De la propia definición de esta, Comunidad; conjunto de personas que viven juntas bajo ciertas reglas o que tienen los mismos intereses, hace que resulte preceptivo el consenso de sus componentes para cualquier acuerdo tendente a su regulación, además, en la Ley de Propiedad Horizontal, se determinan los quorum para la correcta adopción de los acuerdos.
Así, a estos efectos, habrá de estarse a lo dispuesto en los artículos 17 y 10.3.b) de la LPH, dónde se establecen las reglas a las que se han de someter estas decisiones comunitarias; un tercio, tres quintas partes, unanimidad o mayorías, estos son los porcentajes fijados por la Ley para cada supuesto, teniendo en cuenta que, en todos ellos, es necesario computar la doble mayoría, esto es, tanto de cuotas como de propietarios y que en algunos de estos casos, se ha contar no solo el voto de los propietarios presentes en la Junta sino también de los ausentes (SP/DOCT/108116), como señala la regla 8 del artículo 17.
El cómputo de las propiedades compartidas, las abstenciones (SP/DOCT/81817), los propietarios que se ausentan de la Junta (SP/DOCT/122981) o los morosos (SP/DOCT/119392), son algunos de los problemas que al respecto pueden surgir y que ya he tratado en algún otro post pero, en esta ocasión, me ha parecido interesante contestar a una pregunta que viene siendo frecuente en las Comunidades, ¿existe libertad de acción del Presidente o el Administrador?, ¿se pueden adoptar decisiones sin acuerdos de la Junta?
La respuesta sería negativa, toda decisión que afecte a los miembros de la Comunidad deberá decidirse en Junta, máxime si de ella derivan obligaciones para los propietarios, pues hay que tener en cuenta que, la defensa de cualquier comunero, que considera que los acuerdos de la Junta son contrarios a la Ley o a los Estatutos, resultan lesivos, o que le supongan un grave perjuicio, es la impugnación judicial, como establece el art. 18 de la LPH, y esta no podrá llevarse a cabo si no existe decisión comunitaria, pues tan solo el acuerdo adoptado en Junta puede ser objeto de la citada acción judicial. En este sentido se ha pronunciado la sentencia AP Castellón, Sec. 3.ª,1-7-2022 (SP/SENT/1177829), en la que considera que, no puede estimarse, por presunciones, la existencia de un acuerdo que realmente no ha sido aprobado formalmente, y solo se refiere a él la Comunidad como una decisión verbal del que no consta prueba.
De este modo y por lo expuesto, ni el Presidente, ni los órganos directivos o administrativos pueden llevar a cabo decisiones que no han pasado por la Junta, salvo que, se trate de delegaciones expresas consecuencia de estos acuerdos comunitarios, sin que tampoco, por ejemplo, exista límite de cantidad para poder actuar, ya que, hay que tener en cuenta que, estos cargos u órganos, son tan solo de representación, como señala el artículo 13.3 de la LPH, no de actuación.
Ahora bien, no debemos desconocer aquellos supuestos, en los que la propia LPH establece determinadas excepciones a este criterio general; bien permitiendo al comunero realizar una determinada instalación u obligando a la Comunidad a la realización de ciertas obras, aunque, incluso en estos casos, no siempre se podrán realizar sin el consentimiento comunitario.
Veamos cuales serían estas excepciones:
La contestación a la demanda interpuesta contra la Comunidad.
Está claro que, como hemos expuesto, el Presidente no puede, actuar, en esta ocasión, para accionar judicialmente sin el preceptivo permiso comunitario, pero en este supuesto, la Comunidad se ve compelida por unos plazos para contestar a la demanda y, en su caso, para recurrir; por lo que convocar el presidente, aunque con urgencia, una Junta extraordinaria de propietarios para conseguir autorización para la oportuna defensa de los intereses de la Comunidad acortaría sustancialmente los plazos y, por lo tanto, la defensa. Al respecto se han pronunciado, entre otras, las sentencias, de las Audiencia Provinciales de Vizcaya, Sec. 3.ª, 6-7-2023 de julio (SP/SENT/1195118) y de Valencia, Sec. 6.ª, 4 -10-2017 (SP/SENT/1041968).
La instalación de punto de recarga de vehículos.
Este es un supuesto previsto legalmente, el artículo 17.5 de la LPH, permite la citada instalación para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que este se ubique en una plaza individual de garaje, en este caso, solo requerirá la comunicación previa a la Comunidad.
