¿Cómo saber si el vendedor está al corriente de pago de los gastos comunes?

María José Polo Portilla

 Directora de Sepín Propietat Horitzontal Catalunya

El art. 553-5.2 del Código civil catalán, establece: “ 2. Los transmitentes de un elemento privativo deben declarar que están al corriente de los pagos que les corresponden o, si procede, deben especificar los que tienen pendientes y deben aportar un certificado relativo al estado de sus deudas con la comunidad, expedido por quien ejerce la secretaría, en el que deben constar, además, los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y las aportaciones al fondo de reserva aprobados pero pendientes de vencimiento. Sin esta manifestación y esta aportación no puede otorgarse la escritura pública, salvo que las partes renuncien expresamente a ellas. En cualquier caso, sin perjuicio de la afección real establecida por el apartado 1, el transmitente responde de la deuda que tiene con la comunidad en el momento de la transmisión”.

Al señalar el citado precepto que deberán hacerlo los transmitentes, habrá de entenderse que es aplicable a todo tipo de transmisión, tanto las onerosas como las lucrativas, además, el incumplimiento de la presentación supone la suspensión de la inscripción, como establece la resolución de la DGRN, de 2 de febrero de 2012 (SP/SENT/666592)

De este modo, si no se quieren encontrar con sorpresas, nunca exoneren al vendedor del citado certificado, pues con él será conocedor, en caso de que exista, de la deuda y podrá negociar, incluso, el precio de venta.

No obstante, veamos las repercusiones que puede tener el citado certificado, incluso lo que puede suponer su exoneración.

En primer lugar, deberíamos saber, ¿cuál deber ser su contenido?

Tendrán que indicarse cuáles son los recibos pendientes de pago en ese momento, es decir, los que se han emitido y, el propietario no ha pagado. Hasta aquí ninguna duda, pero el CCCat, parece que quiso, frente a lo que dispone la LPH, dar un paso más y estableció que deberán constar además, los recibos “futuros” que correspondan al “fondo de reserva” pendientes de vencimiento, ¿ha de entenderse que también que deberán aparecer las derramas aprobadas pero pendientes de pago? Aunque la posición doctrinal no está clara y no conocemos sentencias al respecto, nuestro criterio es que sí deben incluirse, pues se trata de poder conocer con exactitud la situación económica del propietario con respecto a la Comunidad, y aunque es cierto que no es una deuda y que el secretario podría no hacer referencia a ella, consideramos que será beneficioso para la Comunidad que así aparezca, y desde luego, para el comprador que incluso podrá negociar el pago de la operación.

Pero, en cualquier caso, la duda que se puede plantear es quién sería el obligado al pago, siendo nuestro criterio que el responsable será el que sea el propietario en el momento de girarse la derrama, no obstante a este respecto Sepín realizo una encuesta jurídica, dónde distintos magistrados de Cataluña dieron su opinión, que, como se podrá comprobar, no fue unánime. (SP/DOCT/74633).

¿Deberán aparecer también los saldos positivos?

Como señala el art. 553.6.2 al tener derecho el propietario a la devolución, aunque haya transmisión, entendemos que, los saldos positivos de cada propiedad quedarían fuera del certificado.

Si no fuera así, al vender un piso o local, se deberían hacer las cuentas el día mismo de la compraventa. En definitiva, en el certificado sólo se indicarán las deudas, pero nunca los saldos positivos del piso o local que se transmite.

¿Quién lo debe expedir?

Quien ejerza las funciones de la secretaría en la Comunidad, sin que, como fija el citado art. 553.5.3 del CCCat, sea preciso el visto bueno del Presidente, si la administración de la Comunidad la lleva un “profesional“.

¿Será el certificado un documento que vincule a la Comunidad y al comprador?

Servirá para que el comprador conozca la situación en la que se encuentra el vendedor, pero lo que se debe saber cuando se adquiere una propiedad en el régimen de Comunidad de Propietarios, es que, con independencia de las deudas del vendedor, el nuevo propietario, responde solo por afección real, es decir, como establece el art. 553.5, por la parte vencida del año en curso y los cuatro años inmediatamente anteriores, contados del 1 de enero al 31 de diciembre.

Esta será la obligación del comprador tanto si la deuda del certificado es mayor que el citado periodo o incluso si le ha exonerado al vendedor de la presentación de este documento, de este modo se ha pronunciado la sentencia de la AP Barcelona, Sec. 1.ª, 580/2014, de 15 de diciembre (SP/SENT/803850), que señala que la renuncia a este documento no significa que el adquirente se subrogue en la deuda personal que el transmitente tenga con la Comunidad de Propietarios.

Se trata, en definitiva, como establece la sentencia de AP Barcelona, Sec. 1.ª, 560/2014, de 4 de diciembre (SP/SENT/804479) de un documento que  vincula al adquiriente y transmitente sin afectar a la Comunidad de Propietarios frente a quien se mantiene la responsabilidad personal de quien la tenga y, la afección real del inmueble por el periodo que la ley marca

Repetimos, la responsabilidad del comprador solo será por el periodo de afección real del año actual y de los cuatro anteriores.

Ahora bien, si se aporta certificado de la Comunidad de que se está al corriente de pago, ¿también respondería por este periodo? En este caso, el comprador, en principio y según nuestro criterio, tiene garantía y puede firmar con la tranquilidad de que no será objeto de reclamación alguna, pues vincula a la Comunidad de forma plena, sin perjuicio de que, el secretario, en este caso, pudiera tener responsabilidad por error o negligencia ante la Junta de Propietarios. Como señala la sentencia de la AP Barcelona, Sec. 14.ª, 36/2016, de 8 de febrero (SP/SENT/847796), que establece que, las certificaciones del secretario sobre las deudas tienen presunción de veracidad porque es el encargado de llevar las cuentas.

Aunque la sentencia de la AP Barcelona, Sec. 16.ª, 10/2012, de 13 de enero (SP/SENT/664837), marca lo contrario, fijando que los demandados deben pagar los gastos de comunidad que había pendientes cuando compraron la vivienda, aunque el certificado no los documente.

Recordemos, por último, que, la persona que enajena un elemento privativo, debe comunicar el cambio de titularidad a la secretaría de la Comunidad , pues hasta que esto sucede será responsable solidariamente con el nuevo propietario de las deudas con la Comunidad, como señala el art. 553.37.3 del CCCat.

En este caso la pregunta sería, la simple petición del certificado de estar al corriente de pago, ¿se puede entenderse como una notificación a la que se refiere el citado precepto? Entendemos que NO, pues la simple petición no supone un cambio de titularidad, pues la repetida enajenación puede llegar a no producirse.

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