¿Es abusiva la cláusula de apoderamiento a favor de una entidad bancaria?

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Adela del Olmo

Director de Sepín Mercantil

Nos parece necesario por su relevancia y trascendencia el análisis de la Resolución de la Dirección General de Registros y Notariado de 19 de julio de 2017 (SP/SENT/917152) sobre la validez de una cláusula de apoderamiento incluida en un contrato de préstamo hipotecario con consumidor.

Tras ser calificada negativamente una escritura de préstamo hipotecario por no adecuarse a la Jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre intereses moratorios, comparece ante el notario exclusivamente la entidad bancaria, que interviene también en representación del prestatario/consumidor, en virtud de la cláusula de apoderamiento incluida en el contrato. El registrador considera que el juicio de suficiencia del notario es incongruente porque las rectificaciones realizadas afectan a elementos esenciales del contrato y no podrían llevarse a cabo unilateralmente por el banco, al existir un claro conflicto de intereses. Asimismo, determina la abusividad de la cláusula de apoderamiento al considerarla subsumible en el art. 85.3 TRLGDCU, serán abusivas las cláusulas que reserven a favor del empresario facultades de interpretación o modificación unilateral del contrato, salvo que existan motivos válidos especificados en este.

La Dirección General de los Registros y del Notariado no comparte el criterio del Registrador y mantiene que la cláusula de apoderamiento no autoriza una actuación unilateral del prestamista, sino bilateral en la que un solo otorgante actúa por cuenta de las dos partes contractuales, circunstancias que en sí mismas no plantean problema alguno. Lo que se prohíbe es que el predisponente pueda actuar unilateralmente y sin consentimiento de la otra parte, ya sea para determinar el alcance del contrato, interpretándolo, bien para modificarlo.

¿Queréis conocer cómo se pronuncia la jurisprudencia sobre la abusividad de las cláusulas en los préstamos hipotecarios? Os recomendamos nuestra Selección de Jurisprudencia, publicada en octubre de 2017, sobre “Las cláusulas abusivas en contratos de préstamo hipotecario“.

Según la Dirección General, la cláusula en cuestión autoriza al apoderado para realizar, en nombre del prestatario/consumidor ,una serie de actos concretos y limitados que impiden que pueda ubicarse dentro del citado art. 85.3.

La cláusula de apoderamiento otorga poder al banco para el supuesto de que no se logre la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad. Así, mediante el poder conferido (que, como se ha expuesto anteriormente, comporta una actuación bilateral en la que un solo otorgante actúa por cuenta de las dos partes contractuales) se presta ese nuevo consentimiento respecto de la cláusula de intereses moratorios debatida, en unos términos que no hacen sino acomodar el contrato -en ese elemento concreto- a la Ley y a su interpretación jurisprudencial [TS, Sala Primera, de lo Civil, Sec. Pleno, de 3 de junio de 2016; (SP/SENT/857057)]. En el poder se conceden amplias facultades, no solo de rectificación, sino también de integración por parte del apoderado, con expresa dispensa de cualquier posible prohibición de auto contrato, pero el nuevo consentimiento autorizado se limita única y exclusivamente a aceptar un criterio marcado por el Tribunal Supremo en la determinación del interés de demora.

Las últimas resoluciones de Juzgados de lo Mercantil y Audiencias Provinciales también se han pronunciado sobre la cláusula de apoderamiento a entidades bancarias.

La Sentencia de la AP de Barcelona, Sec. 15.ª, de 30 de junio de 2017 (SP/SENT/915825) sobre una cláusula de apoderamiento impugnada porque, según la prestataria, permitía a la entidad la modificación unilateral de contratos, infringiendo los arts. 85 y 87 TRLGDCU, considera que el apoderamiento irrevocable a CAIXA D’ESTALVIS LAIETANA para que por sí sola pueda otorgar los documentos públicos y privados necesarios para la subsanación, modificación, rectificación o aclaración de la escritura, a fin de que pueda ser inscrita en el Registro de la Propiedad, no infringe los preceptos citados, porque no entraña una reserva a favor de la entidad bancaria, de las facultades de interpretación o modificación unilateral del contrato, sino que especifica los casos concretos. Por ello, sostiene que la estipulación cuestionada no se hace acreedora al reproche que se le formula, porque el apoderamiento está limitado, según expresa la propia cláusula, a una finalidad bien concreta y razonable: lograr la inscripción registral de la escritura de constitución de la hipoteca, lo que es condición imprescindible para la validez de la garantía constituida.

