“Los propietarios afectados” en el régimen de propiedad horizontal

María José Polo Portilla

 Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada

En este régimen existen unas obligaciones de los propietarios fijadas en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal; respetar y responder de los elementos comunes dentro de su propiedad; mantener en buen estado de conservación su propio piso o local; consentir las reparaciones y servidumbre que exija el servicio del inmueble; permitir el acceso a la propiedad privada cuando la Comunidad así lo requiera.

Se trata, en general, de unas relaciones de vecindad, por lo que todos los propietarios se pueden ver afectados en una u otra medida, pero ¿qué repercusiones puede tener esta afectación con el resto de la Comunidad?

La respuesta sería que, en la mayoría de los supuestos, la Comunidad ha de indemnizar al afectado pero este, en ningún caso, salvo cuando litiga contra la Comunidad y con respecto a los gastos judiciales, deja de ser parte de ella.

Veamos las distintas situaciones en las que un comunero puede resultar afectado:

– A tenor de lo dispuesto en el art. 9.1 c) LPH, «el propietario está obligado a consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados«

El primer apartado de este artículo alude a las reparaciones necesarias en la finca, el comunero está obligado a consentirlas y soportarlas, pero la Comunidad, en caso de que se produzca algún perjuicio, debe indemnizar.

El problema está en su determinación, sin que se pueda dar una respuesta concreta, pues habrá que estar al supuesto específico, pudiendo exigirse por ejemplo, ante la necesidad del cierre del local, por el desalojo de la vivienda, por imposibilidad de arrendar o perdidas de rentas, por deterioro de la propiedad, etc., estas son algunas de las sentencias que se han pronunciado al respecto: AP Valencia, Sec. 8.ª, 23/01/2019 (SP/SENT/997649), AP Alicante 12/06/2017 (SP/SENT/922146), AP Burgos 1/06/2015 (SP/SENT/814680), AP Madrid 30/11/2016 (SP/SENT/883100), AP Valencia 9/06/2008 (SP/SENT/178438).

El apartado segundo, señala la obligatoriedad de permitir las servidumbres.

Este supuesto es más polémico, pues la jurisprudencia, avalada en este precepto, ha venido admitiendo la privación de parte de la propiedad privada. No obstante, como en el caso anterior, habrá de estarse al cada caso particular.

La polémica surge, como ya señale en un post anterior, cuando se trata de determinar el alcance de la «servidumbre”, pues no siempre es admitida por los tribunales, por ejemplo, la sentencia de la AP Vizcaya, Sec. 3.ª,26/09/2018 (SP/SENT/994301), considera que al ser desproporcionada la superficie del local a ocupar por instalación del ascensor, no puede imponerse al propietario la servidumbre para dicha instalación, sin que la Comunidad haya acreditado la inviabilidad de otras soluciones, igualmente, la sentencia de la AP Burgos, Sec. 2.ª, 31/07/2018 (SP/SENT/977027),  declara nulo el acuerdo de ocupación del espacio privativo para la instalación del ascensor cuando se acredita que el mismo ocuparía gran parte de la plaza de garaje, inutilizándola para su uso. Sin embargo, la AP Navarra, Sec. 3.ª, en sentencia de 22/03/2016 (SP/SENT/879447) señala que, aunque el propietario pierda parte de su superficie no puede negarse la instalación del ascensor en el lugar elegido para ello cuando se acredita que no pierde utilidad el local para la actividad desarrollada.

En definitiva, que, aunque la LPH permite esta constitución de servidumbres, dependerá de cada supuesto concreto e igualmente habrá de estarse al caso especifico para proceder a la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados, debiendo tenerse en cuenta, el espacio ocupado, las molestias, en definitiva, del grado de la propia servidumbre. Si se llega a un acuerdo, no habrá problema, en caso contrario, será necesario accionar judicialmente.

