Si partimos de que cualquier obra realizada en un elemento común en beneficio privativo requiere el permiso de la comunidad, expreso o tácito, debemos distinguir entre el primero, que se otorga mediante el acuerdo correspondiente, como señala el art. 553.26.2.b) del CCCat (SP/LEG/3159), exigiendo el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho de voto, que deben representar, a su vez, las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, y el segundo, que puede derivarse del transcurso del tiempo, conforme al art. 553.36.4 del CCCat. Este último precepto permite entender que la comunidad ha consentido las obras cuando su ejecución es notoria, no disminuye la solidez del edificio, no supone la ocupación de elementos comunes ni la constitución de nuevas servidumbres y la comunidad no se ha opuesto en el plazo de caducidad de cuatro años desde su finalización.

No obstante, el art. 553.11.2.a) CCCat, declara válidas las cláusulas estatutarias que permiten, ciertas obras en elementos comunes, a estos efectos,  la agrupación, agregación, segregación y división de elementos privativos sin el consentimiento de la junta, las que establecen la utilización exclusiva y, si procede, el cierre de un parte del solar, o de las cubiertas o de otro elemento común o parte determinada de este en favor de algún elemento privativo, y las que permiten la colocación de carteles publicitarios en elementos comunes, y que, además, una vez inscritas, son oponibles a terceros, como señala el art. 553.11.3 CCCat.

De este modo, como veremos, la cláusula que faculta, por ejemplo, a un propietario para instalar un cartel en la fachada comunitaria sin el consentimiento de la junta constituye una excepción al régimen general y, como tal, exige determinar su alcance mediante una interpretación adecuada.

Así, en principio, esta autorización ampara únicamente la actuación que describe, en los términos y con los condicionantes que establece, sin que pueda extenderse por analogía a otras obras que afecten a elementos comunes, a la estructura o a la configuración exterior del inmueble.

Esta podría ser la interpretación aplicable, pero me ha parecido de interés citar distintas resoluciones judiciales que se han pronunciado al respecto.

La jurisprudencia atiende, en primer término, a la literalidad de la cláusula y rechaza toda interpretación extensiva que permita incluir actuaciones de naturaleza o entidad distintas de las previstas.

La sentencia de la AP Girona, Sec. 2.ª, 644/2026, de 8 de junio. Recurso 142/2026.(SP/SENT/1297789) reconociendo que el título constitutivo permitía a los locales de planta baja el derecho a instalar rótulos o anuncios “de manera decorosa y en consonancia con la arquitectura y estética del inmueble» y les atribuía el uso privativo y exclusivo de las aceras frontales, el reglamento de régimen interior exceptuaba del consentimiento comunitario los rótulos instalados “dentro del límite de las fachadas de los propios locales”. Así, la citada resolución, integrando ambas normas, concluyó que la dispensa estatutaria alcanzaba únicamente a los rótulos situados dentro de ese límite. La banderola litigiosa, anclada a la fachada del edificio a una altura que excedía la del local y al pavimento de la acera, no podía ampararse en dicha autorización, pues incidía sobre un elemento común y alteraba el aspecto exterior del inmueble, por lo que requería el acuerdo de la junta.

Esta misma Audiencia, en la sentencia 70/2025, de 27 de enero. Recurso 274/2024. (SP/SENT/1251410), examinó unas obras de cambio de destino de local a vivienda cuya incidencia sobre elementos comunes y estructurales era, según la resolución, “palpable y manifiesta”. Asimismo, señaló que la obtención de una licencia municipal resultaba irrelevante a estos efectos, pues la autorización administrativa no suple el consentimiento de la comunidad. La Audiencia rechazó que las obras pudieran ampararse en la cláusula estatutaria que establecía: “Los propietarios de las distintas entidades del inmueble tendrán en todo momento la facultad de dividir o agrupar las mismas, siempre que sean colindantes, para formar una sola o varias, susceptibles de aprovechamiento independiente, pudiendo a tal fin realizar las obras precisas, siempre que tales obras no afecten a elementos comunes o estructurales y de seguridad del inmueble”.

