Una vez instalado el ascensor en la Comunidad, previa aprobación en Junta es necesario que la Comunidad contrate un servicio de mantenimiento del ascensor. En la práctica ha quedado demostrado que, en muchas ocasiones, dichos contratos de mantenimiento contenían cláusulas abusivas que, mientras favorecían a la empresa de mantenimiento, causaban un grave perjuicio a los propietarios.
El objeto de este post es la exposición de las principales cláusulas abusivas con el fin de que las Comunidades puedan identificarlas a la hora de firmar estos contratos de mantenimiento y evitar posibles perjuicios.
Lo primero de todo, adelantar que a las Comunidades de Propietarios se les considera consumidores, por lo que se les aplicará la normativa sobre consumidores y usuarios y condiciones generales de contratación. En efecto, el artículo 3 del Real Decreto Legislativo 1/2007 que aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias (SP/LEG/3870) considera como consumidores a los entes sin personalidad jurídica “que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial”. Dentro de esta categoría se encuentran, sin lugar a duda, las Comunidades de Propietarios, siendo relevante el hecho de que estas son las destinatarias finales de los servicios contratados (para saber más consultar el artículo monográfico de Juan Carlos García Calero, SP/DOCT/73090).
Criterio respaldado por nuestra jurisprudencia en sentencias como la del TSJ de Galicia 3/2017 de 24 de enero (SP/SENT/892059) o numerosas Audiencias Provinciales, entre ellas las de Almería 80/2018 de 6 de febrero (SP/SENT/971691) o de Barcelona 243/2018 de 2 de mayo (SP/SENT/953769).
Una vez aclarado esto, pasamos a exponer las principales cláusulas potencialmente abusivas con las que se puede encontrar la Comunidad al momento de subscribir el contrato de mantenimiento de ascensor:
La primera de ellas consiste en la que establece una duración excesiva del contrato. En este aspecto, el criterio de los tribunales es muy distinto. Por ejemplo, hay audiencias que declaran nula la duración de 5 años, mientras que otras la admiten como válida. Pero, por regla general, se considerará abusiva aquella que fije un período de duración de prestación del servicio que no haya sido negociada por las partes, es decir, impuesta por la empresa que presta el servicio o que genere un claro desequilibrio desfavorable al consumidor, en este caso la Comunidad (en este sentido, la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, 3/2017, SP/SENT/901978 o de la Audiencia Provincial de Málaga 68/2017, SP/SENT/910522).
Por otro lado, es necesario tener presente que es criterio mayoritario de nuestros tribunales la declaración de nulidad de la cláusula de duración de 10 años (sentencia del TS 152/2014, SP/SENT/760467 o de la AP de Málaga 562/2016, SP/SENT/899727, entre otras).
Por tanto, la Comunidad deberá intentar contratar el servicio durante el tiempo que estimen necesario, dadas las circunstancias concretas de cada caso, pero sabiendo que toda cláusula no negociada o que pueda causar un desequilibrio entre las partes, es potencialmente nula.
Otra cláusula con la que la Comunidad debe tener cierta cautela es la que regula prórrogas automáticas y de largo plazo del contrato. En este sentido, el artículo 85.2 de la Ley de defensa de los consumidores y usuarios (SP/LEG/3870) establece que se declarará nula cuando el contrato se pueda prorrogar si no se produce la debida denuncia por parte del consumidor siempre y cuando la fecha fijada para dicha denuncia no permita al consumidor de forma efectiva expresar su voluntad.
Por ejemplo, comprobamos la nulidad cuando se fija prórroga de 3 años salvo denuncia en plazo de 6 meses (AP Valladolid sentencia 170/2017, SP/SENT/907747) o la que prórroga el contrato 10 años con período de denuncia de 90 días (AP Barcelona sentencia 297/2016, SP/SENT/877118).
La última de las principales estipulaciones son las que establecen penalizaciones desproporcionadas para el supuesto de que la Comunidad deje de cumplir las obligaciones contraídas con la empresa de mantenimiento, que será básicamente la de retribuirle por los servicios prestados. En este sentido, se consideran nulas las que imponen una pena por incumplimiento del 50% de las cuotas que aún quedan por pagar (Sentencia del Tribunal Supremo 150/2014 SP/SENT/760467, la Audiencia Provincial de Pontevedra 381/2013 SP/SENT/725112).
En conclusión, la Comunidad debe tener especial cuidado a la hora de contratar el mantenimiento del ascensor, con las cláusulas anteriormente descritas intentando siempre la negociación de las mismas y velando por sus propios intereses para evitar un perjuicio no deseado.
¿Cuándo se considera que una cláusula es abusiva en los contratos de mantenimiento de ascensores?