Así lo ha admitido la sentencia de la AP Alicante, Sec. 5.ª, 30-9-2020 (SP/SENT/1171999), no obstante, habrá de estarse al caso específico, pues como señala la AP Vizcaya, Sec. 5.ª, 1-10-2020 (SP/SENT/1088954), al haberse perforado el forjado de las plantas del garaje y haber hecho pasar el cableado eléctrico para punto de recarga en plaza de garaje por la de otro comunero, se precisa autorización de la Comunidad para ejercitar dichas obras
Las reparaciones necesarias en elementos comunes.
Este quizá sea uno de los temas más polémicos, pues aunque el art. 10.1. a) establece el carácter obligatorio de este tipo de obras, señalando que, no se necesita acuerdo de la Junta de Propietarios, incluso cuando se modifique el Título o estatutos y aunque está claro que, la Comunidad siempre ha estado obligada a llevar a cabo las obras necesarias para el "adecuado mantenimiento", "conservación", "seguridad", "habitabilidad", "accesibilidad universal", aunque no haya discapacitados en la finca, y cualesquiera otras que se impongan por la Administración del "deber legal de conservación", no obstante, salvo en este último supuesto, ¿quién lo ordena?, ¿quién determina si es o no necesario unas determinadas obras para la conservación, mantenimiento?, ¿quién toma las decisiones al respecto?
El propio art. 10.2 a) de esta LPH establece la obligatoriedad de que sea la Junta la que decidida el reparto de gastos, en concreto señala, la necesidad de que se acuerde la distribución de la derrama pertinente y la determinación de los términos de su abono, pero habrá de entenderse que no se trata solo de eso, sino de la conformidad de la Comunidad para determinadas obras y su decisión sobre si son realmente necesarias o no, salvo cuando vengan impuestas por vía administrativa, pues podría darse el caso de que siendo obras en principio obligatorias, no se aprobase este acuerdo, es decir, si tenemos en cuenta que la ejecución de reparaciones necesarias por la Comunidad, al amparo de lo dispuesto en el art. 10.1 a) LPH, no requiere acuerdo previo de la Junta de propietarios, pero sí se exige para la distribución de la derrama pertinente y los términos de su abono, como señala el apdo. 2 a) de este precepto legal, ¿se podrá votar en contra de este acuerdo de reparto de la citada derrama? En este caso, ¿qué opciones existirían?
Esta cuestión ha sometida a encuesta jurídica (SP/DOCT/119306), existiendo respuestas diferentes; mientras algunos de nuestros colaboradores consideraban que solo puede someterse a Junta el reparto, otros entendían que existe la posibilidad de votar en contra, lo que supone hacerlo a las obras, reparaciones necesarias.
Por otra parte y si se requiere una actuación urgente, ¿cabe que lo ordene el Presidente?, en principio, no, por lo ya expuesto, salvo que sea algo de tanta urgencia o necesidad que este adopte las medidas oportunas, sin perjuicio de que luego informe a la Junta de los motivos de su decisión, aunque con el riesgo de que le pidan responsabilidad si dichas circunstancias no se daban en el caso concreto.
De este modo y repito, a menos que se trate de las repetidas obras urgentes o impuestas por la administración, mi recomendación es que siempre se sometan previamente al acuerdo comunitario, siendo suficiente, en este caso el quorum de la mayoría simple de la regla 7 del citado artículo 17.
La supresión de barreras arquitectónicas.
En este caso, el artículo 10.1.b) obliga a la Comunidad a la realización de las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de estas.
Así lo reconocen las sentencias del TS, Sala Primera, de lo Civil, 10-10-2013 (SP/SENT/738263) y de la AP Las Palmas, Sec. 5.ª, 8-3-2023 (SP/SENT/1187409), entre otras.
No obstante, en este caso, pese a que la Comunidad está obligada, siempre es aconsejable que la obra o instalación para la citada supresión de barreras sea consecuencia de un acuerdo comunitario, aunque si sometido a Junta el acuerdo fuese contrario a esta supresión dándose los requisitos del citado precepto legal, considero que se podría impugnar el acuerdo para obligar a la citada supresión de barreras.
Acuerdos de la Junta de Propietarios. Votación, revocación, notificación, ejecución e impugnación