Principales novedades de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Daniel Loscertales Fuertes

Presidente del Consejo Editorial de Sepín. Abogado

Nuevo Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que vuelve a modificar la Ley de Arrendamientos Urbanos, puede ver los comentarios en este post.

*El día 22 de enero de 2019, el Congreso de los Diputados acordó la derogación del Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, tal y como comento en este post.

Hoy, 18 de diciembre de 2018, el Boletín Oficial del Estado publica el Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, con entrada en vigor mañana, día 19. A continuación, voy a resumir las principales novedades:

Ley de Arrendamientos Urbanos

  1. Ámbito de la ley

Art. 4.2. Se mantiene la aplicación obligada de la propia LAU y, en su caso, de forma complementaria, el Código Civil, pero se hace una excepción en los arrendamientos de vivienda con superficie superior a 300 m2, donde prima la voluntad de las partes y, en su defecto, la Ley y el mismo Código Civil.

Art. 5 e). Serán turísticos todos los alquileres, con independencia de los canales de comercialización y promoción, sometidos a la normativa sectorial turística.

 

  1. Duración del contrato

Art. 9.1. Vuelve a la duración mínima de cinco años cuando el arrendador sea persona física, con la novedad de que serán siete si es persona jurídica. Las renovaciones serán anuales y siempre hasta dicho plazo, salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de no renovar. El plazo comenzará a contar desde la puesta a disposición de la vivienda al arrendatario.

Art. 9.3. Para que el arrendador pueda pedir la vivienda por necesidades propias o familiares, hay que comunicarlo con dos meses de antelación. Si hay desalojo y en el plazo de tres meses no tiene lugar la ocupación, se repondrá al anterior arrendatario por un nuevo período de cinco años, o siete años, con indemnización por los daños causados o una mensualidad por cada año que quedara de cumplir, aunque el precepto no aclara quién decide un sistema u otro. Lo curioso es que también tiene derecho el arrendador que es persona jurídica, que obviamente no puede destinar la misma a vivienda permanente.

Art. 10.1. La renovación del contrato por falta de notificación con una antelación mínima por el arrendador de 30 días será por tres años más.

Art. 16.4. Si el arrendamiento es superior a cinco o siete años, dependiendo de quién sea el arrendador, persona física o jurídica, se podrá pactar que, en caso de fallecimiento del arrendatario, la subrogación sea solo por dicho plazo mínimo, pues, en otro caso, tendrá lugar por el período del arrendamiento que hayan fijado las partes, siempre que este sea superior, naturalmente por el plazo que quede para su terminación.

 

  1. Renta

Art.17. La renta sigue siendo libre, es decir, no hay modificación al respecto, salvo que tenga una cantidad establecida en viviendas de carácter oficial, como se indica en la reforma en el nuevo art. 74.6 de la Ley reguladora Haciendas Locales.

Art. 18.1. La revisión de la renta será la que establezcan las partes, que puede no existir. En caso de que se diga que hay revisión, pero no se aclare el sistema o Índice habrá que aplicar el Índice de Garantía de Competitividad. En ningún caso la revisión puede ser más alta que el IPC, para los contratos de renta reducida, que será aquella que será aquella que se encuentre por debajo de la establecida , para el conjunto del Estado y con carácter general, en el Real Decreto que regule al plan estatal de vivienda.

Art. 19.1. No hay elevación de renta por obras de mejora en los primeros cinco o siete años. Solamente en el caso de que el contrato sea de plazo mayor se podrá incrementar en la cuantía que resulte de aplicar el capital invertido al interés legal, aumentado en tres puntos, pero nunca puede superar el 20 % de la renta.

Art. 19.2. Si la mejora afecta a elementos comunes de edificios en régimen de propiedad horizontal, solo se puede repercutir lo que le corresponda al propietario. En otro caso, a tenor de la superficie, pero siempre una vez transcurridos los plazos legales mínimos.

Art. 19.3. La repercusión tendrá lugar desde el mes siguiente que se notifique por el arrendador, con detalle y aportando documentos.

Art. 19.4. Sin perjuicio de las obligaciones del arrendador de los arts. 21 y 22, se establece que puede haber obras de mejora y con posibilidad de aumento de renta, siempre con el acuerdo de las partes.

