El artículo 1.124 del Código Civil y la facultad resolutoria de un contrato de préstamo hipotecario

Iciar Bertolá Navarro

Directora de Sepín Obligaciones y Contratos. Abogada

Hace poco nos plantearon a través del servicio de consultas una cuestión muy interesante relacionada con la posibilidad de invocar el art. 1.124 CC para solicitar la resolución por incumplimiento del contrato de préstamo hipotecario ante el impago de las cuotas.

El incumplimiento de las obligaciones recíprocas faculta a la contraparte para ejercitar la acción resolutoria, derecho que el Código Civil reconoce a cualquier obligado que cumpla o esté dispuesto a cumplir lo que le incumbe cuando la otra parte falta a su compromiso.

El art. 1.124 del referido texto legal dispone que «la facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.  El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible. El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo «.

¿Qué requisitos son necesarios para que pueda ser aplicado el citado precepto?

El éxito y viabilidad de la acción resolutoria precisa de la concurrencia de una serie de presupuestos que exponemos a continuación:

  • La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron.
  • La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad.
  • Que la parte demandada haya incumplido de forma grave las que le incumbían.
  • Que el ejercitante de la acción no incumpla las obligaciones que le concernían.

De lo anterior se deduce que, frente a la solicitud de la resolución del préstamo por parte del banco, el deudor podrá defenderse argumentando que no se cumplen los anteriores requisitos, bien porque ha existido un incumplimiento previo por parte de la entidad financiera, o que el incumplimiento del prestatario no es ni grave ni esencial, o el de la falta de reciprocidad, por derivar del préstamo hipotecario obligaciones sólo para el consumidor. Sobre este último argumento, el de la reciprocidad, se ha pronunciado el TS en su sentencia de 11-07-2018 (SP/SENT/961239) que hace referencia a la «Doctrina de la Sala sobre la aplicación del artículo 1.124 CC a los contratos de préstamo« y en la que establece que es posible aplicar el art. 1.124 CC si se da un incumplimiento en un contrato de préstamo con interés, pues en el cabe apreciar la existencia de dos prestaciones recíprocas ya que el simple hecho de que el contrato devengue intereses es un indicio de que el mismo se perfeccionó por el consentimiento. Así, quien asume el compromiso de entregar el dinero lo hace porque la otra parte asume el compromiso de pagar intereses, y quien entregó el dinero y cumplió su obligación puede resolver el contrato conforme al art. 1.124 CC si la otra parte no cumple su obligación de pagar intereses.

Consecuencias de la aplicación del art. 1.124 CC

Una vez producido el incumplimiento, se otorga al perjudicado la posibilidad de escoger entre exigir el cumplimiento forzoso o la resolución de la obligación, aunque si opta inicialmente por el cumplimiento y este no es posible, podrá interesar la resolución posteriormente. En ambos casos, si se hubieren producido daños y perjuicios, procederá su resarcimiento.

Con respecto a la eficacia retroactiva, hay que decir que la resolución contractual produce sus efectos no desde que se produce la extinción de la relación obligatoria, sino retroactivamente desde su celebración, con efectos ex tunc.

¿Cuántos impagos son necesarios para considerar que existe un evidente y reiterado impago que permite a la prestamista la resolución contractual?

Es al juez al que le corresponde ponderar las circunstancias concurrentes a la hora de determinar la existencia de un incumplimiento grave, esencial, reiterado y contumaz.

A continuación veremos como se pronuncia la jurisprudencia consultada:

No se considera incumplimiento grave de los suscriptores el impago de 7 cuotas de 360. No procede el vencimiento anticipado del préstamo hipotecario pretendido por BBVA, pero los suscriptores deberán hacer frente al pago de las cuotas vencidas

AP Álava, Sec. 1.ª, 757/2018, de 20 de diciembre (SP/SENT/993083).

Procede la resolución del préstamo hipotecario por incumplimiento esencial por parte del prestatario cuando ha dejado de pagar nueve cuotas consecutivas

AP Girona, Sec. 1.ª, 463/2018, de 18 de octubre (SP/SENT/977616).