Ejemplos en los que sí se permite esta constitución, obligando a la Comunidad a indemnizar al propietario los podemos encontrar en las sentencias de la AP Valladolid, Sec. 1.ª, 10/07/2018 (SP/SENT/973284), que fija el quantum indemnizatorio a entregar a los propietarios del local afectado por la instalación del ascensor no solo en el valor de la superficie ocupada, sino también los gastos de evacuación del local para la realización de las obras, y la de la AP Navarra, Sec. 1.ª, 28/2/2012 (SP/SENT/704569), que considera que la indemnización por la constitución de servidumbre para instalar el ascensor debe ceñirse al valor del metro cuadrado de terraza ocupada ya que la comunera no ha acreditado otros perjuicios como pudieran ser la pérdida de luz o sol.

No obstante, en ambos casos, si el afectado se niega y es necesario acceder a su propiedad, la Comunidad deberá ir a juicio, pues no existe posibilidad legal de poder entrar en una vivienda ajena sin el consentimiento del propietario.

Desde luego, en este y en los otros supuestos, cuando no hay acuerdo entre las partes, el juicio correspondiente será la única vía para ambos.

– Otra de las obligaciones que establece el citado artículo 9.1 ahora en el apartado d) es la de permitir el acceso al piso o local,  en los supuestos requeridos por la Comunidad, repetimos, en caso de discrepancia, la única forma de acceder es vía judicial, mediante el correspondiente juicio ordinario a tenor de lo dispuesto en el art. 249.1.8º de la LEC.

¿Existirá indemnización también en este supuesto? Sin duda, si existen daños, habrá que resarcirlos.

-Además de estos supuestos, el art. 17, señala que no se podrán realizar innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario si no consta su consentimiento expreso.

¿De qué supuestos puede tratarse?

Por ejemplo la privación de patio común, cuando este es de uso privativo, cuando se trata de cerrar la finca en perjuicio de los locales, cuando se priva de parte del paso al garaje, necesario para un propietario, y otros muchos supuestos en lo que el elemento común es necesario para un determinado propietario.

Aparte de estos casos fijados legalmente pueden existir algunos otros en los que los propietarios se pueden considerar “afectados”, por ejemplo:

-Cuando la Comunidad litiga contra un propietario

El comunero es un tercero y por eso, la Jurisprudencia viene admitiendo que no participara en los gastos y costas judiciales, que en su caso se generen, como señalan las sentencias del TS, Sala Primera, de lo Civil, 139/2019, de 6 de marzo (SP/SENT/993997) y la de AP Murcia, Sec. 1.ª, 120/2015, de 8 de abril (SP/SENT/812631), entre otras,pero desde luego, podrá participar en todas las votaciones que al respecto existan en la Comunidad, es decir, tendrá derecho a votar, por ejemplo, sobre si se procede o no accionar contra él, pues la LPH únicamente exonera del voto a los propietarios morosos, como señala el art. 15.2 del citado texto legal.

-Cuando un propietario litiga contra la Comunidad

Se trata del mismo supuesto que el caso anterior por lo que, de igual manera, solo se le exonera de los gastos judiciales, como señala la sentencia de AP Valencia, Sec. 7.ª, 427/2017, de 30 de octubre (SP/SENT/944084), de tal forma, que en ningún caso se le podrá privar del voto, aunque se trate cuestiones relativas a este litigio,

Y, sin duda y este sería el caso más evidente, un propietario se vera afectado, cuando un elemento común, cause daño a la propiedad privada, por filtraciones, falta de reparaciones, etc. La Comunidad deberá indemnizar por daños y perjuicios.

Y para todos estos los supuestos en los que la Comunidad deba indemnizar al propietario, la pregunta sería si el afectado, debe participar en este gasto comunitario.

La respuesta es positiva, pues es la Comunidad la que paga y el comunero forma parte de la misma, pues de otra manera podría considerarse una situación de ventaja sobre el resto de los comuneros. Así se han manifestado también la mayoría de los Magistrados encuestados en Sepín a este respecto. (SP/DOCT/7971).

¿En qué supuestos debe indemnizar la Comunidad a un propietario? Doctrina, Jurisprudencia y Consultas

29 comentarios en ““Los propietarios afectados” en el régimen de propiedad horizontal

  1. En el caso de una inztalacion de un termo electrico para el agua donde esta el tendedero de rop de la vivienda sin crear perjuicios a terceros .siendo un patio interior sin vistas desde el exterior .lleva25 años en ese sitio .pueden obligarme a quitarlo?.