Art. 20.1 y 2. Las partes podrán pactar que los gastos generales del inmueble, incluso en fincas en régimen de propiedad horizontal, sean por cuenta del arrendatario. En todo caso, nunca podrán subir anualmente el doble del índice de revisión o del IPC, a excepción de los tributos, de los que estará exenta la Administración cuando sea arrendataria. Y los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato serán siempre a cuenta del arrendador si este es persona jurídica, salvo que el arrendamiento lo sea por iniciativa directa del arrendatario.

 

  1. Derechos de las partes

Art. 25.7. Se crea la capacidad de ejercer el derecho de adquisición preferente de las administraciones públicas en los casos de venta total de la vivienda .

 

  1. Fianza

Art. 36.1. Se mantiene el derecho de exigir una mensualidad de fianza en arrendamiento de vivienda y dos en uso distinto.

Art. 36.2. Durante la duración obligada del contrato, de cinco o siete años (dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica), no habrá actualización de la fianza, pero sí en los supuestos de prórroga en el caso de que haya pacto entre las partes.

Art. 36.3. Cuando el arrendamiento exceda de cinco o siete años, la revisión de la fianza se regirá por lo estipulado por las partes al respecto. En caso falta de pacto, en la misma proporción que la actualización de la renta.

Art. 36.4 La fianza será devuelta en el plazo máximo de un mes desde la entrega de llaves; en otro caso, devengará el interés legal.

Art. 36.5. Se permite cualquier garantía complementaria que no sea en metálico. En los arrendamientos de vivienda de cinco o siete años de duración, el valor no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

Disposición Transitoria Primera del RDL. Los contratos de arrendamiento anteriores a la entrada en vigor de este Real Decreto continúan rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que le era de aplicación.

 

Ley de Propiedad Horizontal 49/1960, reformada por Ley 8/2013

Art. 9.1 f). Se obliga a participar en la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el art. 10.1 b) y se obliga a la Comunidad a tener un fondo de reserva nunca inferior al 10 % del último presupuesto ordinario.

Art 10.1 b. Se reitera la obligación de realizar obras de accesibilidad universal, cuando las ayudas públicas a las que la Comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.

Art. 17.12. Establece que se puede prohibir utilizar las viviendas como arrendamiento “turístico” mediante acuerdo de las 3/5 partes de propietarios y cuotas, pero nunca con efectos retroactivos, misma mayoría será la requerida para la creación de cuotas adicionales que no suponga un incremento del 20 %.

 

Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000

Art. 441.1 ter. En el requerimiento de pago se informará al arrendatario de la posibilidad de acudir a los servicios sociales, que podrá actuar, incluso pedir la suspensión del proceso durante un mes o dos, dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica.

Art. 549.4. Cuando se trate de vivienda habitual, con carácter previo al lanzamiento, deberá haberse procedido en los términos del artículo 441 LEC

Art. 686.1. A efectos de notificación, se remite a las indicaciones del art. 441.1 ter.

 

Cuestiones fiscales

  1. Ley reguladora de las Haciendas Locales

Art. 63.2. Se elimina la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en el alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica.

Art. 72.4. Se fija un recargo del 50 % de la cuota del IBI para inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente. Se define el concepto de vivienda desocupada.

Art. 74.6. Se habilita a los ayuntamientos la posibilidad de establecer una bonificación de hasta el 95 % en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.

 

   2. Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados

Se establece la exención de este Impuesto en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente.

 

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30 comentarios en “Principales novedades de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos

  1. Gran interés suscita distinguir entre arrendamiento de temporada o arrendamiento de vivienda o apartamento por tiempo fijo cualquiera que sea su duración y alquiler turístico que necesariamente parece va a requerir de unos servicios complementarios.

    Mayor interés me suscita el tratamiento fiscal previsto para el alquiler de la vivienda al permitirse una deducción del 10% en IRPF a aquellos contribuyentes con ingresos inferiores a 30.000€. Y digo esto porque las nuevas políticas de buen gobierno deben evitar perjudicar más a las unidades familiares y empezar a tenerlas en cuenta para no generar una mayor contribución de estas a los imparables gastos públicos. Así una unidad familiar de 4 miembros que dependen dels salario de uno de ellos superior al importa antes indicado, por ejemplo de 50.000€, pero que dividido entre el total de componentes es inferior (en el caso seria de 12.500, es decir inferior en mas del 50%) también deberían acogerse a la bonificación en caso de vivir en una misma vivienda de alquiler.