El TSJ Cataluña, Sala de lo Civil y Penal, Sec. 1.ª, 14/2020, de 21 de mayo. Recurso 133/2019. (SP/SENT/1061347) examinó unos estatutos que facultaban únicamente al titular de departamentos colindantes para comunicarlos entre sí mediante las aberturas convenientes. La sentencia declaró que esa previsión no amparaba la construcción de dos plantas de sótano, con un incremento de superficie superior a 350 m², ni su comunicación con un edificio colindante ajeno a la propiedad horizontal. Tales actuaciones comportaban una modificación unilateral del título constitutivo en cuanto a la descripción del elemento privativo, sus anexos y sus linderos. La misma resolución distingue entre la mera modificación estética de un elemento de uso privativo, que no requiere consentimiento, como sustituir el césped de un jardín por gravilla, y la alteración de la apariencia externa del conjunto, como sustituir ese jardín por la cubierta de una nueva construcción, que sí lo requiere.

La AP Barcelona, Sec. 17.ª, 139/2024, de 19 de febrero. Recurso 535/2022. (SP/SENT/1222406) recoge y aplica esta doctrina para distinguir entre la facultad reconocida en los estatutos y las obras necesarias para ejercerla. Que los estatutos permitieran transformar locales en viviendas no eximía a la propietaria de obtener el acuerdo de la junta para desplazar la puerta de acceso al local unos 2,20 metros dentro del vestíbulo del edificio, reduciendo el paso de unos 2 metros a 1,40 metros en el punto de salida del ascensor, ni para alterar la fachada, los forjados y las bajantes. Se trataba de una alteración de elementos comunes en beneficio propio.

Además, la negativa de la comunidad no incurre en abuso de derecho cuando responde a una afectación real de los elementos comunes o de la configuración del edificio. El TSJ Cataluña, Sala de lo Civil y Penal, Sec. 1.ª, 6/2023, de 30 de enero. Recurso 20/2022. (SP/SENT/1179364) descartó que constituyera abuso de derecho la denegación de una nueva salida de humos mediante un conducto de 60 centímetros de diámetro que recorría un patio de dimensiones muy reducidas y se elevaba casi 11 metros sobre la terraza, aun cuando el local necesitaba dicha instalación para adecuarse a la normativa.

De este modo, teniendo en cuenta que las autorizaciones estatutarias deben interpretarse restrictivamente, cuando la obra excede de los límites de este permiso resulta aplicable el régimen general. Por tanto, deberá obtenerse el acuerdo de la junta, art. 553.26.2.b) CCCat o, en su defecto, podrá operar el consentimiento presunto previsto en el repetido art. 553.36.4 CCCat. En este sentido, la AP Barcelona, Sec. 13.ª, 320/2025, de 6 de mayo. Recurso 589/2023. (SP/SENT/1263511) apreció consentimiento tácito respecto de una salida de humos a través del shunt comunitario cuya primera queja se produjo doce años después de concluida la obra.

Ahora bien, la sentencia de TSJ Cataluña, Sala de lo Civil y Penal, Sec. 1.ª, 76/2019, de 21 de noviembre. Recurso 57/2019  (SP/SENT/1042752)  señala que, conocimiento no es lo mismo que consentimiento y además es necesario la citada notoriedad, como indica la sentencia de la AP Barcelona, Sec. 19.ª, 663/2019, de 12 de diciembre. Recurso 956/2017 (SP/SENT/1036595).

En definitiva, en el régimen de propiedad horizontal de Cataluña, la autorización estatutaria para realizar obras en elementos comunes debe interpretarse restrictivamente. Su alcance viene determinado por su literalidad y por los condicionantes a los que se sujeta, sin que quepa extenderla a actuaciones de distinta naturaleza o entidad.

Obras en elementos comunes. Consentimiento tácito de la Comunidad