Apartamentos turísticos: escenario de incertidumbre y desigualdad entre comunidades autónomas

En todas las comunidades autónomas, prácticamente, aparecen a diario noticias sobre apartamentos turísticos y viviendas de uso vacacional, y es fácil oír hablar sobre este tema a familiares y amigos preocupados, porque no saben si su piso que alquilan en la playa 15 días entra dentro de esta categoría, al igual que es tema planteado en las Juntas de Propietarios, donde la discusión está en la prohibición de este tipo de alojamiento en la Comunidad.

Nos encontramos ante un escenario de incertidumbre absoluta. Por un lado, el particular está afectado, porque ha destinado sus ahorros y ha invertido en un inmueble para obtener cierta rentabilidad y le han asesorado que el alquiler de una vivienda como residencia habitual supone más limitaciones y menores ingresos. Por otro lado, las Comunidades se plantean si por el hecho de que un Decreto autonómico o una Ordenanza municipal apruebe una regulación sobre estos apartamentos y viviendas de uso vacacional, deben permitir esta modalidad en su edificio con las molestias que conlleva.  Y, por último, las grandes promotoras y fondos de inversión, porque han invertido enormes cifras, incluso han comprado edificios enteros en grandes ciudades, cuando todavía se están regulando las características y los trámites.

Comenzamos por señalar que la Constitución Española, en el art. 150, transfiere competencias a las CC. AA., y, por otro lado, la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 con la reforma de esta Ley en 2013, en el art. 5 e) excluyó de la misma las cesiones temporales de una vivienda amueblada, comercializada o promocionada en canales de oferta turística, realizada con finalidad lucrativa, sometidas a régimen específico derivado de “normativa sectorial”. Y esto dio lugar a la aprobación de cientos de normas, Decretos, Ordenanzas para regular esta actividad. Lo que no podíamos saber entonces es que esto iba a originar un boom, que hoy aún continua.

Nuestra recomendación es precaución. Nadie pone en duda que puede ser un buen negocio, pero habrá que estar muy atento a la exigente normativa, que en algunas Comunidades Autónomas se encuentra en tramitación, como en las Comunidades Autónomas de Madrid, Castilla-La Mancha y Cantabria, donde existen borradores del Decreto para su regulación. En otras, en cambio, ya se aprobaron recientemente y hay que tenerlas en cuenta. Pero también, las grandes ciudades, como Madrid o Barcelona, han legislado la suya propia, no exenta de polémica, y otros lugares como San Sebastián, Murcia y algunas otras… que tienen o van a tener su propia normativa, siendo en ocasiones su competencia muy discutida.

La conclusión es más de 100 normas existentes en España y con consecuencias muy diferentes, por eso es fundamental estar muy atentos e informados. Las exigencias son muchas, existen inspecciones diarias en edificios y cualquier incumplimiento será sancionado.

Existen miles de preguntas que hacerse acerca de los apartamentos turísticos. Hoy me centraré en mostrar las diferencias entre dos CC. AA., como ejemplo, simplemente respecto a sus definiciones y sus sanciones, y lo importante de hacer un seguimiento si no queremos encontrarnos con alguna sorpresa.

¿Cuál es la diferencia entre apartamento turístico y vivienda de uso turístico?  

• Para la Comunidad de Madrid, se establecen dos definiciones, el art. 2 del Borrador por el que se modifica el Decreto 79/2014, de 10 de julio, por el que se regulan los Apartamentos Turísticos y las Viviendas de Uso Turístico de la Comunidad de Madrid.

1. Apartamento turístico:  Se consideran apartamentos turísticos los inmuebles integrados por unidades de alojamiento complejas, dotadas de instalaciones, equipamientos y servicios en condiciones de ocupación inmediata, destinados de forma habitual al alojamiento turístico ocasional, sin carácter de residencia permanente, mediante precio.

2. Vivienda de uso turístico: Tienen la consideración de viviendas de uso turístico aquellos pisos, estudios, apartamentos o casas que, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados y promocionados en canales de oferta turística, para ser cedidos en su totalidad o por habitaciones a terceros, con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio.

En sus apdos. 3 y 4, exige un certificado de idoneidad para vivienda de uso turístico y define lo que es canal de oferta turística.

• Para la Comunidad de Galicia, existen tres definiciones, que contempla el Decreto 12/2017, de 26 de enero, por el que se establece la ordenación de apartamentos turísticos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Galicia, en sus arts. 3, 4 y 5.