    • Sevilla 4/4/2019

      necesitaria informacion, sobre una situacion.

      Si un arrendatario, se quiere marchar 2 meses antes de que cumpla el contrato.
      que obligaciones tienen?

  2. El gran problema de la falta de alquiler no se soluciona.
    El miedo a los impagos de rentas y desahucios se tendrian que poder solucionar en notarías de forma más rápida, no esperar años a una sentencia judicial. Y los inquilinos/propietarios que incumplan alguna norma deberían no poder acogerse a las ayudas fiscales o sociales.

    • Totalmente de acuerdo. Requerimiento de pago y sino lo atiende, la misma acta notarial debería ser título ejecutivo de lanzamiento.

      • Completamente de acuerdo. Ademas de los impagos y los juicios por desaucio yo incluiria la desproteccion del arrendador respecto de los los desperfectos en las vivendas que hacen algunos inquilinos, sobre todo durante el periodo del desaucio.
        El decreto tal como estaba y supongo que volvera a salir, solo conseguira que el arrendador se vea obligado a alquilar unicamente a personas maximamente solventes, para no verse implicado en un un juicio por desaucio. Esta exigencia de maxima solvencia del inquilino implicara que aquellas personas que mas necesidad tienen de vivienda a causa de su precariedad laboral, seran las que se van a quedar sin ellas

  3. Con todos mis respetos hacia el autor del artículo y consultor de la nueva reforma, a excepción de la definición y exclusión de la ley de las denominadas viviendas turísticas me parece completamente innecesaria, demagógica y contraproducente la reforma planteada.
    Partimos de la base que uno de los objetivos perseguidos por la reforma debe ser el flexibilizar el mercado de arrendamiento, dotar de mayor seguridad jurídica a AMBAS partes (arrendador y arrendatario) y facilitar el acceso al arrendamiento evitando la escalada en el precio de los arrendamientos que viene apreciándose de un tiempo a esta parte.
    Pues bien, más allá de la regulación de las viviendas turísticas -algo que sí considero necesario- las nuevas (retrógradas) medidas en cuanto a el establecimiento de plazo mínimo de 5 años, imposibilidad de excluir tanteo y retracto en contratos de duración inferior a 5 años o la limitación más profunda de la fianza y garantías dadas para garantizar el cumplimiento del contrato, lo único que hacen es hacernos retroceder a tiempos pretéritos y tendrán, sin lugar a dudas, un efecto contrario al pretendido, haciendo reducir el stock de viviendas en arrendamiento disponibles y por tanto, provocando un encarecimiento exacerbado de los precios.
    En efecto, el interés del “malvado” arrendador no se encuentra en aprovecharse del “apacible” y “débil” arrendatario, sino que lo que pretende es, en la medida de sus posibilidades, rentabilizar económicamente un inmueble que pudiera tener ocioso (Menudo especulador!)
    El incentivo que nuestro “malvado” y “especulador” arrendador tiene para poner su vivienda en arrendamiento es que de esa manera obtendrá un rédito económico (Aunque parezca sorprendente, en nuestra sociedad la gente necesita del perverso dinero para satisfacer sus necesidades), por lo que sólo en el caso de que pueda tener garantizado que va a cobrar mensualmente y que no tendrá problemas con el arrendatario y el mantenimiento del inmueble, pondrá su vivienda en alquiler.
    Es evidente que por regla general el arrendador, si ha tomado la decisión de poner su vivienda en alquiler, lo que querrá es recibir su renta mensual y si esto se está dando y no hay problemas con el arrendatario, que el arrendamiento se prolongue el mayor tiempo posible para seguir cobrando su dinero, por lo que no tiene sentido obligarle a una duración mínima del contrato puesto que él será el primer interesado en que se prolongue el contrato más allá de los 5 años previstos.
    Por el contrario, conociendo la obligación de “tragarse” a un inquilino problemático durante un plazo mínimo de 5 años, sabiendo que si el contrato es inferior a 5 años no va a poder excluir los derechos de adquisición preferentes y que va a tener limitadas las fianzas y garantías, este “malvado” arrendador tendrá que exigir un precio de alquiler superior al que exigiría si hubiera mayor flexibilidad, contara con mayores garantías y supiera que en caso de problemas con el arrendatario el contrato podría acabar en un periodo más corto, por lo que la escalada de precios en el arrendamiento será inevitable.
    En la actualidad, se encuentran cientos de viviendas vacías en nuestras ciudades, de “malvados” propietarios que ante la disyuntiva entre alquilar la vivienda sacándole un rédito económico o tenerlo cerrado evitando problemas y enfrentamientos con arrendatarios, optan por esta segunda opción, reduciendo el parque disponible de viviendas.
    Si a estos propietarios se les diera mayor flexibilidad, garantía y seguridad y se acortaran los plazos judiciales para proceder al desahucio de inquilinos morosos o incumplidores (encomiable pero insuficiente fue la reforma de la LEC para agilizar estos plazos), sin duda sacarían sus viviendas al mercado, incrementando el stock de viviendas disponibles y reduciéndose por tanto el precio de los alquileres.
    Tenemos que dejar de ver al arrendador como el malvado tirano que se aprovecha del débil arrendatario y a éste como la víctima de la situación, porque por experiencia, en la mayoría de ocasiones no se da esta situación y es el arrendador la parte débil y a quien debería protegerse frente a indeseables arrendatarios, con lo cual conseguiríamos realmente el efecto de reducir el precio de los arrendamientos y proteger a su vez a la mayoría de arrendatarios cumplidores.

