En un principio, el boom del negocio de los apartamentos turísticos puede parecer que ha desterrado a otras formas de alquiler, ante la inmensidad de noticias de diversas Comunidades Autónomas que se refieren a este tema. Son muchos los propietarios que invierten en las grandes ciudades y alquilan sus pisos por días, alcanzando gran rentabilidad, y es continua la aprobación de Decretos o Resoluciones de las CC. AA. para fijar las condiciones y los requisitos que estos deben cumplir.
Desde estas notas, advertimos que no podemos olvidar que existen diferentes fórmulas de alquiler dependiendo de la duración y otras características: arrendamiento de vivienda por residencia habitual, temporal y de uso turístico. Ante tal situación, debemos diferenciar los distintos supuestos, conocer qué Ley resulta aplicable a cada caso y sus consecuencias.
Arrendamiento de vivienda para residencia habitual
Aparece regulada en la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre, concretamente en el art. 2, calificada como «arrendamiento de vivienda» y desarrollado en el Título II, se trata del alquiler cuando las partes prefieren un mayor plazo de duración del contrato y cierta estabilidad, ya que el arrendatario podrá permanecer al menos tres años en la vivienda, salvo que cada año este quiera resolver el contrato, comunicando tal decisión con treinta días de antelación a la fecha de finalización, tal como establece el art. 9 de dicho precepto legal.
En cuanto a las obligaciones fiscales, el arrendamiento de vivienda se encuentra exento de IVA, extendiéndose esta exención a los garajes, anexos accesorios a las viviendas, así como a los bienes muebles arrendados conjuntamente con aquellos. Si, al mismo tiempo, la vivienda se dedica a actividad profesional, entonces sí queda sujeto a IVA, al igual que cuando el arrendamiento de vivienda es con una entidad mercantil para sus empleados.
Este arrendamiento estará gravado con el ITP, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, siendo el arrendatario el que deberá liquidar dicho impuesto mediante el uso de efectos timbrados en cuantía variable según el valor del arrendamiento, conforme a lo regulado en cada Comunidad Autónoma.
Los ingresos generados para el arrendador deben ser reflejados en la declaración del IRPF, pues constituye una ganancia que es calificada como rendimiento de capital inmobiliario, siempre y cuando no se realicen como actividad económica.
Arrendamiento de temporada
Este contrato igualmente aparece regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, en su art. 3, apdo. 2, pero aquí su calificación será de “uso distinto al de vivienda”, cuya regulación contempla el Título III. La gran ventaja respecto al de vivienda es que se rige por la voluntad de las partes, de ahí que la duración es la que se establezca en el contrato, sin que exista un plazo mínimo. Es el caso del arrendamiento de una vivienda por temporada escolar, verano o traslado laboral, en el que no se ofrecen servicios complementarios de hostelería como recepción, limpieza. etc., ni se encuentra canalizado en plataformas turísticas de alquiler. Precisamente, si se dieran estos requisitos, estaríamos ante un apartamento turístico, que analizaremos en el siguiente punto.
Por poner un ejemplo, la vivienda alquilada en verano en la playa por una semana, quincena o mes, que no cuenta con otros servicios complementarios de limpieza, cambio de sábanas o centralita telefónica, ni es promocionada en canales de oferta turística, será un arrendamiento de temporada sometido a la LAU 29/1994.
Respecto a las obligaciones tributarias de las partes en este arrendamiento de temporada, por lo que respecta al IVA, está exento, por lo que el inquilino solo tiene que pagar al arrendador la renta pactada. Sí tendrían que pagar IVA las sociedades que actúen como arrendatarias de viviendas, tal y como refleja la Consulta Vinculante de la Dirección General de Tributos 0274-08. Sin embargo, algunos Tribunales señalan que las operaciones van a quedar exentas de IVA si en el contrato de arrendamiento aparece el nombre de la persona física que va a ocupar la vivienda.
Habrá que practicar, también, la correspondiente retención de IRPF, ya que el arrendador debe declarar los ingresos de estas rentas como rendimientos del capital inmobiliario.
Arrendamiento de “apartamento o vivienda de uso turístico”
Nos hallamos ante el “alquiler polémico en auge”, numerosas noticias cada día lo corroboran. Se trata de un arrendamiento de muy corta duración, excluido de la Ley de Arrendamientos Urbanos y sometido a la legislación de cada Comunidad Autónoma.
La polémica se desató a raíz de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler, cuando añadió otra letra más (e) al actual art. 5 LAU 29/1994, sobre “Arrendamientos excluidos”. Dicho precepto señala: “Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley: … e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial”.
Es decir, aparecía la figura de los “apartamentos turísticos”, pero esto no significaba la desaparición de los de “temporada”. Precisamente, la Ley 4/2013, que reforma la LAU, al final del Preámbulo 2.º indica que “(…) de ahí que la reforma de la Ley propuesta los excluya específicamente para que queden regulados por la normativa sectorial específica o, en su defecto, se les aplique el régimen de los arrendamientos de temporada, que no sufre modificación”. En consecuencia, cuando en la vivienda no se presten los servicios que la normativa de cada Autonomía o Ayuntamiento haya establecido al efecto, no estaremos ante un arrendamiento «turístico o de uso vacacional”, sino el contemplado en la LAU.
A nivel de Comunidades Autónomas, se están aprobando muchísima normativa que regulan estos requisitos y definen que se entiende por apartamento turístico. De ahí que siempre que exista un “régimen específico” tal como indica el art. 5 e), habrá que estar a este y no a la LAU.
En cuanto a las obligaciones tributarias de estos alquileres, para estos arrendamientos habrá que presentar declaraciones relativas al comienzo, modificación y cese de las actividades que determinan la sujeción al IVA (arrendador de bienes), teniendo que presentar declaraciones y liquidaciones e ingresar el importe resultante.
Las cantidades que reciben los propietarios en concepto de rentas por el alquiler de la vivienda tributan en el IRPF como capital inmobiliario. Si el arrendamiento se realiza como actividad, las cantidades obtenidas tienen la consideración de actividades económicas, dentro de cuyo apartado específico deberán ser declarados.
En el caso de que el alquiler de los alojamientos turísticos no se limite a la mera puesta a disposición de los inmuebles, sino que se complemente con la prestación de servicios propios de la industria hotelera, también tendrían la consideración de rendimientos de actividades económicas.
Hacienda ya ha empezado a controlar este negocio y las webs que comercializan estos apartamentos deben informar del anuncio desde el 1 de enero de 2018, es una de las novedades que la modificación del Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos (RD 1065/2007, de 27 de julio) establece: «la obligación de trasladar la información de sus anuncios a la Administración Tributaria específica por las «plataformas colaborativas» intermediarias en el arrendamiento o cesión de uso de viviendas con fines turísticos sobre los inmuebles ofertados y las contrataciones efectuadas».
Para más información en relación con el alquiler de vivienda de uso turístico, hemos elaborado una Guía temática en la que se analiza la normativa de cada Comunidad Autónoma y se añade doctrina, la jurisprudencia más relevante y un modelo de contrato de arrendamiento de uso turístico para su completo estudio:
