La revocación de los acuerdos comunitarios: donde dije digo, digo Diego

María José Polo Portilla

 Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada

En un post anterior, traté la posibilidad de llevar a Junta un determinado asunto cuantas veces se considerase oportuno, bien por incluirlo en el Orden del día el Presidente, por decisión propia o por petición de un propietario o, porque así lo estimasen los convocantes a Junta.

Es decir, la Comunidad puede volverlo a votar sin límite alguno, sin que ello suponga abuso de derecho, de tal modo que, si no se consigue adoptar un determinado acuerdo, se puede volver a plantear en Junta e igualmente, si se adoptó, se puede REVOCAR.

Es reiterativo, por haber sido tratado en numerosas ocasiones, señalar la posibilidad legal de impugnar el acuerdo, pues lo que hay que tener en cuenta es que lo adoptado en Junta, es válido y ejecutivo desde ese momento por lo que si un comunero considera que se encuentra en alguno de los supuestos contemplados en el art. 18 de la LPH, no deberá esperar a que este acuerdo se pueda tratar en otra Junta con la posibilidad de poderlo revocar, pues recordemos que existe un plazo para la repetida impugnación de tres meses, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año.

Ahora bien, repetimos, lo adoptado puede volver a incluirse en el Orden del día de la próxima Junta a celebrar y ésta, al ser soberana, puede decidir dejarlo sin efecto, ahora bien, siempre cumpliendo los requisitos previos para la adopción, es decir, necesita estar incluido en el Orden del día como señalan las sentencias de la AP Alicante, Sec. 5.ª, 67/2016, de 22 de febrero (SP/SENT/860673) y la AP Madrid, Sec. 20.ª, 433/2010, de 23 de junio (SP/SENT/520891), entre otras y desde luego, siempre que se trata de acuerdos no ejecutados, como establece la sentencia de la AP Madrid, Sec. 14.ª, 178/2006, de 13 de marzo (SP/SENT/88344).

Pero, ¿esta práctica puede llevarse a cabo siempre?

Sí, pero con un límite, de tal modo, no podrá hacerse cuando suponga un perjuicio para algún propietario.  Así, la Junta de Propietarios puede, en términos generales, revocar un acuerdo adoptado con anterioridad pero,  salvo que lleve consigo perjuicio para un determinado propietario que ha obtenido una situación que la Comunidad debe respetar, como actos propios vinculantes. Así se ha pronunciado, entre otras, las sentencia de la AP Alicante, Sec. 5.ª, 195/2014, de 17 de junio (SP/SENT/774907) de la AP Barcelona, Sec. 19.ª, 27/2006, de 26 de enero (SP/SENT/82562).

Pero, si, como ya he expuesto, los acuerdos son ejecutivos desde la adopción, y no existen acuerdos nulos de pleno derecho, sino anulables, mediante el ejercicio de la correspondiente acción judicial de impugnación, al propietario afectado por la repetida revocación no le queda otra salida que el ejercicio de la citada acción.

Es decir, en todo caso, el comunero que se sienta lesionado en sus derechos por entender que el acuerdo  le ocasiona un grave perjuicio o existe manifiesto abuso del derecho en su adopción,  deberá proceder a la impugnación del mismo por la vía del art.18.1 de la LPH.

Uno de los problemas frecuentes a este respecto, suele ser el quorum para la revocación.

La cuestión es conocer el quorum que la Ley exige para cada supuesto, sin que por el hecho de que voten en un acuerdo de simple mayoría la casi totalidad de los propietarios, signifique que luego hay que rectificar o modificar la decisión en próxima Junta por igual o superior quorum.

Por lo tanto, el criterio mantenido por sepín es que aunque una determinada cuestión haya contado con el 98% de los coeficientes, si sólo necesita de la mayoría simple del art. 17, regla 7.ª, de la LPH, bastará que en la próxima Junta se adopte otra decisión diferente con el 51% de los asistentes, que a la vez sean mayoría de número. Incluso, hay sentencias que consideran que valdrá el acuerdo de la simple mayoría en cualquier caso, así lo entiende la AP Madrid, Sec. 21.ª, 11/2011, de 13 de octubre (SP/SENT/650406), cuando señala que, la revocación del acuerdo por el que se concede la utilización privativa de un elemento común, solo requiere de la mayoría.