    • Completamente de acuerdo. Con esta modificación, lejos de proteger a las partes se conseguirá todo lo contrario. Se bloquea más el mercado por lo que las escalada de precios continuará y el arrendador quedará más desprotegido si cabe de tantos y tantos arrendatarios problemáticos. Me pregunto…. Quien es el propietario???, porque parece que ha excepción del valor de la renta, que es el arrendatario el que tiene todos los derechos sobre la vivienda arrendada

    • Estimado don Javier, totalmente de acuerdo con sus manifestaciones, son una realidad. Y, a tener en cuenta, esta situación de “indefensión” del arrendador hace que, como yo, se opte por el alquiler vacacional: el inquilino paga por adelantado, tiene billete de ida y vuelta y, además, se le retiene una fianza razonable. ¿Qué más se puede pedir?

  4. Pues yo veo bastante acertados casi todos los puntos. Discrepo en la limitación de fianza y garantía adicional, pero el resto creo que está bastante acertado.

  5. en todo el texto no se nombran los derechos del arrendador, así no conseguirán que salgan más viviendas al alquiler residencial o se deriven al turístico, que adolece de esos problemas, el turista paga con seguridad y se va, el alquiler residencial da mucha inseguridad al arrendador, todos sabemos los problemas, los plazos de tiempo inadmisibles para un desahucio y los costos asumidos por el arrendador, sin posibilidad de cortar ni luz ni agua en todos esos periodos, demosles mayores garantías y seguridad al arrendador, que pueda echar con agilidad al los arrendatarios incumplidores y muchos más propietarios se decantarán por esa opción, lo dicho a esa ley le falta asegurar a los arrendadores

    • De acuerdo , si hay algo que mejorar es la rapidez del desahucio al que impaga , eso aumentaría la oferta de viviendas y nos libraría del moroso profesional al que la ley protege

    • No puedes haberlo explicado mejor. Velan por los derechos de inquilinos que no pagan, que destrozan la casa… Ni una sola medida que dé al propietario la mínima garantía de cobro, de sacar de su casa rápido a un impresentable que no pague, que destroce el piso o que esté haciendo actividades ilegales, o dedicándolo a realquilar… Un absoluto desequilibrio de las partes con evidente perjuicio de los derechos del propietario, que es quien paga los impuestos (al adquirir su vivienda y anualmente IBI y TRU si hay en su provincia) y los gastos (registro y notario, inmobiliaria, reforma y mobiliario, electrodomésticos, comunidad, derramas…).

  6. Bravo. Va a conseguir que los propietarios cerremos a cal y canto las viviendas, o que aumentemos el precio brutalmente por el riesgo asumido de comerse un mal inquilino durante 5 años. Bravo.

