En Cataluña, ¿puede la Comunidad incrementarme la participación en los gastos a pagar por el uso excesivo de elementos comunes?

María José Polo Portilla

 Directora de Sepín Propietat Horitzontal Catalunya

Sí, en Cataluña ya era posible antes que la Ley de Propiedad Horizontal introdujese la regla 12 del art.17, por la que, en los casos en lo que la vivienda se destine a actividades turísticas y mediante acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, se pueden fijar cuotas especiales o un incremento en la participación de los gastos comunes, siempre que no sea superior al 20% y, evidentemente, sin efectos retroactivos.

Pero ¿cuándo?, ¿cómo?, ¿cuánto?

En primer lugar, es necesario diferenciar este incremento en los gastos con el de la cuota, teniendo en cuenta, que esta es la participación que cada uno de los elementos privativos ostenta sobre los comunes del total edificio y según establece el art. 553.3 del CCCat:

  • Determina la participación que corresponde a cada uno de los elementos privativos sobre la propiedad de los elementos comunes.
  • Sirve de módulo para fijar la participación en las cargas, beneficios, gestión y gobierno de la Comunidad y los derechos de los propietarios en el supuesto de extinción del régimen.
  • Establece la distribución de los gastos y el reparto de ingresos (salvo pacto en contrario).

Se expresan en un porcentaje total del edificio y se fijan proporcionalmente a la superficie y ponderando el uso, el destino y los demás datos físicos y jurídicos de los bienes que integran la Comunidad, y, lo más importante, las cuotas se fijan y modifican por acuerdo unánime de los propietarios.

Pero, el legislador catalán ha incluido la opción de que pueda establecerse, además de la general, una especial para gastos determinados, pero esta no es el objeto de este post, pues como ya se ha expuesto, solo mediante acuerdo unánime es posible su modificación, dado que estas se establecen en el momento del otorgamiento del Título Constitutivo (art. 553-9.1. b).

Veamos entonces, la posibilidad de incrementar la participación de un determinado elemento privativo en todos o algunos gastos, de tal modo que, la cuota se mantendrá inalterable y lo que se aumenta, en su caso, es la contribución a los gastos, como señala el art. 553-45.4.

Esta será posible en dos supuestos:

  • Que se haya establecido en el propio en el Título Constitutivo. En este supuesto, al constituir la propiedad horizontal, el promotor o los propietarios deciden qué determinado elemento participará en mayor proporción en los gastos comunes.
  • Que lo haga la Junta, mediante el acuerdo de las 4/5 partes de la totalidad de cuotas y propietarios, aplicando lo dispuesto en el art. 553.26.2 d) CCCat.

Pero ¿en qué supuestos podría la Comunidad llevar a cabo esta medida?

El art. 553.45.4. señala que podrá hacerse, por el uso o disfrute especialmente intensivo de elementos o servicios comunes como consecuencia del ejercicio de actividades empresariales o profesionales en el piso o el local, es decir, no señala una sola actividad como sí se hace en la LPH, por lo que las posibilidades son mayores, ¿podría incrementarse igualmente por el destino turístico de alguna vivienda? a este respecto sepín ha realizado una encuesta jurídica que podrán consultar en nuestra base de datos.

Además, este uso excesivo deberá probarse, como señala el TSJ Cataluña, Sala de lo Civil y Penal, Sec. 1.ª, 25/2013, de 4 de abril (SP/SENT/723914) que establece que no puede obligarse al comunero a pagar más porque no se ha probado el uso excesivo de los elementos comunes ni consta esta posibilidad en el Título Constitutivo.

Ahora bien, lo que está claro es que, según la ley existe un límite, tanto si el incremento se ha fijado en el Titulo como si posteriormente se ha acordado en Junta y es que puede ser superior al doble de lo que le correspondería por la cuota.

Y, si se adopta en Junta, ¿vincula este acuerdo al nuevo propietario?

Si se fije en documento público no habrá problema, pues el comprador será conocedor del contenido, en caso contrario, habrá de probarse, pero lo que es claro es que el acuerdo es válido y ejecutivo por lo que el afectado no tendrá otra opción, si no está conforme que impugnar judicialmente en la forma y plazos del art. 553.31 del repetido CCCat, una vez que, ya siendo propietario, se aprueben los presupuestos en los que aparezca este incremento que desconocía.

La exoneración e incremento en la participación en los gastos comunes en PHCT

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