Apartamentos turísticos:

1. Tienen la condición de apartamentos turísticos los inmuebles integrados en bloques de pisos o en conjuntos de unidades de alojamiento tales como chalés, bungalows y aquellas edificaciones semejantes que estén destinadas en su totalidad al alojamiento turístico, sin carácter de residencia permanente. Cada unidad de alojamiento estará dotada de instalaciones y servicios adecuados para la conservación, elaboración y consumo de alimentos y bebidas.
2. Los apartamentos turísticos estarán dotados del equipamiento y mobiliario necesario para su inmediata utilización, que se extenderá al uso y disfrute de los servicios y de las instalaciones incluidas en el bloque o conjunto en el que se encuentre.

Viviendas turísticas:

1. Se entiende por viviendas turísticas los establecimientos unifamiliares aislados en los que se preste servicio de alojamiento turístico, con un número de plazas no superior a 10 y que disponen, por estructura y servicios, de las instalaciones y del mobiliario adecuado para su utilización inmediata, así como para la conservación, elaboración y consumo de alimentos dentro del establecimiento.
2. La comercialización de la vivienda turística deberá consistir en la cesión temporal del uso y disfrute de la totalidad de la vivienda, por lo que no se permite la formalización de contratos por habitaciones o la coincidencia dentro de la vivienda de usuarios que formalicen distintos contratos.

Vivienda de uso turístico:

1. Son viviendas de uso turístico las cedidas a terceras personas, de manera reiterada y a cambio de contraprestación económica, para una estancia de corta duración, amuebladas y equipadas en condiciones de inmediata disponibilidad y con las características previstas en este decreto. La cesión de este tipo de viviendas será de la totalidad de la vivienda, sin que se permita la cesión por estancias, de conformidad con lo dispuesto en el art. 5 e) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Las viviendas de uso turístico podrán ser comercializadas, además de por las empresas turísticas reguladas en el art. 33.1 de la Ley 7/2011, de 27 de octubre, por sus propietarios/as o persona física o jurídica que los/las represente. En este último supuesto, no se aplicará lo dispuesto en el art. 33.2 de la Ley 7/2011, de 27 de octubre.

2. A efectos del presente decreto, constituyen estancias de corta duración aquellas en las que la cesión de uso es inferior a 30 días consecutivos, quedando fuera del ámbito de aplicación las que sobrepasen esa duración. Se considerará cesión reiterada cuando la vivienda se ceda dos o más veces dentro del período de un año.

En conclusión, distintas definiciones, categorías, y exigencias como sucede con el Borrador del Decreto de Madrid donde es imprescindible un certificado de idoneidad del arquitecto, que Galicia, por el contrario, no lo solicita. Por tanto, muy importante estar a la normativa de cada comunidad autónoma, por muy injusta que parezca, pues cualquier infracción dará lugar a sanciones con importes desorbitados.

¿Cuál es la sanción por no haber presentado la declaración responsable de inicio de actividad de apartamento turístico?

• En  la Comunidad de Madrid, hay que acudir al art. 21 de la Ley 1/1999, de 12 de marzo, de Ordenación del Turismo, donde califica “La oferta, prestación de servicios y la realización de actividades, sin haber presentado la declaración responsable, exigida por la normativa turística” como infracción MUY GRAVE, y la sanción estará entre 30.001 € y 300.000 €, y producirá la suspensión o cierre por un plazo de hasta cinco años , la anulación de inscripción en el Registro de Empresas Turísticas y la clausura definitiva del establecimiento.
• En la Comunidad de Galicia, lo establece el art. 110 de la Ley 7/2011, de 27 de octubre, del Turismo de Galicia, y su calificación es infracción GRAVE, establece: “Se consideran infracciones administrativas de carácter grave: 1. La realización de actividades y prestación de servicios turísticos sin haber presentado la correspondiente declaración responsable u obtenido la preceptiva autorización turística, en su caso”, siendo su sanción la establecida en el art. 114, letra b), con multa de 901 € a 9 000 €, pudiendo tener sanciones accesorias como la suspensión de la actividad turística o del ejercicio profesional.

Como pueden ver, un mismo incumplimiento, no dar de alta el apartamento turístico, puede conllevar consecuencias  económicas muy distintas.

En definitiva, hay muchos temas polémicos para aclarar y debatir, o incluso, como ya piden algunos Presidentes de algunas CC. AA., para regular los apartamentos turísticos a nivel nacional, y aprobar una Ley de armonización conforme tiene prevista la Constitución en su art. 150, apdo. 3.