  7. A la vista de esta propuesta de reforma, el gobierno no parece querer arreglar el problema de alquiler de vivienda ya que pretende volver a la situación anterior a la ultima reforma, es decir, poner el periodo minimo en 5 años. Pero fue justamente el fracaso de este periodo el que motivó la ultima reforma. Al parecer aquí el gobierno sólo pretende comprar la colaboracion de los grupos a su izquierda (Podemos) i acallar los grupos de presión organizados que demandan un acceso más facil a las viviendas (eso me parece justo) pero tratando los problemas de impagos y maltrato de las viviendas mediante el procedimiento judicial que suponen a los propietarios elevadisimas perdidas de capital y maltrato discrecional de sus viviendas (esto ya es inadmisible).
    La propuesta del gobierno demoniza al arrendador y se victimiza al inquilino. Esta postura del gobierno tiene su base en que los únicos grupos que se hacen oir en el tema del alquiler son los demandantes de vivienda y plantean solamente sus problemas como si fueran los únicos del mercado del alquiler, por el contra, si nosotros los propietarios también nos hiciesemos oir planteariamos nuestras problemàticas, que al fin son los problemas que impiden que se pongan muchas mas viviendas en alquiler, es decir la seguridad juridica del propietario frente a los impagos y maltrato de las viviendas por parte de los inquilinos.
    Ante esto creo que resulta urgente que nos constituyamos en una asociación de propietarios de viviendas en alquiler para hacer oir nuestra voz en defensa de nuestros derechos y en la solucion de nuestros problemas de seguridad juridica.
    Si nos fijamos el trato que nos dan los legisladores a nuestro colectivo es un trato claramente discriminatorio frente a otros colectivos. Pongamos por ejemplo el tema del trabajo. Como sabemos la Constitución Española reconoce el derecho al trabajo al igual que el derecho a la vivienda. El ejercicio de estos derechos la Constitución los remite a las leyes que los regulen. Pués bién los legisladores cuando regularon el derecho al trabajo con la ley del Estatuto de los Trabajadores dieron la potestad al empresario de desauciar directamente él mismo al trabajador (despido del trabajador) si cree que no cumple con sus obligaciones, el empresario pues sin intervencion previa del tribunal puede expulsar al trabajador de su propiedad. La intervención del tribunal siempre es posterior al hecho del desaucio y a iniciativa del desauciado (el trabajador). Respecto a la duración de los contratos de trabajo es discrecional para el empresario, no existe ninguna ley que le obligue al empresario a tener contratado a un trabajador ningún tiempo minimo com en el caso de la ley de arrendamiento.
    El caso del alquiler, que es un derecho semejante al del trabajo en la Constitución, aunque en la realidad és un derecho menos acuciante que el derecho al trabajo, ya que mientras el trabajo te da de comer, la vivienda sólo te da un techo. El legislador con la ley de arrendamiento regula el derecho a la vivienda de forma completamente opuesta a la del trabajo, produciendose así una discriminación impropia de una democracia. Así ante un incumplimiento por parte del inquilino, el legislador de la ley del arrendamiento no le da el derecho al propietario a desuciar al inquilino, de la misma manera que el legislador si se lo ha dado al empresario en el derecho al trabajo, sinó que lo condiciona a la intervención del tribunal, a sabiendas que esto supondra un enorme daño a los propietarios ya que los tribunales estan tardando un año en resolver. Esta discriminación le permite al gobierno esconder las miserias que su politica economica produce en el país (los que estan ocupando viviendas sin pagar alquiler no se las piden al gobierno y no aparecen en las estadisticas como personas pobres si techo).
    Por otra parte, el daño a los propietarios se agrava porque los inquilinos ante la eventualidad del desaucio optan por no pagar durante un año las mensualidades y los consumos de suministros (agua, luz, gas) y además por efecto del resentimiento al propietario optan por maltratar las viviendas.
    En definitiva, creo que es imprecindible que nos organicemos como grupo de presión si queremos un trato justo de nuestro colectivo. En concreto nuestro colectivo deberia exigir almenos el cumplimiento de tres puntos:

    1- Igualdad de tratamiendo juridico de los derechos del propietario en la ley de arrendamientos urbanos con los derechos del empresario en la ley laboral, es decir si los empresarios pueden sacar a los trabajadores de sus centros de trabajo sin intervención judicial previa, nosotros debemos exigir el mismo trato. Y si los empresarios pueden hacer contratos de trabajo de cualquier duración, nosotros también. Las discriminaciones estan prohibidas en la Cosntritución y no las debemos admitir bajo ninguna justificación
    2- Implementación de un sistema de valoración objetiva del maltrato a las viviendas, que permitar evaluar los daños y poder exigir responsabilidades.
    3- Sacar fuera de los tribunales los desaucios por causas de impagos y maltrato a las viviendas y ponerlos por la via administrativa (ayuntamiento) o que pueda desauciar el propietario, como en la ley laboral, con derecho de recurso judicial posterior para el inquilino

