Los servicios e instalaciones comunes en propiedad horizontal, ¿deben aparecer en el Título Constitutivo?

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María José Polo Portilla

 Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada

El art. 5 LPH señala: “el título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos, al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano”.

De este modo, el Título debe hacer una descripción lo más detallada posible, pero no siempre es así. En realidad, el Notario y el Registrador comprueban solo la coincidencia de los títulos jurídicos de propiedad, los antecedentes registrales, los datos técnicos con las conclusiones correspondientes, etc., sin embargo, no tienen obligación de acudir a la finca para ver si esta cuenta con un ascensor, calefacción, o una o dos escaleras, entre otras características.

No es extraño que bastantes Títulos no expresen con detalle los servicios y elementos comunes (no hacen constar si existe calefacción central, ascensores, etc.), también es frecuente que no se describa el cuarto de basuras, el de contadores u otras cuestiones.

Entonces, ¿cabe la duda jurídica de que estos servicios o elementos sean comunes?

No, bastará con probar, llegado el caso, que los mismos existen desde el principio o que se añadieron posteriormente por acuerdo válido de la Junta de Propietarios. De hecho, esto es cada vez más frecuente, por ejemplo, para instalar ascensores en fincas que no tenían, después de cumplir los requisitos y el quorum exigidos por la propia LPH.

En definitiva, serán parte del inmueble, aunque no figuren de forma expresa en el Título, todos los servicios y elementos comunes con los que realmente cuente el edificio, no designados como privativos, tanto si se mencionan o no en el art. 396 del Código Civil, pues la realidad material siempre se impone y nadie podrá dudar o negar su existencia por el hecho de que en la Escritura de División Horizontal la descripción sea incompleta o insuficiente. Además, según señala el art. 3 de la citada LPH, para que sea elemento “privativo” necesita que así conste y que tenga coeficiente individual, por lo que la conclusión sería que todo lo que no figure como tal será elemento común. De este modo, se han pronunciado Sentencias como la del TS, Sala Primera, de lo Civil, de 10 de febrero de 1992 (SP/SENT/6598) o la de la AP Girona, Sec. 1.ª, de 10 de febrero de 2005 (SP/SENT/68755).

Así, si el argumento es que no es obligatorio que todo venga descrito en el Título, una vez constituida la Comunidad, ¿tampoco será necesario modificarlo cuando se acuerde instalar nuevos servicios comunes o suprimirlos?

En principio, la respuesta sería igualmente negativa, pero habrá de estarse al supuesto especifico. Por ejemplo, si se trata del caso más habitual de instalación de ascensor, no hay problema para que se modifique el Título, añadiendo este servicio, pues así lo previene el citado art. 17, regla 2.ª, LPH, para lo cual habrá que acreditar el acuerdo, otorgar el oportuno documento público ante el Notario y pedir la citada inscripción registral. No obstante, repetimos, no será necesario, pues si no se hace, tampoco pasará nada, dado que a todos los efectos será elemento común, además, los nuevos propietarios serán conocedores, con la compra, de este evidente nuevo servicio común. Ahora bien, en otro caso, si con la citada instalación es necesario constituir una servidumbre en elementos privativos, para que obligue a los futuros titulares del local, esta sí debe constar en escritura pública, con posterior inscripción registral.

¿Y para la supresión? A tenor de lo expuesto anteriormente, si el servicio o elemento común aparece descrito en el Título, habría que modificarlo, cosa que sería posible con el mismo acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios.

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One thought on “Los servicios e instalaciones comunes en propiedad horizontal, ¿deben aparecer en el Título Constitutivo?

  1. Buenos días,

    Mi consulta es la siguiente: En una Comunida de Propietarios en la que únicamente existe un contador de agua para todos los vecinos. Es necesario algún tipo de acuerdo para que un propietario se instale un contador individualizado?
    El propietario en cuestión ve impedido su deseo de instalarse el contador particular porque el resto de propietarios no aprueba dicha instalación individual.

    Muchas gracias

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