    • Buenas tardes yo quería informarme y en caso de hacer una derrama para echar a una empresa de limpieza porque hay que pagar por coeficiente cuándo en este caso a mí no me limpian más que a los demás. Creo que ya se paga por consiguiente todos los meses con un recibo de la comunidad y en cambio yo considero que cuando se echa una empresa de limpieza debería ser a partes iguales ya que como digo a todos en los limpia la misma zona.

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  2. Buenos días.
    Quisiera saber si debo partipar el el coste de la instalación de ascensor y modificación en el trazado de escaleras, siendo propietario de un local, sin acceso al portal.
    Este edificio carece de Estatutos.
    Gracias.

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  3. Hola. Soy propietario de un Trastero, que al estar el último, el techo da al cielo. Me entra agua. Mi pregunta es, ¿el techo de mi trastero es zona común, con el resto de trasteros (como pasa con el techo de las últimas viviendas de un bloque), o es mío?. Es para saber si las filtraciones tengo que arreglarlas yo, o la comunidad de Trasteros. (Los Estatutos, no dicen nada al respecto). Gracias y Saludos. Esteban.

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  4. A un vecino que está de alquiler le han instalado una alarma de seguridad. La empresa instaladora ha colocado un cartel tamaño A4 al lado de la puerta de acceso a la vivienda en zonas comunes con el nombre de la empresa y conectada a policia, no han pedido permiso y es q hace feísimo y en septiembre la comunidad va a pintar la escalera y zonas comunes. Tenemos derecho la comunidad de quitar ese cartel??? O hay que decirle al inquilino q lo quite?? O a la empresa instaladora????

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  5. Como puedo reclamar al administrador el perjuicio ocasionado por no haber gestionado las ayudas de la Junta de Castilla la Mancha para obras de accesibilidad, (que no se han realizado) de obras de mejoras en eficiencia energética (cambio de caldera, cambio en la cubierta del edificio) que o no sé han solicitado o se han gestionado tarde y no se han cobrado.

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  6. Mi plaza de garaje está cerrada por mi vecino y no puedo entrar ni salir del coche y me dicen que a los 15 años prescribe. Me han informado bien?

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  7. Buenas tardes

    ¿rentae Un parqueadero para vehículos puede ser zona común de aprovechamiento ?

    Al rentar el parquedero a un propietario o arrendatario del conjunto ¿ el conjunto debe pasar a mixto o puede ser siendo sólo residencial?

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  8. Votación de construcción de piscina en patio jardín interior ?
    Sin presupuestos previos …tan solo un informe técnico geológico indicando falta de asentamiento del terreno y un informe técnico de arquitecto indicando micropivotes y presupuesto de vaso de piscina. … Sin demás elementos accesorios de piscina ( depuradora, bomba de agua, instalación de agua y electricidad, y normas DGA)

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        • Buenos días Fernando,

          Como he comentado, no es un blog de consulta es simplemente informativo, es imposible responder a todas las respuestas que nos llegan.
          Intento contestar, si se trata de alguna duda referida a la interpretación del post pero, su pregunta, salvo error, no estaba referida a tema especifico que se trataba en esta ocasión, quizá puede encontrarla en algún otro o pueda ser la inspiración para el próximo, gracias por su sugerencia.

          Saludos.

          Mª José Polo

  9. Me gustaria saber que hacer con unos propietarios que deben mas de 2 ybtres años de administracion, y nose puesen embargar porq el apto esta pignorado. Que medidas tomar para q paguen. Gracias por la orientación.

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  10. En un edificio de 4 plantas habiendo personas con incapacidad se puede construir un ascensor por los patios interiores q son de la comunidad pero lo tiene como disfrute las viviendas baja?

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  11. El acceso a mi PH es por un patio en común que el propietario de adelante usa como cochera la misma instruye el libre acceso a mi Dpto ya que ocupa casi todo el patio que tenemos en común.. . Puedo tener mi acceso probado eliminando ese patio que tenemos en comun

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