  8. Mientras no sea posible ejecutar un lanzamiento por impago de la renta, por procedimiento extrajudicial, no habrá incremento significativo de oferta de viviendas en alquiler. La ineficacia de la justicia para la aplicación efectiva de la ley en un tiempo razonable y un sistema tan garantista para el arrendatario, convierten el arrendamiento de vivienda en una auténtica aventura para el arrendador.

  9. Buenas tardes me gustaría saber si alguien me puede asesorar. El año pasado en septiembre nos mudamos al un apto. El contrato era por 3 años .. pero este año en agosto se nos presento un problema económico fuerte y tuvimos q buscar un sitio más económico.. y nos fuimos el último de agosto en el contrato decía q se notificará con un mes de antelación y así lo hicimos .. y también decía q 30 días después se entregaría en depósito… Durante nuestra estadía ahí en el apartamento dejo de funcionar un ventilador de techo q traía el apto y le notificamos de inmediato al dueño el mando a revisarlo y no tenía reparación y compro uno nuevo y lo coloco. También los cuartos tienen alfombras y a mi hijo de 4 años le empezó a dar alma alérgica debido a eso.. y empezamos a buscar dónde mudarnos y conseguimos . Cuando el dueño se enteró q nos íbamos a mudar por la alergia de mi hijo el dueño los llamo y nos dijo q si queríamos el nos podía colocar un piso vinilico para probar si el niño se le quitaba la alergia respiratoria con tal de no irnos.. le dijimos q si el lo coloco y perfecto a mi hijo se le quitó la alergia .. después de eso todo funcionó perfecto.. hasta ahora q pasó el mes q nos mudamos y le pedimos el depósito y dijo q nos deconto el piso de vinil q puso, las grapas, la cinta adhesiva, también el ventilador y la mano de obra además de la pintura del apto…
    El jamás nos dijo cuando nos ofreció poner el piso q lo descontaría del depósito xq le hubiésemos dicho q no y nos hubiésemos mudado a otro sitio.. al igual q el ventilador si nos hubiese dicho q lo iba a comprar y nos lo iba a cobrar le hubiésemos dicho que no y nos comprabamos uno para nosostros q al momento de irnos algún día nos quedaba a nosotros.
    Mi pregunta es .. el tenía q descontarnos eso ???