En el mismo sentido la Sentencia de la AP Barcelona, Sec. 15.ª, de 30 de junio de 2016 (SP/SENT/871672) analiza la cláusula 13.ª de un contrato de préstamo hipotecario sobre apoderamiento que establecía: “la parte prestataria apodera expresamente al Banco, en la forma más amplia y necesaria en derecho, para que en su nombre y representación pueda realizar las subsanaciones o aclaraciones necesarias a la vista de la calificación verbal o escrita del Registrador por adolecer esta escritura de algún defecto subsanable, para lograr la inscripción de la misma, siempre que ello no afecte a las condiciones económicas del crédito garantizado, y aunque ello incurra en la figura jurídica de la auto contratación“. La cláusula fue declarada nula por el Juzgado de lo Mercantil, que la consideró abusiva por desproporcionada y por no establecer contraprestación alguna para el prestatario/consumidor, infringiendo los arts. 85 y 86 TRLGDCU, pues el empresario se reserva la facultad de interpretación o modificación del contrato de forma unilateral. Y en virtud de la amplísima autorización otorgada, puedan introducirse condiciones afectantes a la ejecución del contrato o a su interpretación o bien imponer garantías desproporcionadas.

La Audiencia Provincial considera que la argumentación de la sentencia de instancia no es suficiente como para justificar la nulidad por abusividad porque el apoderamiento está limitado, según expresa la propia cláusula, a una finalidad bien concreta y razonable: lograr la inscripción registral de la escritura de constitución de la hipoteca, lo que es condición imprescindible para la validez de la garantía constituida.

La Sentencia del Juzgado de lo Mercantil de Murcia, n.º 2, de 10 de mayo de 2016 (SP/SENT/861287) también decide sobre una cláusula de apoderamiento incluida en contrato de préstamo hipotecario con consumidor, que permite a la entidad bancaria cualquier modificación contractual mediante subsanación o aclaración de la escritura. Faculta al banco para que, en nombre y representación del prestatario, pueda otorgar las escrituras o instar las actas de subsanación, aclaración o complemento que fueran precisas para la inscripción de la hipoteca en la forma pactada y consecuencia de la calificación verbal o escrita del Registrador. El magistrado no considera que la cláusula infrinja el art. 85.3 TRLGDCU por reservar al empresario predisponente una facultad de interpretación o modificación unilateral del contrato, puesto que se subordina la posible actuación del banco en este sentido a una doble condicionalidad:

1.º Que el objetivo sea meramente aclaratorio o subsanatorio, lo que excluye otra posibilidad que la de solventar meros defectos subsanables de la escritura de hipoteca

2.º Que la finalidad no puede ser otra que la de salvar las deficiencias para permitir la inscripción en el Registro de la Propiedad de la garantía hipotecaria, cuya naturaleza constitutiva (art. 1.875 CC) exige la práctica de aquella para la existencia de tal derecho.

En tal marco, que no puede ser racionalmente entendido de ninguna otra manera y que está adecuadamente delimitado en cuanto a su alcance y finalidad, la facultad de apoderamiento, que solo persigue que pueda efectuarse la inscripción en el Registro de la Propiedad, que resulta jurídicamente imprescindible para la garantía real concertada, está justificada y no da lugar a que se deba apreciar la abusividad que denuncia la apelante. Por ello, circunscrito el apoderamiento a las gestiones procedimentales para la inscripción registral (incluidas las catastrales y tributarias), así como las posibles subsanaciones o aclaraciones del título -para hacerlo válidamente inscribible, a requerimientos del Registrador-, y todo ello limitado por la imposibilidad de alterar el contenido económico de las cláusulas, resulta que no existe desproporción prestacional alguna. El punto de partida es el carácter constitutivo de la inscripción de la hipoteca y el apoderamiento conferido a la entidad bancaria tiene por único objeto que tal inscripción se lleve a efecto, sin que pueda extenderse el apoderamiento más allá de la mencionada finalidad, razón por la que la propia estipulación establece límites definidos en favor del deudor cuando se afirma -en relación con la eventual realización de subsanaciones o aclaraciones motivadas por la calificación del Registrador- que la facultad conferida no podrá afectar a las condiciones económicas del crédito garantizado. Por todo ello, se considera válida la cláusula de apoderamiento impugnada.

 

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