El impago de 18 cuotas mensuales produce la frustración de las legítimas expectativas e integra un incumplimiento grave y esencial que da lugar a la resolución del contrato de préstamo hipotecario por aplicación del art. 1.124 CC

AP Girona, Sec. 2.ª, 122/2019, de 27 de marzo (SP/SENT/998630).

 

Requisitos de la acción resolutoria reconocida en el art. 1.124 CC

3 comentarios en “El artículo 1.124 del Código Civil y la facultad resolutoria de un contrato de préstamo hipotecario

  1. a) El artículo 1.124 no contempla una facultad sino una potestad.
    b) No es implícita, es legal (implícito es lo que se deriva de una manifestación).
    c) El cumplimiento (pl*- lleno) sólo se produce cuando se realiza la prestación íntegramente y en tiempo (art. 1.157). Todo eso de que sea «grave, esencial, reiterado y contumaz» o que se «frustre una expectativa o negocio» es una invención del Tribunal Supremo.
    d) Si no se aplica ese principio, nos dirigimos a la más absoluta falta de criterio (kri* separar), como lo demuestran las propias sentencias que adjuntáis, con grave quebranto de la seguridad jurídica. La falta de seguridad jurídica, además, le da alas al demandado que, al ver que los tribunales no tienen criterio, se opone a ver si tiene suerte con la sentencia.
    e) Ninguna eficacia es retroactiva. La retroactividad no es un efecto. Lo que puede ocurrir es que un efecto X se retrotraiga (modulación) en el tiempo. Era sólo una precisión.
    Me avergüenzo de pertenecer a un sistema que da por lógica ésta situación, que convierte a las Audiencias en «reinos de Taifas» de su singular opinión. Lamento ser así de duro, pero si no lo soy ni en un blog, dónde lo voy a poder ser? Un abrazo a todos mis amigos de Sepin.

  2. El Derecho evoluciona y a veces encontrar soluciones supone un «retorcimiento» en la interpretación y aplicación de las normas jurídicas. El artículo 1.124 del Código Civil, esta pensado para los incumplimientos de contratos bilaterales, que abundante jurisprudencia del Tribunal Supremo excluía para los contratos de préstamo, toda vez que éstos, contratos reales que se perfeccionan con la entrega de la cosa, sólo restan obligaciones para el prestatario. Sin embargo, tras la Sentencia del Pleno del Tribunal Supremo 432/2018, de 11 de julio, ahora sí es aplicable a los contratos de préstamo. ¡Vivir para ver!

  3. Creo que el único argumento que cabe es el del incumplimiento no grave o no esencial. Ahí la referencia porcentual varía según la magnitud del incumplimineto en térmnos porcentuales.
    El porcentaje referido al perjuicio que sufre el banco respecto a sus ingresos por esta demora en los pagos no permitiría nunca la resolucion. Se rata de cantidades del orde de 0,000000001 %, cero arriba, cero abajo; es decir, no es grave comparada con la gravedad de su rescición referida a los ingresos del prestatario.
    Si elo porcentaje se refiere a la magnitud de lo prestado sería un porcentaje más elevado. en un préstamo a 10años, 120 cuotas,, 12 cuotas significarían un 10 %, pero si es a 20años baja al 5 % y a reinta años se queda en el 3,33 %. Comparado con una cuantía de pago que puede ser un 20 % de los ingresos del prestatario parece que el perjuicio para qjuien es grave es para el prestatario. ¿Qué cuantía puede considerarse grave? Como decía el catecismo «doctores tiene la Santa Madre Judicial que te sabrá responder» Mientras no haya un criterio fijo o un intervalo, que pueda tener en cuenta otros factores, lo que habrá es lo habitual «falta de seguridad jurídica». Una referencia a un perjuicio equivalente al que sufriría el prestatario si se opta por la rescición podría ser un elemento equitativo de referencia sobre la magnitud del daño. La ventaja sería que frenaría a los bancos en su «presunta estafa» consistente en prestar dinero, cuando es barato, a personas insolventes y cancelar el préstamo cuando no pueden hacer frente a los pagos por haber subido los intereses, ¡algo que el prestamista (banco) sabía cuando iba a ocurrir con mucho mayor certeza que el prestatario (el ciudadano común, no la empresa bien asesorada), que es siempre la parte débil

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