A favor del criterio de sepín las sentencias de, la AP Asturias, Oviedo, Sec. 1.ª, 186/2010, de 17 de mayo (SP/SENT/514245) se pronuncia a favor de que los acuerdos pueden ser modificados por los mismos quorums que se precisan para su adopción y AP Vizcaya, Sec. 5.ª, 500/2008, de 15 de octubre (SP/SENT/437590) que entiende que sería necesaria unanimidad para revocación de acuerdo que exoneraba a los locales de los gastos de instalación de ascensor.

Veamos algunos ejemplos:

  • Instalación de servicios comunes; ascensor, etc.

Hay que tener en cuenta que mientras no se ejecuten los acuerdos, la Junta de Propietarios puede aprobar y luego rechazar sucesivamente los temas de la instalación de ascensor, así se ha pronunciado la sentencia de la AP Asturias, Oviedo, Sec. 4.ª, 41/2017, de 8 de febrero (SP/SENT/895368).

La validez de la última Junta es la que debe contar a todos los efectos, naturalmente siempre que no se hubiera firmado compromiso alguno con la empresa y la citada instalación del ascensor no hubiera tenido lugar.

En estos casos, la postura de los disidentes, a favor de la instalación, debe defenderse por medio de la impugnación judicial del art. 18.1 c) de la misma Ley de Propiedad Horizontal.

Todo ello, sin perjuicio de que si se trata de un acuerdo, para la supresión de barreras y se revoca en perjuicio de un propietario, éste pueda impugnarlo con posibilidades de éxito, como señala la sentencia de  AP Badajoz, Mérida, Sec. 3.ª, 294/2010, de 5 de octubre  (SP/SENT/530378).

  •  Exoneración de gastos comunes.

Este acuerdo se debe adoptar por unanimidad, pero está claro que perjudica a los exonerados, por lo que, en principio, el propietario se opondrá al acuerdo por lo que no podrá revocarse por la razón que acabo de exponer, es necesario el mismo quorum que para la adopción.

  •  Acuerdo por el que se permite a un propietario el cerramiento de terraza.

Este permiso, a tener de lo dispuesto en el art. 10.3.b) de la LPH, requiere para su adopción las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, por lo que podría revocarse por este mismo quorum, aunque sería el claro ejemplo de una revocación en perjuicio de un propietario, de tal modo que, en caso de impugnación existiría posibilidades de éxito.

¿Más dudas sobre la impugnación de acuerdos comunitarios?  Daniel Loscertales, experto reconocido en Propiedad Horizontal, ha seleccionado en su obra publicada en septiembre de 2018 más de 150 consultas habituales que surgen en la práctica, en las que se aclaran las cuestiones polémicas:

2 comentarios en “La revocación de los acuerdos comunitarios: donde dije digo, digo Diego

  1. Estimada María José Polo Portilla, entonces entiendo con su articulo que es necesaria la aplicación del art. 17.6 de la LPH (unanimidad de todos lo propietarios) la unanimidad absoluta también para cambiar el titulo constitutivo o unos estatutos que fueron creados al principio de la Comunidad de propietarios y ratificados en acta de la Comunidad 13 años después, pasados otros 27 años mas, no se pueden modificar e introducir un nuevo propietario inexistente, además de unos coeficientes que jamás en 40 años desde la existencia de esos estatutos iniciales fueron expuestos. Aunque los citados estatutos no fueran inscritos en el Registro de la Propiedad. Por cierto entiendo que cuando esto es promovido por la administración de fincas actual e inclusive intentando destruir documentación antigua para que no haya pruebas de todas sus falsedades, es un delito contra la LPH y posiblemente penal…..¿no es cierto?
    Un saludo

  2. Estimado Sr Losada,
    Si los Estatutos no han sido inscritos en el Registro de la Propiedad no tienen efectos a terceros y podrían ser considerados únicamente como Normas de Régimen Interior.

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