  10. Cosas que tambien entorpecen al Arrendamiento de inmuebles, pero que no se tienen en cuenta en la próxima reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos:
    1ª) Algo que suele ocurrir: El Arrendador desahució a un Arrendatario por falta de pago, al recuperar el Arrendador el pìso, descubre, como así es normal, que la Luz está cortada, y la Luz estaba a nombre del Arrendatario (como es normal si el Arrendador es cuidadoso), el Arrendador como es normal, no va a pagar la “pella” que el Arrendatario dejó a la Cia de Luz, entre otras cosas tambien por amor propio.
    La Cia de Luz pregunta al Arrendador: ¿Paga usted la deuda que dejó el Arrendatario?.
    El Arrendador responde: No.
    La Cia de Luz le dice al Arrendador: Traígame el Contrato de arrendamiento y las Escrituras del piso para poder gestionar la Baja del anterior titular y el Alta del nuevo titular (que será el Arrendador).
    El Arrendador le lleva esos papeles. Ya cumplió su parte para que le devuelvan la Luz, él ya no puede hacer más.
    Despues de este cumplimiento la ley dice que en 5 o 7 dias se debe recuperar la Luz.
    La realidad de recuperar la Luz suele ser de un mes mínimo (el que subscribe sabe por experiencia propia que “siempre se repite la misma historia”).
    Argumentos de la Cia de Luz del porqué de la tardanza. “Lo que está pasando no suele pasar nunca”, no dan más argumentos, se hacen los despistados, como si la historia no fuese con ellos, cuentan una historia entre empresa Distribuidora y empresa Comercializadora, en la que el Arredador es sometido a hacer de pelota de ping-pong, y probablemente cometa el error de preguntar a ambos qué está pasando, como si él tubiera que intervenir en el proceso, todo lo cual hace nacer en el Arrendador un inexplicable sentimiento de culpabilidad, cuando realmente el Arrendador hizo todo lo que tenía que hacer y no puede hacer más.
    ¿Qué paso? No cabe otra interpretación, el Arrendador es “castigado” por la Cia por no pagar la “pella” que dejó el Arrendatario.
    2ª) Contador Via Radio. Para el Arrendador es esencial tenerlo, pues así se asegura de que los recibos se lean y estén al dia, para no encontrarse cuando dejan el piso con un atraso de algún año sin leer y tener que pagarlo de golpe todo junto, pues como se sabe el Arrendador al final siempre es el pagano ante la Comunidad de Propietarios de que se paguen todos los recibos de agua y que estén al dia.
    Para poder poner contadores Vía Radio en todos los pisos de la Comunidad, es necesario un acuerdo en una Junta, pero a veces ese tema en las Juntas no se toca o votan en contra y por tanto el Arrendador sigue sin contador Vía Radio.
    Para el Arrendador es tan esencial tener contador Vía Radio que pregunta a la Cia lectora de los contadores, si le deja poner uno por su cuenta, aunque tenga que pagar 100€ o más de su bolsillo, (se sabe que si lo pusieran todos saldría unas cinco veces más barato) , pues le compensa poner uno por su cuenta a cambio de vivir tranquilo. Por ejemplo en Madrid, una mayoría de Cias dirán que no, o lo ponen todos los pisos de la Comunidad o no lo puede poner ninguno, excepto Ullastres, que dirá que sí y cumplirá con la lectura cada dos meses, el que subscribe solo tiene con ellos relación de cliente y lo sabe por experiencia propia.
    Tambien el que subscribe se encontró con una Cia (no se dice el nombre) que le dejó ponerlo por su cuenta, pagándolo por su cuenta, pero que luego a los dos meses, el contador no se había leido pues en el recibo aparecía “sin lectura”, a los otros dos siguientes meses, el contador seguía sin leerse, y así sucesivamente, hasta que se desengañó y desde entonces la lectura del Via Radio (despues de haber pagado su coste) la tiene que dar él mismo y seguir así por los restos.
    ¿Estas dos razones que se han expuesto, que se sabe que existen y solo las conoce el que las sufre, no tienen entidad suficiente para figurar en la próxima reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos?

    • No soy abogado ni experto, pero estoy seguro de que no le va a afectar seguro, como así ha ocurrido otras veces, el contrato se iré prorrogando cada 3 años con todo lo que lleve la ley en el momento que se celebró el contrato, sin afectarle las modificaciones a la Lau posteriores.

    • Buenas tardes.
      Estos cambios afectan a los alquileres que cumplen los tres años en febrero de 2019 o a los contratos nuevos que se realizen a partir de ahora?

  11. Hola, estoy viviendo en un piso desde hace 4 años y medio, me hicieron un contracto que no fue notariado, pague’ la fianza equivalente a un mes de alquiler, nunca se renovo el contracto, ahora me piden un aumento del alquiler, queria saber si es legal y cuanto deberia ser el aumento. Otra cosa, el piso lo alquile’ amueblado, ayer se hecho’ a perder la lavadora, el propietario tiene la obligacion de cambiarla? Gracias, espero una respuesta. Cordiales saludos

  12. Que no se prevean métodos extajudiciales de conflictos para solucionar los problemas derivados del arrendamiento, es una gran ocasión perdida, y un atraso

  13. He seguido los comentarios anteriores y no tengo claro totalmente la modificacion del tema fianza / aval.
    Entiendo que esta limitada la fianza, pero no tengo claro si el aval, siempre que no sea de un importe determinado y monetario pueda, o no, seguirse exigiendo o prestando.
    Es decir con independencia de legalizar el contrato depositanto el importe de una o dos mensualidades maximo en el organismo correspondiente, ¿ se puede exigir o negociar y si cabe vincular el aval personal de una tercera persona ?
    ¿ alguien me lo puede aclarar ?
    Gracias – Saludos

  14. Hace cuatro meses firmé un contrato con el arrendador para un año, le di dos meses de fianza, quiero abandonar el piso a los seis meses, que puede legalmente pedirme y que puedo yo legalmente exigir?

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