Cumplidos 5 años de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ¿cómo quedan los contratos?

Begoña Costas de Vicente

Directora de Sepín Arrendamientos Urbanos. Abogada

El 4 de junio de este año 2018 se cumplen cinco años desde la última gran reforma de la LAU 29/1994 por la Ley 4/2013, aplicable a todos los contratos posteriores al 6 de junio de 2013.

Desde entonces, los que nos dedicamos al actual y siempre polémico tema de los arrendamientos urbanos tuvimos que tener muy clara la existencia de dos regímenes y diferenciar los contratos según fecha, pues las consecuencias eran muy distintas. Por un lado, la regulación para los arrendamientos de vivienda posteriores al 1 de enero de 1995 y anteriores al 6 de junio de 2013, donde el plazo mínimo legal era de 5 años, y, por otro, los arrendamientos posteriores al 6 de junio de 2013, con período de 3 años.

Pues bien, a partir del día 6 de junio ya no quedan contratos de cinco años, ya que el último día en el que tal plazo pudo fijarse fue el 5 de junio de 2013 y llega ahora a su término al haber transcurrido los cinco años. Desde hoy, todos se regirán por la LAU 29/1994, reformada por Ley 4/2013. Tan solo habrá que tener en cuenta la excepción de las renovaciones de los contratos realizados antes de la citada fecha 6 de junio de 2013, es decir, que se encuentren renovados por el plazo de la prórroga legal del art. 10, que era de tres años, siempre que el arrendador no hubiese notificado la finalización del contrato al arrendatario.

De esta forma, es importante saber que, en un gran número de contratos, salvo los que se renueven por dicha prórroga legal, ya no tendremos que estar aplicando un texto u otro dependiendo de la fecha como antes indicábamos; decimos adiós a ciertas reglas que correspondían a los arrendamientos de cinco años, y que eran muy distintas.

A partir de esta fecha, el texto será uno, la vigente LAU 29/1994 con las modificaciones de 2013 y 2015 respecto a la renta.

Los aspectos más importantes que añadió la Ley 4/2013, y que hoy recordamos aquí, ya que quedan consolidados para todos los contratos de arrendamiento de vivienda regidos por la LAU (salvo las excepciones señaladas) son:

  • Libertad de pactos: posibilidad de que las partes puedan pactar determinadas cuestiones fundamentales, sin perjuicio de lo dispuesto de forma específica en determinados preceptos (art. 4, apdo. 2).
  • Pacto de sumisión a mediación o arbitraje de aquellas controversias que, por su naturaleza, puedan resolverse a través de estas formas de resolución de conflictos (art. 4, apdo. 5).
  • Dirección electrónica a efectos de notificaciones (art. 4, apdo. 6).
  • Plazo de duración mínima para el arrendatario de tres años y renovación por otro más (art. 9, apdo. 1, y art. 10).
  • Causa de necesidad para el arrendador, familiares de primer grado, o para el cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad matrimonial, no es necesario que conste expresamente en el contrato, basta la comunicación (art. 9, apdo. 3).
  • Desistimiento del contrato por el arrendatario pasados los seis primeros meses (art. 11).
  • Resolución del derecho del arrendador. Se extinguirá el arrendamiento, salvo que el contrato hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos que dan lugar a la resolución del arrendamiento (art. 13).
  • Venta de la vivienda arrendada. Será causa de resolución contractual si el arrendamiento no está inscrito con anterioridad en el Registro. Si lo está, el adquirente queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador (art. 14).
  • Transferencia del contrato en casos de separación, divorcio o nulidad. Será titular el cónyuge al que se le atribuya la vivienda (art. 15).
  • Renuncia al derecho de subrogación por fallecimiento del arrendatario, si han pasado tres años de duración (art. 16).
  • Compensación de obras con renta. Posibilidad de pacto (art. 17, apdo. 5).
  • Actualización de la renta siempre que las partes lo hayan pactado, y según el sistema establecido, habitualmente IPC. Si no se detalla Índice, se aplicará el IGC (Índice de garantía de competitividad) (art. 18).
  • Elevación de renta por mejoras pasados los primeros tres años del contrato (art. 19).
  • Repercusión de gastos del inmueble, siempre que lo acuerden las partes (art. 20).
  • Derecho de adquisición preferente por el arrendatario. Se permite la renuncia de este derecho, incluso en los tres primeros años del contrato (art. 25).
  • Resolución vía Registro de la Propiedad. En los contratos inscritos en el Registro la falta de pago del arrendatario puede dar lugar a la resolución, previo requerimiento hecho por un Juez o un Notario (art. 27, apdo. 4).
  • Ampliación de la causa de resolución por un uso distinto. Se añade la realización de los daños causados dolosamente u obras inconsentidas [art. 27, apdo. 2, letra d)].
  • Fianza. Posible actualización pasados los tres primeros años (art. 36).

Y dicho esto, aunque a partir de hoy la unificación de la norma que hay que aplicar, la LAU 29/1994, nos da cierto respiro, aún conviven demasiados regímenes: Texto Refundido de 1964, Real Decreto-Ley 2/1985 y Ley 29/1994, se hace necesario contar con una única legislación en una materia que afectará siempre a la sociedad.

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