Ya ha llegado el calor…, sin entrar en pormenores, necesitamos acondicionar nuestras propiedades para que, este periodo estival se haga más llevadero
Una de estas medidas puede ayudar a bajar la temperatura, son los citados toldos. ¿Se pueden instalar en cualquier sitio, sin importar el color, forma o tamaño?
Aunque habrá que estar al supuesto concreto, hay que tener en cuenta que, en la mayoría de las ocasiones, la ubicación suele hacerse en elementos comunes, por lo que la Comunidad debe dar su aprobación.
De este modo, en principio, aplicando estrictamente la Ley de Propiedad Horizontal, si la ubicación es la fachada, interior o exterior, habrá de someterse al acuerdo comunitario.
- Que en la Comunidad no se haya ninguno instalado:
En este caso, el propietario afectado deberá solicitarlo a la Comunidad. A estos efectos, tendrá que enviar un escrito al Presidente de la Comunidad, como señala el artículo 16.2 de la LPH para que este lo incluya en el Orden del día de la próxima Junta a celebrar. Así, sometido a votación, el problema será el
Ahora bien, las Leyes tienen que ser aplicadas conforme la realidad social del tiempo concreto, como establece el artículo 3.1 del Código Civil. Así, tanto doctrina como jurisprudencia han venido flexibilizando este
Mi criterio es que, aunque este
Además, con este acuerdo evitaríamos situaciones como las de los denominados ejemplos precedentes o el consentimiento tácito de la Comunidad, que suponen siempre un problema de inseguridad. De tal modo, la aprobación en Junta es la manera más sencilla de evitar conflictos comunitarios por este motivo y lograr una seguridad y uniformidad en la Comunidad. Todo ello, sin perjuicio, claro está, de que siempre será necesario comprobar el Título y los estatutos, para saber si existe alguna norma a estos efectos; por ejemplo, prohibiéndolos, en cuyo caso, sí sería necesario el acuerdo unánime por tratarse de la modificación del Título (artículo 17.7) o si se establece algún modelo, color, etc.
En cualquier caso, repito, esto suele ser un asunto que se trata en las primeras Juntas de la Comunidad, por lo que, si es un nuevo propietario, sería tan sencillo como mirar al resto de vecinos que ya lo tengan instalado o preguntar al Presidente o al Administrador a estos efectos; pues las consecuencias de instarlo fuera de lo previsto en los estatutos o Junta serían que la Comunidad puede instar, vía judicial, su retirada.
Si no existe previsión estatutaria ni acuerdo marco por el que se permita la instalación a todos y la petición de un comunero se deniega, el afectado deberá impugnar judicialmente el acuerdo, mediante el correspondiente juicio ordinario, en la forma y plazos del artículo 18 de la LPH. Debe votar en contra y hacerlo en el plazo de tres meses desde la celebración de la Junta, alegando en este caso el perjuicio causado, lo que en definitiva tendrá que ser valorado por el Tribunal.
Los acuerdos adoptados en Junta vinculan tanto a los propietarios actuales como a los nuevos.
Este sería el criterio general, pero existen particularidades que expongo a continuación:
Los patios o terrazas interiores
La respuesta sería la misma, porque la instalación se produciría en la fachada, incluso si fuese interior. Ahora bien, posiblemente, si no se altera la configuración, se podría defender que se puede hacer sin acuerdo. Posible, pero no recomendable.
Los locales
En este caso, si la fachada donde se pretenden colocar es común, se aplicaría lo dispuesto en la generalidad, salvo que existe previsión estatutaria al respecto, como señala la sentencia de la TS, Sala Primera, de lo Civil, 233/2015, de 5 de mayo (SP/SENT/810748). Pero si se trata de un elemento privativo, el local podrá instalar su propio toldo, como hará igualmente con la configuración de su propiedad, tanto interior como exterior.
- Si ya existen toldos instalados sin acuerdos expreso:
Este es el caso más conflictivo.
Hay que tener en cuenta que se trata de obras inconsentidas: los anclajes en la fachada. La Comunidad podrá instar su retirada en cualquier momento, salvo que se puedan considerar admitidas tácitamente o haya prescrito la acción, en este caso, de 5 años aplicando lo dispuesto en el art. 1964 del CC; sin que exista un plazo determinado para esta aceptación, de tal modo que siempre existiría la duda de si la Comunidad puede accionar contra ellas.
Así, realizar una nueva obra, en este supuesto, puede ser causa de reclamación por parte de la Comunidad. En este sentido, se han pronunciado, entre otras, las sentencias del TS de la Sala Primera, de lo Civil, 326/2015, de 17 de junio (SP/SENT/820181); 9 de enero de 2012 (SP/SENT/659783), donde establece que el hecho de que la Comunidad no haya accionado con la misma celeridad para exigir la retirada de otras, en este caso, relativas a las obras de cerramiento de terraza realizadas con anterioridad y sin consentimiento, no implica que estas hayan sido admitidas.
- La Comunidad ha autorizado, expresa o tácitamente alguna obra en elementos comunes, por ejemplo, el cierre de terrazas:
Si la obra a realizar es diferente o simplemente en lugar distinto, en este caso, se pretende instalar un toldo, consideramos que ya no podrían aplicarse estos ejemplos, como señalan las sentencias del TS, Sala Primera, de lo Civil, 164/2014, de 4 de abril (SP/SENT/767750); 17 de junio (SP/SENT/820181); 4 de enero de 2013 (SP/SENT/724076).
No obstante, existe alguna resolución que considera que, aunque las obras no sean idénticas, se ha producido igualmente una alteración de la configuración, por lo que la Comunidad no podrá permitir a unos propietarios y prohibir a otros; pues entonces se trataría de un abuso de derecho. En este sentido señalamos las resoluciones de las Audiencias Provinciales de Madrid, Sec. 9.ª, 122/2013, de 15 de marzo (SP/SENT/721359), Santa Cruz de Tenerife, Sec. 4.ª, 465/2012, de 19 de noviembre (SP/SENT/708569) y Madrid, Sec. 12.ª, 397/2012, de 14 de junio (SP/SENT/681955).
Por lo tanto, lo único que parece estar claro es que TS, Sala Primera, de lo Civil, 808/2010, de 26 de noviembre (SP/SENT/536910)AP Valladolid, Sec. 1.ª, 134/2013, de 16 de abril (SP/SENT/720776) y la AP Málaga, Sec. 4.ª, 29/2017, de 20 de enero (SP/SENT/920410).
En cualquier caso, y salvo que las obras idénticas estén consolidadas, prescritas, recomendamos siempre solicitar permiso a la Comunidad para evitar que esta pueda reclamar la reposición a su estado anterior; o, incluso, si se adopta un modelo por la Comunidad, que el propietario que actuó sin acuerdo debe cambiarlo al modelo aprobado. Pues siempre es más seguro poder impugnar un acuerdo que dejar transcurrir el tiempo sin saber si la Comunidad accionará en cualquier momento instando la retirada de la obra o instalación realizada.
¿El aire acondicionado se puede colocar en elementos comunes sin el acuerdo de la Junta? ¿En cualquier lugar? ¿Es posible que la Comunidad niegue la autorización? Ya disponible el estudio de Jurisprudencia al Detalle con la jurisprudencia más destacada sobre la instalación del aire acondicionado:
