos será elemento común, además, los nuevos propietarios serán conocedores, con la compra, de este evidente nuevo servicio común. Ahora bien, en otro caso, si con la citada construcción, es necesario constituir una servidumbre en elementos privativos, para que obligue a los futuros titulares del local, esta sí debe constar en escritura pública, con posterior inscripción registral.

2. Puede darse el caso de que, haya propietarios que no estén dispuestos a pagar esta instalación, pero eso no significa que veten a la Comunidad para que no pueda hacerlo. Para estos supuestos, existe la posibilidad de adoptarlo como una mejora, a tenor de lo dispuesto en la regla 4 del citado art. 17, así, será necesario el acuerdo en Junta de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios y, si la piscina en este caso, supera las tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, solo los que voten expresamente a favor estarán obligados al pago de los gastos que se generen.

De este modo se ha pronunciado la última sentencia del TS Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 586/2018, de 18 de octubre (SP/SENT/985212)

Por lo tanto, aquellas Comunidades que tengan espacio suficiente y que no menoscaben de forma importante otras instalaciones existentes en la zona común, podrán instalar piscina, siempre que se apruebe por los tres quintos de los propietarios y que no se obligue al pago de los que estén en contra si, como es normal, supera las tres mensualidades, con posibilidad de que posteriormente determinen utilizar el nuevo servicio, en cuyo caso tendrán que abonar todo lo que han pagado los propietarios que han hecho frente a la construcción y conservación de la piscina.

Ahora bien, debo aclarar que, el criterio mantenido por sepín, es que tiene que ser la Junta, mediante acuerdo la que determine si se trata de una mejora o un nuevo servicio común de interés general, no siendo suficiente que la obra supere esta cantidad para exonerar de pago a los que votan en contra, que, repito, en caso de que consideran que se trata de una mejora y no haya sido este el criterio comunitario tendrán que impugnar judicialmente en la forma y plazos del art. 18 LPH.

3. Ahora bien, no desconocemos que existen sentencias que han entendido que si se trata de una obra que altera la estructura del edificio y supone una modificación del Título Constitutivo, habría que aplicar el art.17.6 de la LPH, es decir, sería preceptivo el acuerdo unánime. Así se han pronunciado, entre otras, las sentencias del TS de 9, de octubre de 2008 (SP/SENT/183738) y la de la AP Córdoba, Sec. 1.ª, 406/2015, de 2 de octubre (SP/SENT/838964), aunque este última fue casada por la del TS  Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 586/2018, de 18 de octubre (SP/SENT/985212).

El TS declaró que era necesaria la unanimidad para instalar una piscina no prevista en el Título, aunque el conjunto tuviera espacio, pues era un servicio no necesario y lujoso y que, por tanto, no se podía obligar a nadie y que pese a que el art. 17.3 permita la creación o supresión de servicios comunes de interés general, entendió que no podía hacerse extensivo a «servicios de recreo, esparcimiento o actividades recreativas».

La AP de Córdoba, consideró que era necesario que el acuerdo que afectara a su construcción fuera adoptado por unanimidad y no por mayoría, al considerar que «Una piscina es algo excepcional en una comunidad de vecinos, máxime si ésta es de reciente construcción y pudo haberse dotado inicialmente del servicio, por lo que su instalación requiere el consentimiento unánime de todos los propietarios en cuanto implica una alteración del Título Constitutivo; consentimiento que al no haberse logrado determina la nulidad del acuerdo«.

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2 comentarios en “La construcción de una piscina en la Comunidad de Propietarios

  1. En mi comunidad nos acabamos de enterar de que la piscina es ilegal y permisos municipales ni sanitarios oportunos y el promotor declina tida la responsabilidad y su uso en los propietarios.¿qué se puede hacer?

  2. ¿El cambio de nombre de la comunidad de propietarios afecta al Título Constitutivo? ¿Debe, en su caso, adoptarse por mayoría y registrarse? ¿Hay jurisprudencia sobre este específico asunto?

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